告編制依據 北京市規劃委員會關于原則同意中關村西區號地項目設計方案的復 函規復函字號 北京中關村西區號地項目設計說明 北京市國有土地使用權出讓合同京地出合字第號 建設部房地產開發項目經濟評價方法第二章項目建設的背景和必要性 項目建設的背景 中關村科技園區是年月經國務院批準建立的中國第個國家級高新 技術產業開發區。

中關村科技園區管理委員會作為市政府派出機構對園區實行統 領導和管理。

中關村科技園區覆蓋了北京市科技智力人才和信息資源最密 集的區域，包括海淀園豐臺園昌平園電子城科技園和亦莊科技園。

海淀園 位于海淀區，其中建有平方公里的上地信息產業基地和平方公里的。

年月，國務院正式批復了北京市政府和科學技術部關于實施科教 興國戰略，加快建設中關村科技園區的請示。

這是繼年代設立深圳等經濟特 區，年代開發開放浦東之后，國家跨世紀發展的又重大戰略舉措。

中關村科技園區的發展目標是要充分利用中關村的人才科技知識優勢和 高科技產業的基礎，用年的時間，把中關村科技園區建設成為具有鮮明時代 特點我國自己特色世界流的科技園區，成為國家科技創新示范基地科技 成果孵化和輻射基地高素質人才創新人才的培養基地。

到年，中關村科技園區生產總值達到億元人民幣，年遞增， 成為新的經濟增長的發動機，同時，科技園區強大的輻射作用，必將促進和 帶動全國，尤其是北京市的產業結構優化和經濟的持續發展，成為推動我國高新 技術產業發展和現代化建設的強大動力。

加快中關村科技園區的建設首先需要為中關村的發展提供個良好的基礎 環境，這是滿足中關村科技園區發展的基本條件。

項目建設的必要性 中關村西區是中關村科技園區規劃中的重要部分，是北京市十五入水 平提高下的合理因素，也有利益驅動下的投機行為有住房消費觀念的影響，也 有深層次的制度制約。

這些因素的共同作用，最終體現為房地產市場供求關系的 失衡。

年是北京住宅市場不平凡的年，雖然經歷了大限等重大事件， 但住宅市場供需仍然呈現出前所未有的旺盛。

進入年之后，受國家宏觀經 濟高速增長的影響，住宅市場仍然保持著持續增長勢頭。

隨著房地產市場的深入發展和日益規范，大量開發商以空前的信心投 資京城地產。

據統計，自年北京市住宅竣工量首次突破萬平方米以來， 每年都是保持著兩位數的增長速度。

目錄 第章項目基本情況 項目概況 項目單位簡介 項目技術經濟指標 報告編制依據 第二章項目建設的背景和必要性 項目建設的背景 項目建設的必要性 第三章投資環境分析 總體宏觀經濟分析 國家政策及土地市場分析 房地產市場分析 商業地產市場分析 寫字樓市場分析 酒店類物業地產市場分析 第四章區域市場分析 中關村地區商業地產市場分析 中關村地區寫字樓地產市場分析 中關村地區酒店類物業地產市場分析 第五章項目市場定位 中關村地區市場總體分析 項目業態組合 項目客戶群分析 第六章項目選址及建設條件分析 項目用地范圍及自然狀況 市政配套條件 社會人文環境 第七章項目建設方案 項目總體規劃 建設規模及概況 項目建設風格 項目外部配套建設方案 第八章項目節能節水環保消防 節能 節水 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，環保分析 消防安全 第九章項目勞動安全衛生消防及對環境影響 編織依據 安全與勞動保護 衛生防護 安全保衛及消防設施 項目建設對環境的影響及處理 第十章建設進度安排與工程管理 項目進展情況 項目進度安排 工程建設管理 第十章項目招標組織 項目招標目的 招標原則及招投標方案 第十二章投資估算與資金籌措 投資估算說明 投資估算 資金來源與運用分析 第十三章項目財務評價 銷售收入估算 成本益 經計算，本項目預計開發建設總成本費用約萬元，此時，利潤總 額為萬元，所得稅為萬元，稅后利潤為萬元。

根據房地產開發項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確 定為。

現金流入為銷售收入，現金流出為建設投資與財務成本，經計算各項 財務指標為 稅前全投資財務內部收益率 全投資財務凈現值萬元 全投資靜態回收期年 全投資動態回收期年 全投資投資利潤率 稅后全投資財務內部收益率 全投資財務凈現值萬元 全投資靜態回收期年 全投資動態回收期年 全投資投資利潤率 上述數據表明本項目在財力上是可行的，投資可獲定的效益。

六項目融資 中關村西區號地建設項目全部投資由北京科技園置業股份有限公司自籌 解決。

七項目建設周期 中關村西區號地建設項目工程建設周期為個月，從年月開始 至年月。

其中，年月至年月為基礎施工期，年 月至年月為結構施工期，年月至年月為裝修和室外工程 施工期。

項目單位簡介 建設單位情況 北京科技園置業股份有限公司具體承擔中關村西區號地塊的開發建設工 作。

單位名稱北京科技園置業股份有限公司 注冊地址北京市海淀區海淀南路號 法人代表周玉臣 注冊資金萬元成立日期年月日 二公司股東基本情況 北京科技園置業股份有限公司是由北京科技園建設集團股份有限公司 上海谷元房地產發展有限公司北京海開房地產集團公司海南三至投資發展有 限公司深圳海亞投資發展有限公司北京中地土地整理公司六家公司參股。

各家股東在投資開發科技創新經營管理資本融通方面，擁有雄厚的實 力和豐富的經驗，為北京科技園置業股份有限公司的發展奠定了堅實的基礎。

三公司核心業務 北京科技園置業股份有限公司主要從事房地產開發基礎設施建設，其核心 業務房地產開發，基礎設施建設技術開發技術轉讓投資管理。

公司在房地產開發，基礎設施建設規劃設計市場營銷等領域有支素質 較高的專家隊伍，按照現代企業制度建設的經析 利潤分析 財務指標分析 現金流量分析 結論 第十四章項目社會評價 對就業效益的影響 對環境效益的影響 對政府財政的影響 對區域發展的影響 第十五章風險因素分析 工期風險及防范 工程質量風險及防范 環境風險及預防 利潤臨界點盈虧平衡分析表 敏感性分析 第十六章結論 基本報表中關村西區號地全投資現金流量表 基本報表中關村西區號地資本金現金流量表 基本報表中關村西區號地損益表 基本報表中關村西區號地資產負債表 輔助報表中關村西區號地投資總計劃表 輔助報表中關村西區號地銷售收入與經營稅金及附加表輔助報表中關村西區號地資金籌措計劃表 輔助報表中關村西區號地借貸款明細表 輔助報表中關村西區號地還款付息表 附件第章項目基本情況 項目概況 項目名稱 中關村西區號地 二項目建設地點 項目地塊位于北京市海淀區中關村西區規劃公建區區用地東南部， 基地近似成三角形，基地面積約公頃。

具體四至范圍是南側為海淀鎮南 街丹棱路，西側為規劃號路，西北側為規劃號路，東北側為海淀 斜街規劃步行商業街。

三項目建設內容 中關村西區號地建設項目規劃工程總建筑面積約。

其中地上建 筑面積，地下建筑面積。

地下四層，地上二十四層。

地下功能 為停車庫及機電設備用房，共設有個機動車停車位，其中地下個，地上 個自行車停車位個地上部分由五星級酒店寫字樓及商業三棟建筑 組成，酒店層，高寫字樓層，高商業層，高。

四項目組織運營過程 中關村西區號地建設項目是由北京科技園置業股份有限公司具體承擔其 開發建設工作。

其是由北京科技園置業股份有限公司通過公開招標方式取得的土 地。

截止目前，項目已取得中標通知書并已簽訂北京市國有土地使用權出讓合同 京地出合字第號市規劃委設計方案復函規復函字 號。

北京科技園置業股份有限公司主要從事房地產開發基礎設施建設，其核心 業務為房地產開發基礎設施建設投資管理等。

五項目投資 年的，元，普通居民的購買力大幅增強，為北京房地產市場的持續 發展奠定了基礎。

據預測，北京市消費價格指數在中短期內將保持穩定，從而帶動消費市場活 躍，刺激房地產市場開發建設。

奧運申辦成功后，北京市計劃動用高達億元的資金進行北京城市基礎 設施的建設，經過這輪大規模的基礎設施建設，北京的城市面貌將發生翻天覆 地的變化，總的方向是更都市化更國際化更適宜居住與國內其他城市的差 距也會越拉越大。

隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來越多的外地甚至 境外的投資者前往置業，直接拉動房地產的消費需求。

總體上看，北京已經初步建立市場經濟體制，產業結構正向高級化發展，居 民財富大幅增加，市民工作和生活方式正發生著深刻變化，整體經濟態勢正朝著 高增長開放型知識經濟的方向發展，作為支柱產業的房地產行業也將更加繁 榮。

國家政策及土地市場分析 近年北京土地市場調控 北京市在近兩年采取了系列措施，加強土地管理工作，改善宏觀調控，對 土地市場的影響重大而深遠。

出臺國有建設用地供應辦法及其配套政策 為深化土地使用制度改革，優化土地供應機制，有效調控宏觀經濟，促進經 濟和社會可持續發展，年北京市出臺了北京市國有建設用地供應辦法試 行，及其配套政策，包括北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法的通知北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定辦法試行北京 市收回企業國有土地使用權補償辦法北京市土地儲備和級開發暫行辦法 北京市土地級開發及經營性用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖。

國有建設 用地供應辦法自月日起施行著力調整國有建設用地的供應現狀用年度 供應計劃來調控土地市場，解決北京土地供應