，并提出市要立足于四大基礎產業， 重點發展能源化工建材冶金等專業物流，同時加大物流資 源整合力度，加強物流基礎設施建設，加快物流園區的建設。

頒布的內蒙古自治區市服務業發展規劃將現代物 流業作為重點產業優先發展。

提出要大力發展第三方物流，降低 物流成本，促進生產型物流與商貿型物流同時發展，把打造成 為蒙西重要物流節點城市，輻射蒙寧新。

規劃還提出近期發 展的重點是企業信息化建設物流園區和公路港建設。

年，內蒙古自治區頒布了內蒙古自治區十二五發 展規劃，該規劃提出圍繞交通干線，推動呼和浩特包頭全國 性物流節點城市建設，選擇條件較好的中心城市產業基地和交 通樞紐，加快現有物流園區升級改造，新建批大型物流園區和內陸港。

在內蒙古自治區和市相關規劃的指引下，市內各類物流 園區規劃和建設相繼啟動，物流業的發展迎來了新的契機。

從 年月的市政府工作報告可以看出，過去五年市在經濟轉 型社會民生生態環境城市發展基礎設施建設等各方面取 得了很大成績，為市今后的發展與建設提供了更好的環境。

報 告進步提出了年主要工作目標以及需要重點抓好的工作， 包括加快經濟轉型建設宜居城市推進城鄉體化促進第三 產業發展等。

強調要以生產性服務業為主導，促進第三產業的提 質增效，不斷完善發展第三產業的政策措施，推進物流園區項目 的建設。

市促進經濟社會發展的相關政策將拉動居民消費，進 而增加對生活生產物流的需求，進而為物流園區的開發和建設 提供有利條件。

同時，市還提出了些更直接的優惠政策以促進物流業發 展，主要涉及財政補貼稅收優惠土地優惠價格優惠等方面。

財稅方面，市政府將連續年，每年安排市預算內資金萬元 億元通過貼息 了新的挑戰，也真正激發了現代物流服務的實際需要。

相對生產環節，市居民消費支出情況和消費結構的變化也 同樣需要物流服務的進步支持。

近年來市消費市場主要呈現 兩大方面的亮點。

是消費結構呈現積極變化，汽車居住家 庭裝飾等消費不斷擴大。

市全年汽車類商品零售額萬 元，增長。

家電和通訊類消費品升級步伐加快，家用電器 和音像器材類商品零售額萬元，增長。

二是家電 下鄉政策在實施以來，有力帶動了全市城鎮鄉村的消費市 場。

隨著居民經濟收入的增加，消費能力將有更大的提高，新的 第章總論 項目簡介 項目名稱市商貿物流園建設項目 項目承辦單位市房地產開發有限公司 項目擬建地點內蒙古商貿物流園區位于海勃灣區北部摩 爾溝地區，東臨加工服務業園區，西連觀光農業區，緊靠機 場和北站，南距市區中心僅約余公里，北接千里山工業園 區蒙西工業園區。

園區在位置上與市區中心地帶距離適中。

建設性質新建。

用地面積園區用地為南北長的不規則矩形，面積為 公頃。

研究工作的依據和范圍 研究工作的依據 國家計委投資項目可行性研究指南試用版和國家 有關法律法規。

內政發號內蒙古自治區加快發展第三產業 若干政策的規定。

市國民經濟十二五發展規劃市物流發展規劃。

核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，市房地產開發有限公司 研究工作的范圍 本項目本著適度超前重在實用的原則，充分利用現有的基 礎條件和地區潛力，因地制宜的搞好項目的設計和建設。

主要范圍包括規劃布局與技術安排，市場預測，公用工程方 案，建廠條件和廠址選擇，總體布局，綜合性技術經濟指標，投 資估算，成本估算和技術經濟分析等。

項目概況 建設內容 在商貿物流園區建設的總體戰略指導下，以內蒙古商 貿物流園區布局條件和布局原則為基礎，以商貿物流園區規劃 功能和市場需求預測為依據，充分考慮園區未來的發展需求，決 營業收入正常年份萬元。

總成本費用萬元。

利稅萬元。

銷售稅金及附加萬元。

利潤萬元。

所得稅萬元。

稅后利潤萬元。

未分配利潤萬元。

總投資利潤率。

投資回收期年含建設期年。

財務凈現值萬元。

財務內部收益率。

經濟分析結論項目經濟效益好，抗風險性強。

項目可 行。

第二章項目建設背景及必要性 項目建設背景 政策環境分析 國家相關政策環境分析 物流業是融合運輸業倉儲業貨代業和信息業等的復合型 服務產業，是國民經濟的重要組成部分。

發展現代物流業已經受 到國家層面的高度重視，些利好政策相繼出臺。

這些政策也為 我國物流業的進步發展明確了方向。

年月國務院頒布實施的物流業調整和振興規劃明 確了物流業作為國民經濟新的經濟增長點的重要地位。

該規劃提 出了相關的物流園區工程城市配送工程等重點工程，同時要求 加強物流基礎設施建設的銜接與協調。

年國務院頒布了中華人民共和國國民經濟和社會發展 第十二個五年規劃綱要，提出加快發展生產性服務業，強調要 大力發展現代物流業。

規劃提出要整合和利用現有物流資源，優 化物流業發展區域布局，支持物流園區等物流功能集聚區的發展。

年月國務院常務會議研究部署了促進物流業健康發展 相關工作，從稅收優惠土地政策支持經營環境改善等個方 面提出了政策措施和執行要求。

為了降低物流企業成本和行業進 入門檻，提高運作效率，提出要減輕物流企業的稅收負擔降低過橋費，放寬對物流企業資質的行政許可和審批條件，提高審批 效率。

同時鼓勵資源整合，引導物流業向社會化方向發展，提出 加大物流設施的資金投入加大對物流用地政策支持力度，鼓勵 物流園區的建設和發展。

這是繼物流業調整和振興規劃之后 的又重大利好政策，夯實了物流業發展的政策基礎。

自治區與市政策環境分析 在國家層面相關規劃的指導下，各經濟和行政區域因地制宜 相繼制定了物流發展規劃。

下面以 定在該園區內部規劃商貿物流區交易展示區倉儲區配套區 和公共基礎設施共五大功能區， 商貿物流園區內部功能區布局規劃 功能區 規劃面積 萬平方米 占規劃總面 積的比例 商貿物流區 零擔貨物集散區 貨運信息部 物流信息中心 合計 交易展示區 鋼材倉儲交易區 裝備零配件展示交易區 運力交易區停車場 家居建材交易展示區再生資源倉儲辦公區 合計 倉儲區 建材倉庫 家居倉庫 家電倉庫 日雜倉庫 保溫倉庫 合計 配套區 加油站 汽車修理與洗車服務區 物流企業辦公區 園區辦公區 物流研發中心 小型停車場 綜合服務區 輔助設施 職工公寓 生活配套 合計 公共基礎設施 道路 綠化 合計 發展預留區 未來發展預留 合計 合計 目標 建設各類專業化倉庫萬平米以上，料棚料場萬平米 以上 建設貨運停車場萬平米以上建設住宿餐飲休閑娛樂等配套服務設施萬平米以 上 吸引入駐企業家以上 引入物流企業家以上。

項目的服務范圍 立足于天然交通樞紐，著眼于周邊經濟圈，服務于本 地的生產生活，成為呼包鄂區的重要物流節點，爭做內蒙古西部 現代化物流園區先驅。

服務于市生產生活需求，配合現有市場的改造，整合 中小物流資源，建成集展示交易物流信息倉儲市內配送 為體的多功能現代化物流園區。

建設具有示范效應的特色物流園區，以再生資源與回收 物流為特色，與周邊其他物流園區差異化定位，錯位經營。

研究結論 本項目財務內部收益率為，大于行業基準收益率， 項目可行。

由不確定分析的結果看，本項目有較強的抗風險能力，且 在經營期內有較高的收益，所以本項目是可行。

主要技術經濟指標 工程總投資萬元。

其中固定資產投資萬元，鋪底流動資金萬元。

資金來源 固定資產投資萬元，鋪底流動資金萬元，全部由企業自籌解決。

市房地產開發有限公司隸屬于內蒙古實業集團，立 足于市經濟發展現狀及集團自身發展戰略，內蒙古實業集團提出規劃建設內蒙古商貿物流園區并由市房地產開發 有限公司作為建設單位。

該園區的建設還充分考慮了實業集團 自身因素的影響。

該集團是多元化集團企業，經營范圍涉及家用 電器連鎖銷售房地產開發百貨商廈金融投資酒店餐飲 物業管理等多個領域。

集團采用現代企業管理體制，采取事業 部管理各業務板塊的方式進行管理，具體分為電器事業部房地 產事業部和酒店事業部。

下屬的電器公司始建于年，經 過十幾年超常規跳躍式發展，現是內蒙古西部最大的家電經銷商， 業務已輻射到銀川市巴彥淖爾市和鄂爾多斯市，區域市場占有 率以上地產事業部成立于年，注冊資本萬元，下 轄房地產開發公司投資公司商廈等眾多企業酒店事業部下 轄諸多賓館酒店，其住宿和餐飲總量居行業首位。

市工商企業近年來不論規模還是數量都得到了較大增長，企 業生產的活躍有力地帶動了區域內的商貿流通，綜合物流服務的 需求亟待滿足。

另方面，實業集團經過多年的發展，擁有較 雄厚的經濟實力和重要的市場影響力，各業務板塊迅速發展，自 身物流需求也不斷釋放。

因此，實業集團依托自身物流需求， 抓住市場機遇，推動物流園區的規劃與建設，能夠形成多贏的局 面。

項目建設的必要性 項目的建設符合物流業的國家相關政策 物流產業振興規劃中明確提出發展現代物流服務業。

大力推 進物流服務的社會化和專業化，優化物流業發展的區域布局，提 高物流信息化水平，加強對制造業物流分離外包。

本項目將以建設現代倉儲物流服務業為目標，符合國家物流產業發展規劃及相 關政策。

項目的建設增加財政收入，創造就業機會 本項目可以獲得較好的經濟效益，為市增加財政及稅收收 入，同時項目將新增就業崗位，為市民開辟新的就業門路，緩解 就業矛盾，有利于維護社會穩定，擴大經濟內需，起到繁