字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次配套完善商場公寓定位差異化通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系五星級酒店帶動公寓寫字樓，并定位其的規模與檔次開發商有足夠的經濟實力配套設施頂級商場明確定位大規模綜合娛樂性觀光性頂級獨具特色建筑形式業態服務內容功能化體系商業為主導，其他功能為輔流的合作團隊規劃設計經營管理均衡發展寫字樓為核心功能的綜合體發展模式必要條件未來商務核心區商務氛圍濃厚客戶產業支撐本項目綜合體發展需要區域作為中心區發展成熟度的充分支撐?基礎設施先行，政府將土地從生地改造為熟地，使土地具備建設和出讓條件?行政辦公或公共設施項目為先導，政府強勢主導進入新區，使新區知名度提升，炒熱片區，帶旺人氣?住宅先期啟動，居住用地的出讓可以緩解政府投入于新區開發的資金壓力，并為先期進駐的行政辦公人員提供生活配套,為新區積聚人氣，為后續開發辦公商業奠定基礎?基于定數量的人口和相對成熟的基礎設施，辦公商業物業具備了開發運營的條件，寫字樓酒店大型商業項目的建設使新城形象地位得到鞏固?辦公商業帶來大量人口積聚，帶動更大規模的住宅辦公開發，新城開發進入成熟期深圳中心區廣州珠江新城上海浦東新區基礎設施基礎設施基礎設施行政辦公設施行政公共設施行政公共辦公設施基礎設施住宅先期啟動辦公商業物業開發住宅辦公大片開發住宅住宅住宅辦公辦公辦公商業商業住宅寫字樓大片開發住宅成片開發住宅成片開發根據開發實例，新區開發普遍遵循以下規律基礎設施?行政公共辦公設施?住宅先期啟動?辦公與商業開發?住宅辦公大片開發新城開發新區開發順風灣綠地公園德勝廣場新城機關幼兒園嘉信西山小學順德第中學區政府及其他辦公機構科學館圖書館博物館歌劇院臵業大廈順風灣廣場新天地高爾夫新城超市加油站水悅城邦蘭喬圣菲新城灣畔純水岸已經建成未來規劃在建項目海岸星座喜來登酒店年建設政府辦公公建已基本完成，住宅項目開始大量啟動，目前，臨江住宅用地已基本開發完畢，辦公及商業的開發成為進入下階段發展的關鍵從順德新城區發展階段看，目前已經歷基礎設施公建住宅開發階段，辦公及商業成為進步發展迫切需求，辦公物業成立與否更多取決于市場發展及產業結構支撐度大良寫字樓總體分布目前主要集中在清暉路鳳山路段的老城區，可售項目僅個，新城區目前無寫字樓項目順港大廈鴻業大廈聯豐綜合樓新世界中心順利德商業大廈德業大廈已售項目在售項目聯豐商務大廈銀海大廈明日大廈目前可售寫字樓項目個聯豐商務大廈大良目前在用寫字樓大部分規模很小，總建面不到萬平米，普遍于年以前建成，內部裝修陳舊，商住混雜，整體形象低，甲級寫字樓項目僅個項目項目位置租金元管理費元電梯數臺出租率建筑面積平米類型建成時間點評新利德大廈鳳山中路寫字樓住宅年設施陳舊順港大廈清暉路約寫字樓住宅年以前設施陳舊銀海大廈宜新路約寫字樓住宅年設施陳舊聯豐綜合樓清暉路含物管費無約兩層寫字樓其余為住宅年設施陳舊配套簡單鴻業大廈清暉路含物管費約寫字樓商業住宅年以前設施陳舊配套簡單德業大廈鳳山東路約寫字樓商業住宅年以前設施陳舊配套簡單明日廣場新桂中路甲級寫字樓年甲級標準聯豐商務大廈清暉路即將開盤寫字樓年設施配套般廠房辦公寫字樓商住混合廠房辦公最原始的商務辦公環境，檔次低，設施差，形象差，但因大良大量實業型中小企業的現狀而大量存在商住混合辦公中小型企業，對價格較低面積小的商住樓需求較旺盛，因此銷售情況和出租情況片區?新城區，那邊環境好，規劃重點，如果后續開發的好的話，可以說是大良真正的富人高檔片區?只要政府落力推進，看即片區的發展，資源財力都有，而且是政府的形象工程只要政府有財力有精力，這片區肯定是發展的重點?順德擴權后肯定要搞發展，東平跟大良的新城區都是發展的重點?大良新城區的地段好，以后肯定有很好的發展，等萬科水悅城邦的入住率高點，那里的人氣就很旺了，但目前該區域還比較冷清。政府及專業人士看好新城區發展，但需政府落實及幾個大開發商聯合推進?規劃局王局長從白宮到中間的綠化軸，容積率向兩邊呈遞減趨勢，在前期政府規劃上很落力?專業人士?順德去年擴權，政府有足夠的財力去支撐，新城區可以說是大良的窗口，發展肯定是有的，政府只要有財力，能力，定會往這邊傾斜?光靠兩個大開發商開發不行，肯定要有幾個共同推進，年內打造是政府的目標，這個要求還是設置了門檻客戶訪談隨著大良新城規劃的進步落實，周邊入住率提高，商業氛圍形成，將極大的促進酒店業的發展專業人士及終端消費者對大良新城未來看好對大良新區建設酒店的看法?酒店方面，在順德的生意人比較多，相對都是短期逗留，給酒店業留下了很大的發展機會?？春眯聟^的酒店業發展。?容桂的酒店生意都比較好，平時會有不少外地商人在容桂洽談生意。大良新城區的情況應該也致。?酒店如果附帶業經營帶動，政府規劃到位，那邊又有外展中心政府中心，光這些高端的人士就夠了，順德港也在那邊，還是很多高端的外貿人士的。?酒店不光光要有住的地方，吃喝玩樂都要齊，我會去住喜來登，主要是服務好，旁邊有休閑娛樂的地方，喜來登那邊消費的都是老板，為啥，談生意，要面子，要檔次，又不能在辦公室，只能去吃喝玩樂的地方?在喜來登旁邊建多個五星級酒店，對我們這些普羅大眾來說肯定是好事。多個消費的場所，不過喜來登的價格不菲，四五個人去喝頓早茶肯定要元。中餐是不用排隊的，不過我看早茶也坐了成?？蛻粼L談終端客戶對大良酒店看重檔次服務及娛樂，對高檔酒店發展前景持肯定態度酒店物業發展小結大良酒店業發展速度快，特別是高端的酒店，經營情況普遍非常好順德商務往來多，但高端酒店缺乏，需求仍有待進步滿足大良高檔酒店市場需求旺盛，大良新城區高檔酒店前景看好本地客戶對高檔酒店提供的宴會功能餐飲休閑娛樂的消費需求大大良商圈容桂商圈順德大良容桂商圈的分布順德大良容桂商圈的特點?大良商圈大良舊城區是以華蓋路步行街為中心向周邊輻射，隨著吉之島沃爾瑪等零售巨頭的加盟以及順峰購物新天地名店坊嘉信廣場等大型商業項目的出現，商業重心逐漸向東城及新城偏移?容桂商圈主要分布在容桂城區，其中傳統商業中心位于鳳翔南路振華路帶，隨著天佑城的落成，逐漸形成了天佑城文塔公園新商圈大良容桂商圈是順德的城市核心商圈商業市場商圈商業類型體量商業定位業態租金水平月經營狀況老城商圈華蓋路步行街米長，平米間。中低檔商業步行街以服裝鞋業為主元品牌齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來隨著商業中心的東移，經營狀況有所下滑新世界中心,平米中低檔年輕時尚地帶服裝鞋業飾品等臨電梯商鋪元，商鋪元，開放式鋪位元均含物管較受年輕人歡迎，但經營狀況般城東商圈永旺商業中心,平米中高檔購物娛樂商業中心日用品零售服裝餐飲吉之島聚斂了不少人氣，廣受客戶歡迎新城沃爾瑪,多平米中高檔購物娛樂商業中心日用品零售服裝餐飲娛樂元月含物管費入駐品牌高檔，定位高端，很多單位招租樂購,平米中檔購物娛樂商業中心日用品零售服裝餐飲元商業街元均含物管以超市為核心帶動商鋪運營城南商圈大潤發,多平米倉儲式購物中心日用品零售定位較為平民化，吸引大量價格敏感客戶新城區商圈嘉信城市廣場,平米中低檔年輕時尚服飾餐飲娛樂元不等，管理費元進駐品牌檔次不等，缺乏準確定位，經營狀況不佳總體概況共萬平米中檔商業為主以日用品零售服裝餐飲娛樂為主大良商圈商業目前總體量約萬平米，以定位中檔的傳統購物中心及依托大型零售店聚集人氣的商業中心為主，缺乏具有核心輻射力的主力商圈。商圈商業類型體量商業定位業態租金水平月經營狀況容山商場商業圈容山商場,多平米綜合性超市日用品零售本地人主要購物場所，經營良好鳳祥南振華路商業街宏駿廣場,平米中低檔年輕時尚潮流地帶服裝飾品年輕人購物場所，經營般鳳祥南路商業步行街平米間商業步行街服裝鞋業本地人逛街去處，經營較好天佑城商業圈天佑城,平米中高檔購物餐飲休閑娛樂城日用品零售餐飲娛樂引進國際線品牌，定位中高端消費，人流量大街鋪平米間服裝為主新興商圈，經營良好總體概況共約萬平米日用品零售服飾餐飲娛樂為主容桂商圈總體量約萬平米，主要以定位中低檔的傳統商業中心為主，定位中高端的天佑城帶動容桂區域核心商圈。永旺沃爾瑪樂購新世界中心商場樓層類別化妝品美容美甲發型設計數碼產品飾品服飾鞋類內衣數碼產品流行前線品牌服飾珠寶首飾名表鞋類餐廳便利店業態樓經營服裝眼鏡鐘表等，主要為中檔品牌二三樓為低檔產品商鋪，以經營服裝及小飾品為主。區位清暉路旁，新世界酒店側。體量萬平方米定位中低檔年輕時尚地帶客戶群分析面對的群體主要是學生收入水平中等或中下的人群。消費能力不高。?該區域位于城中心，是連通新老城區的個重要地段，人流及車流量大。?新世界中心距離最近的生活賣場樂購需要至少十五分鐘的車程。不能解決人們生活需要，導致人氣不足。項目概況大良老城商圈地處人流最旺的大良城中心，但周邊無大型生活賣場依托，不能解決人們生活需要，限制了其發展。?年永旺購物中心的開業打破了桂城商業多年的悶局?樂購于年月開業?新城沃爾瑪于年月開業?大良東區以及周邊基本形成了“五分鐘商業圈”的格局?大良東區成為了全國少有的集中三家世界零售業巨頭的城區之。?永旺購物中心開業當天銷售額達萬年初開業到月份已取得萬的銷售額，創造了順德單家商貿業營業額的最高記錄。永旺購物中心新城沃爾瑪樂購大良城東商圈形成以永旺購物中心為核心的“五分鐘商業圈”的格局三層娛樂空間休閑娛樂童裝早教電子游戲大型餐飲二層生活前沿休閑服飾商務男裝運動器材特色餐飲層大型專賣店，服務娛樂精品首飾品牌服裝鞋帽負層家居飾品沃爾瑪超市化妝品家居飾品通訊煙酒家電藥店休閑飲品沃爾瑪各層業態分布二層大型專賣店，服務娛樂精品首飾品牌服裝鞋帽層大型專賣店，服務娛樂精品首飾品牌服裝鞋帽超市負層停車場二層超市充值箱包服飾飾品層真功夫珠寶鞋業樂購各層業態分布永旺各層業態分布城東商圈的三大零售店為高檔樓盤林立的大良東區居民提供了生活便利，但定位中檔，不能滿足本地人的中高端購買需求。大良城東商圈形成以永旺購物中心為核心的“五分鐘商業圈”的格局，但定位中低檔，只能成為區域商業中心大潤發?定位倉儲式購物中心?區位南國中路側，鳳城美食廣場對面。臨近大良客運站?體量,平米?區域繁華程度該區域位于大良與杏壇的分界線附近，也是通往多個鎮區都要道，車流量大，人流量也比較大。?客戶群分析超市主要面對家庭客戶，而商場內服裝店食肆主要面對的是中低收入客戶。?業態分布商場樓主體為大潤發超市，另外有少量服裝品牌店尚朋堂涮涮鍋火鍋店肯德基及茶葉蜂蜜店二樓整層為超市。處于區域交通要道，人車流量大，但周邊別無大型購物商場，不具有區域輻射力。大良城南商圈大潤發主體為大型超市，僅解決居民日常生活需要，且周邊無大型購物商場，不具有區域輻射力?定位集購物餐飲娛樂住宿觀光文化于體的大型購物中心?區位位于順德新城區順德區政府附近，毗鄰國道和興順河?體量占地面積萬，總建面達萬，停車位個?周邊幼兒園小學順德中學高素質住宅嘉信城市花園純水岸水悅城邦萬科蘭喬