舊甚至違法犯罪行為盛行城市，生活在其中的居民的評價標準，這標準是泛旅游產業投資開發中尤為關鍵的工具。

它也決定著我們擁有五蓋原始投資與主體形象模式設計包裝收入與盈利風險可控模式設計運行項目合作資本運營與項目發展招投標管理主體融資分標與利益分配模式設計招商政策法規規劃土地等資源評價擁有文化主題概念及游憩模式產品設計營銷傳播與主體管理模式設計執行山生態經濟圈核心目標資源的時間的長短。

有的區間如極具亮點的原始次森林優質水源水庫資源很豐富，但旦用如何轉化為可盈利且投資收回期短的旅游高附加產品的評價標準來看，產品的打造難度較大，而投資價值卻高。

如何將轉化產品難度極大的資源開發為可盈利的產品對產品打造主體的創意策劃能力要求極高。

用政府“泛珠三角經濟圈”的標準區位和品位，很大程度制約了產品的市場范圍和類型，所以必須將五蓋山體系及大小王仙嶺分支體系，從大圈和小圈均梯次分為城市公園項目郊野項目遠郊型項目區域型項目全國型項目國際型項目等六個類別見。

不同類別的項目定位其針對的市場不同產品內容不同營銷的模式不同。

但發展商和政府這兩個層面，均必須站在高的視野品質模式市場做設計做審批做配臵做扶持產品模式郴州泛旅游產業項目產品要打造成功，規劃設計的關鍵在于產品形態吸引力打造和各種道路的可進入性建設。

郴州旅游業發展初期觀光產品的價值大如蘇仙嶺。

隨著游客選擇廣度和深度的蔓延，價值逐步由觀光產品向度假休閑產品或主題產品轉移如本項目。

產品品牌模式郴州旅游產品的增多，游客可選擇的機會增加，同類產品有品牌的游客量大，享受的溢價多。

而且品牌為其他衍生產業的產品如房地產旅游紀念品文化影視產品等提供銷路，并為模式的擴展提供的鋪墊。

如深圳東部華僑城環球嘉年華等。

此點對于本項目只能做思想參考。

產品金字塔組合模式已有的品牌和單產品雖然銷路很好，但面臨新的競爭必須擴充產品組合內容，與原拳頭產品構成互補組合，或進步加強優勢。

如華僑城的世界之窗民族園歡樂谷房地產乃至在建高爾夫球場等，都是為了構建這產品金字塔。

再如峨嵋山，其防火墻產品為佛教勝地，但為適應新的游客的需求不斷增加滑雪場溫泉等產品，逐步從單觀光產品過渡到綜合的休閑度假產品組合。

是本項目可以且必須走的路子。

產品拳頭產品模式該模式經常出現在產品改造提升的案例中，資源品位不高，已開發的產品中什么都有，但可以提煉為具有吸引力的獨特性的賣點卻沒有找到，產品的打造般化。

此時，應該針對項目旅游目的地的資源特色和運用市場偏好知識將產品最具賣點的吸引力找出，根據這個主題理念進步提升改造產品，使得景區更具競爭力和生命力。

如房山的圣米石塘景區，經策劃后改名為“圣蓮山”，并重新找到了“京都第奇山”產品定位。

本項目路子。

產業趨同模式旅游產業價值鏈與產業聯動鏈在這個位臵相交，產生了很多變體商業模式。

如王志剛工作室設計的都江堰核心區的天府水鎮，由于鄰近世遺和文化保護區，其定位放在為世遺提供休閑服務產品。

根據其商脈和市場特征，旅游住宅房地產無法支持，最佳的選擇為旅游商業房地產。

本項目參考產業趨同模式我們將在第三維產業聯動鏈中說明。

產品解決方案比如歡樂刺激放松等模式設計可以是旅行社提供的條設計完美的路線也可以是按游客需求的主題設計的整套游憩內容。

比如鎣華山為想體驗禪文化的游客提供整套的包括禪景禪食禪住禪趣等仙女山的設計為想體驗高端休閑文化的游客提供整套的包括情侶居月光運動度假別墅金領公館老年療養，花草溪谷坪都孕著神韻。

該模式甚至可以是為個游客度身訂做的數年的旅游計劃，通過分時度假交換系統的使用，使得游客可以自由選擇鐘意的產品方案。

此乃本項目可走的系統化路子。

游憩模式設計游憩模式設計是本項目的產品打造環節。

游憩方式決定了項目中的游客體驗路線設計消費類型安排停留時滯處理等各項專業評判要素內容，這是決定規劃方向與內容的市場依據但非法規環評農業綜合開發依據。

這在本策劃報告的項目規劃建議說明章節中加以闡釋。

收入模式設計本項目游憩模式設計僅僅完成了產品設計，接著要進行到收入模式設計環節。

本創新型泛旅游地產項目的收入模式，需解決的問題絕不僅僅傳承傳統的“景點門票化”收哪些費用怎么收收多少確定收入點收入方式價格水平等等。

而是要銷售景區乃至包括土地權分割在內的“期權物業”與“分時度假”類等物業，經營管理的只能外包給國際化的專業智業機構，從而也極大提升郴州的整個城市經營水平政府應該為此創造好的環境和條件來擴大城市美譽度和高額稅源。

合理的收入模式設計能起到引導消費流，充分挖掘游客的多樣需求，誘導游客消費，使得整個項目收入最大化。

通過采用價格歧視手段只為少數人預備，設計不同的收費套餐來區分觀光游客休閑游客度假游客商務游客等，從而刺激產品投資型營銷。

投資結構此略，系項目公司機密。

投資分期整個投資期和經營期的現金流如何分布投資應如何分期，首期啟動項目的投資尤為關鍵。

每期對后續的項目現金流能起到什么作用投資分期的設計定程度上決定了項目的打造順序安排。

本項目結構中包括了索道戶外汽車運動場道會議中心度假酒店度假會所區等項目，我們從首先帶動人氣的角度，期投資中首先考慮分標投資索道戶外汽車運動場道和自主廣場近郊設施建設。

在期由個性度假休閑帶旺人氣的基礎上，再同步作業完成目標建設，向吸引高端休閑度假游客進步延伸。

投資方式詳見我們報批時的協議與合同。

投資形式本項目后續不低于億元的投資是跨越還是財務的步進行廣開視野的投資形式包括現金土地智力成果道路游樂設施景點旅游經營權股份等等，不同的投資形式代表了不同類型資源的配臵。

不同的子項目需要搭建不同性質的平臺。

本項目建設內容多，要求投入資金量較大第近郊區域畝左右估算約億元以上人民幣，融資平臺的搭建就非常重要，要求有融資渠道廣泛的主體攜資源介入目前項目的資源很平淡，可進入性相當般，如果搭建特殊的營銷平臺，當然能出奇制勝，這就要求有特殊營銷運作才能的主體攜資源介入。

珠江企業有資金有人才，就看郴州政府于項目的抉擇了。

融資模式戰略投資進來了。

建設中我們建議與政府道還需進行建設模式。

第四部分項目游憩模式選擇首先看看我們項目關聯區位價值的直觀感覺基于本項目的簡單定義與范疇如前幾章節簡要說明，我們的項目必須高起點重操作看回報，站在國際化市場化的視野定位設計建設項目的方方面面。

那么，本項目游憩方式物業形態以及以人為中心的生態泛旅游度假商務等的方式總和，決定著規劃設計收入盈利模式營銷模式，可以細化為進入五蓋山生態體系后的定居方式觀賞方式游覽方式休憩方式餐飲方式宿營方式娛樂方式游樂方式購物方式運動方式療養方式學習方式交流方式體驗方式和最重要的投資購買物業度假二或三或四居所的精神價值鏈方式等多個方面。

此項說明重點探討開發前規劃設計與建設中可調整的游憩方式總設計，逐步建成逐步開放后的經營則需要對游程時間與節奏安排游賞娛樂內容方式吃住行舒適合理與娛樂化情境設臵環境設臵體驗結構設計生理節點與心理興奮點安排社群互動購物內容開發與購物方式設計等等在運營項目時另案策劃。

本項目游憩模式選擇的八個關鍵點泛旅游泛地產泛旅游地產所謂旅游地產就是指旅游與地產的融合發展，地產是平臺，旅游是目的，即為旅游提供服務的地產開發。

本項目的泛旅游地產顧名思義，是其價值實現和利潤來源，大元公司創新化為特定環境的設計方向，大都主要來自于目標客群的旅游品投資，另客群旅游過程的傳統經營收入固然很大，是國際托管之后的行為了。

設計中針對帶薪年假與個性旅游前瞻客群及他們的潛在投資意識年開始實施的休假制度改革，是繼年實施“五”“十”長中中國國五五蓋蓋山山生生態態經經濟濟產產業業集集群群和和生生國國際際生生態態城城西西北北角角王王仙仙嶺嶺和和生生國國際際會會展展中中心心東東北北后后營營山山生生物物及及觀觀光光產產業業園園五五蓋蓋山山西西麓麓楚楚風風民民俗俗文文化化村村五五蓋蓋山山南南及及東東南南探探險險極極限限運運動動基基地地東東南南角角大大峽峽谷谷中中國國南南方方原原始始次次森森林林科科考考體體驗驗區區國國際際狩狩獵獵場場東東中中部部亞亞洲洲泛泛賽賽車車公公園園天天堂堂溫溫泉泉蘇蘇仙仙嶺嶺目錄前言第部分項目背景含分析項目開展狀況及項目區域基本描述二郴州旅游建設及泛生態旅游產業開發現狀三國內典型泛旅游地產案例深圳東部華僑城四郴州泛旅游產業及本項目方向的出路思考五項目分析及對策第二部分項目戰略投資商及團隊第三部分項目商業模式項目三維探求運營模式二項目商業模式第四部分項目游憩模式選擇第五部分項目效益及產業聯動核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳！第部分項目背景含分析項目開展狀況及項目區域基本描述項目戰略投資與發展主體結構項目名中國五蓋山生態經濟圈泛度假旅游集群產業園暫定名子項目郴州五蓋山戶外運動生態休閑主題公園及泛旅游產業基地已備案投資商已接受香港知名企業集團珠江和生控股并達成戰略投資協議發展商湖南元大投資有限公司全程策劃中國五蓋山泛旅游產業智業機構項目開展狀況目前，項目已由發展商開展了兩年的實地查勘運動項目規劃設計公共事務土地流轉等基礎工作，基本完成了項目體系中運動子項目的可研初步概例室內外多功能綜合型娛樂休閑中心峽灣漂流長達米的水道順山而下，落差達米，時緩時急的漂流將峽灣的自然魅力發揮到極致。

三洲茶溪繽紛茶園垅垅茶田連綿起伏，層巒疊翠濕地