將落成的京滬高鐵對區域內流動人口的補充帶來金額萬元備注工程費用場地平整商業綜合體建筑費含外立面幕墻商業綜合體裝修費風情步行街建筑費金街商鋪建筑費六智能社區建筑費六智能社區裝修費建筑費裝修費國際公寓建筑費國際公寓裝修費歐式山莊企業會館建筑費歐式山莊企業會館裝修費機電安裝費地下停車庫區間道路廣場按綠化景觀工程按變電站備用發電機消防寬帶及其他二其他費用監理驗收資料備案費方案設計費建筑設計費建設配套費可減免開發建設單位管理費用物業專項資金市場宣傳費三不可估算費四土地出讓金五建設期貸款利息按六投入資本金利息按建設投資總計二按億貸款年期按億投資滿年收回商業建設工程投資估算表三項目實施進度安排從年月至年月全面完成，項目建設期歷時年。蚌埠項目進展表期前期工作期工程結構封頂期工程安裝裝飾室外期銷售二期前期工作二期工程結構封頂二期工程安裝裝飾室外二期銷售三期前期工作三期工程結構封頂三期工程安裝裝飾室外三期銷售四期前期工作四期工程結構封頂四期工程安裝裝飾室外四期銷售日期工作名稱四項目投資與資金籌措項目建設期歷時年，從年月至年月全面完成，在建設期內，投資總額按，的比例發放。見下表。項目投資計劃和資金籌措表萬元年年年合計建設投資資金籌措自有資金土地投資貸款銷售款收入小計序號項目建設經營期投資計劃與資金籌措只是體現投資計劃的規范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可以根據本項目的實際情況作如下安排項目立項報批手續辦妥后，可以項目抵押銀行獲得銀行貸款支持。隨著工程的動工，項目環境及內部設施達到定程度并有定的氛圍后，盡快辦理房屋預售許可證，并開盤預售。第七章項目預期收入分析項目銷售及運營計劃銷售部分價格根據本項目的整體市場定位，基于年蚌埠房地產市場價格發展趨勢，保守價格定位企業會所元平方米可售商鋪元平方米歐式酒店元平方米酒店公寓元平方米元平方米住宅元平方米銷售周期設計?根據項目進度，預計年二季度可獲得項目銷售許可證，進入正式銷售周期。?為保證項目開盤熱銷形象的建立，應將我方強項的主力百貨可售部分及配套的住宅樓期先行投入市場，預計在個月內可銷售完畢?其它業態在年季度借勢開盤銷售，預計年年底完成?車庫在項目施工基本完成后進入銷售，預計周期個月。銷售周期表二項目銷售收入估算項目銷售收入估算表酒店公寓全裝修全裝修歐式山莊酒店全裝修企業會所全裝修獨棟可售商鋪智能社區地下車庫按可銷售個計合計項目合價萬元備注銷售面積平方米單價元平方米根據上表顯示，可以得出項目銷售收入萬元。三項目利潤估算項目利潤估算表項目金額備注銷售總收入自持產業總成本自持五星酒店及部分商鋪項目總成本項目毛利潤應繳稅費按銷售收入的計項目凈利潤項目利潤率根據上表顯示，可以得出項目項目凈利潤約為萬元，項目利潤率第八章項目財務分析項目全部資金的現金流量表年年年年年現金流入銷售收入小計現金流出建造成本銷售費用按銷售收入計應繳稅費按銷售收入計小計凈現金流量累計凈現金流量折現系數年凈現金流量累計年凈現金流量序號項目建設經營期根據上面項目全部資金的現金流量表，可以得出財務凈現值萬元，大于零，表明項目利潤率超過基準貼現率，具有財務上和經濟上的可行性。第九章項目開發經營風險分析本章擬對摩根中心項目進行盈虧平衡分析敏感性分析，以測度其開發風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本分析。項目經營收入保本點分析項目經營成本項目總成本應繳稅費比重保本點項目經營成本總收入即銷售收入達到預測收入的時，項目處于盈虧平衡狀態。項目經營成本保本點項目保本開發經營成本總收入萬元項目經營成本保本點項目保本開發經營成本項目總成本即項目開發經營成本達到預測成本的時，項目處于盈虧平衡狀態。實際上，項目盈虧平衡點在開發經營各階段是不同的，在此是按照計算期平均狀態計算的結果。二項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業收入兩項因素進行。項目總投資由于項目占地較大，開發周期長，其間可能會出現不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發生些變化，以最大的變動幅度達到計算項目全部資金的現金流量表當投資額增加年年年年年現金流入銷售收入小計現金流出建造成本銷售費用按銷售收入計應繳稅費按銷售收入計小計凈現金流量累計凈現金流量折現系數年凈現金流量累計年凈現金流量序號項目建設經營期從上表可以看出，如果投資額增加，那么從全部資金的現金流量表的情況來看，財務凈現值萬元大于零，項目仍然可行。項目銷售收入在開發經營的各個過程中，銷售工作是直接面對市場的，故該項目所面臨的市場風險將主要體現在銷售收入的變化。由于銷售收入的預測建立在對本項目的未來前景及預測基礎之上，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數，銷售環節上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響到項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利的影響。目前進行價格定位時定價相對保守，故銷售收入最大的下降幅度不會太大。項目全部資金的現金流量表當銷售收入減少時年年年年年現金流入銷售收入小計現金流出建造成本銷售費用按銷售收入計應繳稅費按銷售收入計小計凈現金流量累計凈現金流量折現系數年凈現金流量累計年凈現金流量序號項目建設經營期從上表可以看出，如果下降幅度為，那么從全部現金流量表的情況來看，財務凈現值下降至萬元，不過，其值仍然大于零，項目仍然可行。三項目風險及對策分析房地產開發經營的主要風險般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險市場風險資金運作風險企業風險等，根據本報告關于項目開發的環境分析項目定位項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有些不確定性因素帶來的風險。市場風險項目為較大規模的建筑綜合體，高品質定位，對項目有兩方面要求方面在設計中，如何精雕細刻，使得未來開發的產品能符合潛在目標客戶群的要求另方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現本物業與眾不同的魅力和優勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場也是如此。從產品定位方面考慮，與本項目同區域同檔次同品位的物業供給量比較少，競爭對手不多，這是好的方面。但另方面，從總體來看，區域各物業供應總量都比較大。因此，本項目與周邊物業競爭中，須在同檔差異變化中謀求市場。并密切關注目標客群的變化，跟蹤調查，作出應變。企業風險企業風險包括經營不善銷售不力管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標市場選擇產品定位選擇資金籌措選擇開發方式選擇營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的收入因素更為敏感，因此，在項目的開發經營中，要認真做好項目的銷售工作，加強營銷的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現。第十章結論與建議項目擁有較好的投資環境與機遇國民經濟的持續穩定發展促進中部地區崛起的區域發展總體戰略的實施與兩淮蚌的戰略實施蚌埠市場房地產市場日趨成熟等等。以上這些基本方面為本項目提供了個較好的投資環境和機遇二項目在經濟上具有較強的可行性三項目具有的突出優勢與本案相同檔次的競爭對手較少項目的黃金地段優勢公司的資金優勢項目所處地塊的發展前景比較好四項目開發經營風險小本項目大規模開發合作模式新穎土地開發使用費用相對合理享受政府提供相應優惠政策，在實施中輔以全過程科學控制，即可獲得預期投資收益。五項目實施的難點項目規模較大，時間較緊，開發工程中各方面工作協調難度大項目品質定位在實施過程中有定難度，設計工作經完成，其定位相應確定，實施過程中仍然需要根據具體情況不斷完善房地產行業競爭激烈，公司需要建立支高素質的專業團隊。六強化項目進程中的投資質量進度控制，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。第章前言報告編制目的在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合太平洋國際廣場項目地塊所處的區位環境，對該項目的可行性與開發經營策略提出專業性的意見和建議。結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。對項目進行投資分析和風險分析。對項目決策及其實施的優化提出建議。二報告編制依據太平洋國際廣場項目已提報確定的概念設計方案國家建設部及安徽省及蚌埠市頒布的相關法律與政策蚌埠市關于房地產開發經營的相關規定與稅費標準現場勘察和實地調研所得資料。三項目背景地塊指標地塊技術指標項目占地總建筑面積商業面積歐式山莊酒店企業會所面積面積公寓面積住宅面積地塊狀態區位項目地塊臨近淮上區政府，該地塊是以發展大型國際商業，行政辦公及國際商務區為主，功能完善，環境優美的城市商業綜合發展區，是淮上區重點發展的商業腹地。交通項目北至雙墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側分別為蚌埠市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的更為發達的城市及區域表現得更為明顯。城市綜合體催生第四代房地產物業類別，產品實現全面跨越式升級城市綜合體躍成為房地產市場新的主角。城市綜合體在發達城市已經成為打造新城的主要建筑形態。規模宏大的