工薪階層的經濟承受能力。

經濟適用房制度伴隨著住房制度改革進程而產生和發展。

年國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定把建立以中低收 入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系列為 我國城鎮住房制度改革的項基本內容和任務。

年國務院關 于進步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知更明確提 出深化城鎮住房制度改革的重要目標之是建立和完善以經濟適 用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。

經濟適用房制度的基本性質與我國城鎮住房制度改革的基本目 標密切相關。

我國城鎮住房制度改革的基本任務和目標是停止福利 性的實物住房分配制度，實現住房商品化和市場化，建立與社會主 義市場經濟體制及我國國情相適應的城鎮住房新制度，以不斷滿足 城鎮居民的住房消費需求。

這決定了經濟適用房制度從產生之日起 就具備雙重屬性方面，經濟適用房是商品房，是房地產市場供應 體系的重要組成部分另方面，經濟適用房是社會保障性住房， 是現階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。

經濟適用房的雙重屬性充分體現在國家關于經濟適用房建設與 管理的系列重要文件中。

年，建設部關于大力發展經濟適 用房的若干意見指出發展經濟適用住房的目的是為了建立適應社 會主義市場經濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設， 促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷地滿足中低收入家庭日益增 長的住房需求。

年國務院關于促進房地產市場持續健康發展 的通知指出，經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。

年建設部國家發改委國土資源部中國人民銀行聯合發布 的經濟適用住房管理辦法第二條給經濟適用房下了更為具體完 整的定義，經濟適用房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準 供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。

年月日，國務院向各個省市自治區印發了國務 院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知，具體內容高度重 視穩定住房價格二切實負起穩定住 比上年增長商品房屋銷售面積萬平方米，比上年增 長。

年，市城鎮居民人均住房面積達到平方米，比 上年增加平方米農村居民人均住房面積達到平方米， 比上年增加平方米。

根據市房管局統計，年內全市住宅建設總量為萬 平方米，其中經濟適用住房面積為萬平方米，市萬平方米， 第章申報單位及項目概況 申報單位概況 申報項目 公司經濟適用住房建設項目可行性研究報告 申報單位 申報單位公司 公司類型有限責任公司 經營范圍房地產開發及商品房銷售。

公司簡介 公司，成立于二年七月，公司注冊資金萬元，開 發資質等級為貳級，經營房地產開發及商品房銷售等。

公司共有在 冊職工人，其中工程技術人員名，高級職稱人員人，中級 職稱人員人，初級職稱人。

公司下設經理辦總工辦項目 部預算部財務部售房部等部門。

二項目概況 項目建設地點 該項目位于市南三環路。

項目建設規模及目標 建設內容 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳， 本項目新建住宅套，共平方米，物管衛居及 公建平方米，總建筑面積平方米。

項目建設主要內 容包括住宅建筑及公建等土建工程室外配套及道路硬化綠化 管網工程等配套設施工程。

詳見下表。

建筑內容覽表 表 結構 形式 建筑物 住宅 框架 高層 框架 物管衛居及其他公建 磚混 其他 自行車車棚 地下車庫 框架 地上車庫 磚混 消防水池蓄水池座 化糞池座 道路硬化 綠化 室外配套 室外供水管網 室外排水管網 室外配電工程 室外供熱管網 煤氣管網工程 序號建筑物構筑物名稱數量單位 項目目標 因此本項目以經濟實用美觀為建設原則，定位于滿足區域 中低收入家庭對住房的需求。

該區將按照現代居住生活模式建設具 有優美的居住環境完善的配套服務設施豐富的地域文化內涵的 新型居住區。

規劃中力求環境效益社會 經濟適用房政策實施在解決中低收入家庭住房問題的同時，還 體現出定的宏觀經濟職能，主要指促進新的商品化社會化城市 住房供給體系的構建，并擴大內需，拉動經濟增長。

經濟適用房政 策是公民住房社會保障體系的主要組成部分，是項深得民心的安 民政策。

經濟適用房的建設享受特定的稅費優惠，同時承擔定的限制 條件。

經濟適用房在建設時享受的優惠主要有用于建造經濟 適用房的土地，實行政府行政劃撥，免交土地出讓金建造經 濟適用房的行政事業性收費減半征收。

經濟適用房的限制主要來自 利潤方面。

經濟適用房價格由開發成本稅金及利潤三部分構成， 基準價格實行政府指導價，價格的上浮幅度，由有定價權的政府價 格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。

經濟適用房的開發 利潤，不得超過各項費用之和的。

經濟適用房價格的確定要與城 鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同 區域內的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各 項優惠政策。

 宏觀政策 經濟適用房是我國住房體制改革的階段性產物，在其產生之時 就被賦予了住房供應體系的主體地位。

經濟適應房政策推出幾年來， 在中央有關部門的積極推動下，各地采取了多種形式，組織經濟適 用房建設，但進展情況卻大有不同。

隨著經濟的發展體制改革的 深入和住房市場的變化，對經濟適用房的認識也在深化。

在我國經 濟改革初期，中央就針對城鎮居民住房難問題提出了允許居民自建 住房及有關商品化改革設想。

不過，在當時的情況下，由于經濟發 展水平居民收入水平及承受能力經濟體制改革的進程安排等方 面的制約，住房體制時還不具備商品化市場化的條件。

年 月，國務院在關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通 知國發??號文件中提出大力發展經濟實用的商品 房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題。

到年 房改的關鍵時刻，國家意識到在當時的情況下，難以實施房產的完 全市場化。

市場上的商品房價格與工薪階層為主的中低收入者的經 濟承受力差距較大。

強行推行房產市場化，必會產生負面效應，于 是經濟適用房在年適時推出。

經濟適用房建設工程由政府主 導，通過采取統劃撥土地統規劃免收多項費用限制利潤 效益經濟效益達到有機 統。

通過規劃設計，創造出環境優美的住宅小區。

經濟指標 概況 本項目總投資萬元其中建設投資萬元，沒有 流動資金。

資金籌措企業自有資金萬元銀行貸款萬元， 均用于建設投資。

年均利潤總額為萬元，年均所得稅萬元，年均稅 后利潤萬元。

主要經濟技術指標 項目的主要經濟指標包含建筑指標和經濟指標見表。

主要經濟技術指標覽表 表 序號項目名稱單位備注 總占地面積 其中凈用地面積 代征道路 總建筑面積 建筑物 住宅 其中高層 物管衛居及其他公建 拆遷補償面積 拆遷戶數戶 戶型套中小戶型 戶型 套套數比例為 戶型 套 戶型 套中小戶型 戶型 套面積比例為 小計套 容積率 建筑密度 綠地率 勞動定員人 總投資萬元 其中貸款 自有資金 年均銷售收入萬元 年均總成本費用萬元 其中年均可變成本萬元 年均固定成本萬元 年均銷售稅金及附加萬元 年均利稅總額萬元 年均利潤萬元 年均所得稅額萬元 年均稅后利潤萬元 投資利稅率 投資利潤率 借款償還期年 稅前稅后 稅前稅后 稅前稅后 自有資金利潤率 全部投資回收期 年 財務評價指標 全部投資內部收益率 財務凈現值萬元 年 數量 三研究結論 該項目符合市城市總體規劃要求，結合市居民的居 住水準及現代生活需求，在規劃中提供適應不同消費群體和家庭構 成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要項目 的建筑規模合理，建筑標準適當，具有顯著的社會效益，研究結果 認為本項目是必要的可行的。

第二章政策及市場分析 經濟適用房政策 概述 經濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現適用 經濟美觀安全衛生便利的原則其布局要符合城市規劃的 要求其使用功能滿足居民基本生活的需要。

家庭往往分成了個個的小家，父 母套孩子套的住房形式越來越普及。

加之后生育高峰期的 年輕人現在即將成家立業，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。

年月專門從事房地產市場研究的工作室發表 年度報告，報告認為，在上世紀六十七十八十年代，中國曾經 出現三次嬰兒潮，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。

由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化 工作室認為，歲群體是購買商品房的主要群體。

理論上， 歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較小 而歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈 性較大。

因此未來年，受第二次和第三次嬰兒潮的影響，住 房需求將維持旺盛。

有數據顯示，在年至年期間，受第 二次嬰兒潮的影響，歲的群體所占的比重上升，這部分 群體的人口總量大概在億左右，由此決定在年前， 歲的群體住房改善需求將會刺激房地產市場的發展。

而到 年的時候，受第三次嬰兒