生和發展。

年國務 院關于深化城鎮住房制度改革的決定把建立以中低收入家庭為對象，具 有社會保障性質的經濟適用住房供應體系列為我國城鎮住房制度改革的 項基本內容和任務。

年國務院關于進步深化城鎮住房制度改革加 快住房建設的通知更明確提出深化城鎮住房制度改革的重要目標之是建 立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。

經濟適用房制度的基本性質與我國城鎮住房制度改革的基本目標密切相 關。

我國城鎮住房制度改革的基本任務和目標是停止福利性的實物住房分配 制度，實現住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經濟體制及我國國情 相適應的城鎮住房新制度，以不斷滿足城鎮居民的住房消費需求。

這決定了 經濟適用房制度從產生之日起就具備雙重屬性方面，經濟適用房是商品 房，是房地產市場供應體系的重要組成部分另方面，經濟適用房是社會 保障性住房，是現階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。

經濟適用房的雙重屬性充分體現在國家關于經濟適用房建設與管理的 系列重要文件中。

年，建設部關于大力發展經濟適用房的若干意見 指出發展經濟適用住房的目的是為了建立適應社會主義市場經濟體制和我 國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點， 不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。

年國務院關于促進房 地產市場持續健康發展的通知指出，經濟適用住房是具有保障性質的政策 性商品住房。

年建設部國家發改委國土資源部中國人民銀行聯 合發布的經濟適用住房管理辦法第二條給經濟適用房下了更為具體完整 的定義，經濟適用房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準供應對象和 銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。

年月日，國務院向各個省市自治區印發了國務院辦公廳 關于切實穩定住房價格的通知，具體內容高度重視穩定住房價格 二切實負起穩定住房價格的責任房價提高到政治高度，建立政府負責 制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力盆設在前室管道集中，節 約投資。

臥室的布臵，做到動靜分區，使臥室具有較強的私密性。

每戶至少 有個朝南的臥室。

把就餐從起居室內分離出來，使用更為方便。

每戶設有朝南的陽臺，適當增加進深，形成空中花園，并考慮花盆的 安全擱臵，以利于垂直綠化，美化環境。

北向結合廚房設計生活陽臺，洗衣 第章申報單位及項目概況 申報單位概況 申報項目 公司經濟適用住房建設項目可行性研究報告 申報單位 申報單位公司 公司類型有限責任公司 經營范圍房地產開發及商品房銷售。

公司簡介 公司，成立于二年七月，公司注冊資金萬元，開發資質等 級為貳級，經營房地產開發及商品房銷售等。

公司共有在冊職工人，其中 工程技術人員名，高級職稱人員人，中級職稱人員人，初級職稱 人。

公司下設經理辦總工辦項目部預算部財務部售房部等部門。

二項目概況 項目建設地點 該項目位于市南三環路。

項目建設規模及目標 建設內容 本項目新建住宅套，共平方米，物管衛居及公建 平方米，總建筑面積平方米。

項目建設主要內容包括住宅建筑及 公建等土建工程室外配套及道路硬化綠化管網工程等配套設施工程。

詳見下表。

建筑內容覽表 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳， 表 結構 形式 建筑物 住宅 框架 高層 框架 物管衛居及其他公建 磚混 其他 自行車車棚 地下車庫 框架 地上車庫 磚混 消防水池蓄水池座 化糞池座 道路硬化 綠化 室外配套 室外供水管網 室外排水管網 室外配電工程 室外供熱管網 煤氣管網工程 序號建筑物構筑物名稱數量單位 項目目標 因此本項目以經濟實用美觀為建設原則，定位于滿足區域中低收入 家庭對住房的需求。

該區將按照現代居住生活模式建設具有優美的居住環境 完善的配套服務設施豐富的地域文化內涵的新型居住區。

規劃中力求環境 效益社會效益經濟效收入家庭住房問題的同時，還體現出 定的宏觀經濟職能，主要指促進新的商品化社會化城市住房供給體系的構 建，并擴大內需，拉動經濟增長。

經濟適用房政策是公民住房社會保障體系 的主要組成部分，是項深得民心的安民政策。

經濟適用房的建設享受特定的稅費優惠，同時承擔定的限制條件。

經 濟適用房在建設時享受的優惠主要有用于建造經濟適用房的土地，實 行政府行政劃撥，免交土地出讓金建造經濟適用房的行政事業性收費 減半征收。

經濟適用房的限制主要來自利潤方面。

經濟適用房價格由開發成 本稅金及利潤三部分構成，基準價格實行政府指導價，價格的上浮幅度， 由有定價權的政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。

經濟適 用房的開發利潤，不得超過各項費用之和的。

經濟適用房價格的確定要與 城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同區域內 的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優惠政策。

 宏觀政策 經濟適用房是我國住房體制改革的階段性產物，在其產生之時就被賦予 了住房供應體系的主體地位。

經濟適應房政策推出幾年來，在中央有關部門 的積極推動下，各地采取了多種形式，組織經濟適用房建設，但進展情況卻 大有不同。

隨著經濟的發展體制改革的深入和住房市場的變化，對經濟適 用房的認識也在深化。

在我國經濟改革初期，中央就針對城鎮居民住房難問 題提出了允許居民自建住房及有關商品化改革設想。

不過，在當時的情況下， 由于經濟發展水平居民收入水平及承受能力經濟體制改革的進程安排等 方面的制約，住房體制時還不具備商品化市場化的條件。

年月， 國務院在關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知國發?? 號文件中提出大力發展經濟實用的商品房，優先解決無房戶和住房 困難戶的住房問題。

到年房改的關鍵時刻，國家意識到在當時 的情況下，難以實施房產的完全市場化。

市場上的商品房價格與工薪階層為 主的中低收入者的經濟承受力差距較大。

強行推行房產市場化，必會產生負 面效應，于是經濟適用房在年適時推出。

經濟適用房建設工程由政府主 導，通過采取統劃撥土地統規劃免收多項費用限制利潤率等系 列措施來降低成本。

嚴格地講，經濟適用房并非完全意義上的商品房達到有機統。

通過規劃設計，創造出環境優美 的住宅小區。

經濟指標 概況 本項目總投資萬元其中建設投資萬元，沒有流動資金。

資金籌措企業自有資金萬元銀行貸款萬元，均用于 建設投資。

年均利潤總額為萬元，年均所得稅萬元，年均稅后利潤 萬元。

主要經濟技術指標 項目的主要經濟指標包含建筑指標和經濟指標見表。

主要經濟技術指標覽表 表 序號項目名稱單位備注 總占地面積 其中凈用地面積 代征道路 總建筑面積 建筑物 住宅 其中高層 物管衛居及其他公建 拆遷補償面積 拆遷戶數戶 戶型套中小戶型 戶型 套套數比例為 戶型 套 戶型 套中小戶型 戶型 套面積比例為 小計套 容積率 建筑密度 綠地率 勞動定員人 總投資萬元 其中貸款 自有資金 年均銷售收入萬元 年均總成本費用萬元 其中年均可變成本萬元 年均固定成本萬元 年均銷售稅金及附加萬元 年均利稅總額萬元 年均利潤萬元 年均所得稅額萬元 年均稅后利潤萬元 投資利稅率 投資利潤率 借款償還期年 稅前稅后 稅前稅后 稅前稅后 自有資金利潤率 全部投資回收期 年 財務評價指標 全部投資內部收益率 財務凈現值萬元 年 數量 三研究結論 該項目符合市城市總體規劃要求，結合市居民的居住水準及 現代生活需求，在規劃中提供適應不同消費群體和家庭構成需要的多種套型 住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要項目的建筑規模合理，建筑標準 適當，具有顯著的社會效益，研究結果認為本項目是必要的可行的。

第二章政策及市場分析 經濟適用房政策 概述 經濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現適用經濟 美觀安全衛生便利的原則其布局要符合城市規劃的要求其使用功 能滿足居民基本生活的需要。

經濟適用房政策實施在解決中低位臵般，樓層在層左右，個別也有高層，戶 型結構可以，綠化面積小區景觀稍差，物業管理配套設施較全。

低檔次樓盤地理位臵較差，大多處在城市周邊，樓層在層不等， 樓房間距小，物業管理和配套設施不夠全，無車庫，無綠化或少綠化，周邊 公共設施少。

這部分樓盤以經濟實用房新農村改造建設房屋居多，適合大 部分中低檔收入家庭購買。

戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從不等。

就中高檔樓盤來看，以下戶型較少，約占以下約占 左右，大部分是以上的戶型，達到左右。

銷售價格 目前市商品房均價在元左右，二手房價格也超過元。

高檔次樓盤售價在每平方米元以上中檔樓盤銷售價格在每平方米 元左右低檔樓盤銷售價格在每平方米左右。

在商品房銷售價格上，年市開發建設限價普通商品住房，限房價格 初步定位為元。

就目前市城市居民的消費水平所能接受