國家有關設計規范標準 項目單位提供的有關資料 研究過程中實際調查及收集的其它資料 市商貿流通業發展十五規劃 項目單位委托省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同 四可行性報告主要研究內容 本報告在調查研究的基礎上，以當前商業大廈股份有限公司實際經營及發展需要為 基礎，對建設東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。

項目可行性研究的主 要內容包括 項目建設的必要性和意義 項目市場分析和預測 項目主要經營內容和規模 項目主要建設規模和功能 項目投資估算 經濟效益分析及評價。

第二節研究結論 主要研究結論 物流中心是現代商品流通領域發展的必然結果，是提高經濟效益的新型業態和 第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發展的產業政策，因此本項目投資方向是正確的， 國家發展計劃委員會計經貿號文批復同意建設東方物流配送中心及超市 項目。

是蘇南地區的經濟中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發 展商品市場經濟的區域優勢。

建設物流中心及大型超市，將為推動及周邊地區經濟 的發展起到重要作用。

投資建設現代化物流配送中心及超市，將促使商業大廈股份有限公司由大 商場經營進步涉足連鎖經營超級市場無店鋪銷售等業態，推動股份公司由傳統 物流商業企業向現代物流商業企業的發展。

優化企業內部資產資源整合，集中采購， 集中配送，建立商品供應保障體系，不僅可以大大增加企業進貨價格競爭力，還能更 有效地降低商品流通總成本，從而使企業的規模經濟效益得以大幅度提高。

同時物流 配送的發展將成為股份公司新的經營服務產業第三方物流產業，為股份公司拓展 新的業務空間和利潤增長點，實現股份公司在降低物質消耗提高勞動生產率以外的 第三利潤源等方面奠定基礎。

項目方案包括年經營額約億元的大型超市和物流配送中心。

其中物流配送中心 年貨物流通量達到彩電萬臺空調萬臺，其它家電萬件經濟運行機 制城鄉居民收入持續增加，生活質量有較大的改善，過上比較富裕的生活。

十五 期間，市國內生產總值年均增長在以上預期調控目標到年，市國 內生產總值在年的基礎上增長倍左右，經濟社會發展和人民富裕程度達到或接 近世界中等發達國家和地區水平，在省內率先基本實現現代化。

第章總論 第節概述 項目建設單位基本情況 商業大廈股份有限公司以下簡稱股份公司創立于年月，由原商 業大廈有限公司整體變更而來，是由商業大廈集團有限公司占總股本為主 發起人聯合市商業實業有限公司市商業建設發展公司商業對外貿易公司 天鵬集團公司組建的現代大型百貨零售企業，注冊資本萬元，年末總資產 萬元。

股份公司擁有營業面積萬平方米，員工余人，是市名牌商店 省文明單位全國百城萬店無假貨示范點，年主營收入億元，利潤總額 萬元。

經營概況 經營場所 股份公司是市最大的商業零售企業，地處市黃金地段三陽廣場，地理位臵優越。

股份公司主營場所占地面積萬平方米，建筑面積萬平方米，營業面積萬平方米， 擁有五層營業大樓，設五個賣場。

經營范圍 國內貿易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安 裝維修，服裝眼鏡的加工服務，商品包裝，倉儲服務，汽車貨運，自有場地出租， 電子游藝，經濟信息咨詢服務，廣告網絡技術轉讓及咨詢服務，軟件開發銷售。

主要銷售對象為市及其周邊的城鄉居民企事業單位等。

核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，銷售品種 主要從事零售兼批發業務，主要銷售品種有洗化用品服裝紡織品針織品床上 用品家電鞋帽皮具兒童用品文體用品黃金珠寶首飾工藝品五金材料 汽車等。

經營業績 股份公司目前與余家名優產品生產廠家建立了穩定的業務關系，擁有多種品 牌的總經銷總代理權，銷售額占股份公司總銷售的。

股份公司年銷售額超 過萬元的品牌有個，如森達皮鞋真維斯夢特嬌威鵬服飾步步高飛利浦 帥康家用電器等超過萬元的品牌有個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子海信電 器等超過萬元的品牌有個，超過萬元的品牌有個，其中，重點， 以電子商務為手段，建設現代商業企業。

股份公司將立足傳統零售百貨業，通過收購兼并等資本運營的手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經營架構通過實施 現代化的物流配送措施，實現內部交易成本的最低化與市場范圍的放大同時輔之以 承載信息流的電子商務手段，實現商品及服務結構物流功能營銷方式等的升級， 形成發展大流通大市場大商業的格局，實現股份公司的利潤率與市場占有率的 同步增長，保證股份公司的可持續性發展努力建成新型的現代化商業企業目標。

經營目標 股份公司年的規劃為在年使主營業務收入達到億元規模，年利潤 總額預計達到萬元，繼續保持在省百貨零售企業的領先地位股份公司在做大 主業的同時，以汽車食品為突破口，在蘇南及華東地區初步建設成以股份公司為中 心的商業連鎖經營網絡，其中汽車銷售達到億元規模，并取得只國內外著名品 牌的地區代理權股份公司進步完成內部物流配送體系的建設與加強，嘗試開展第 三方物流，在年底前初步形成現代化科學化的商業企業形態。

二項目背景 近年來，股份公司已經實現了產權多元化運作規范化功能完善化規模最大化的 改制目標并在領導班子基本素質市場份額基礎管理水平員工素質技術裝備更 新水平行業影響力以及長期發展能力等多方面有了極大提升，為了應對我國加入 以后完全放開的市場和國內外商業行業日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統 的商業經營模式，積極探索新的經營業態領域，發展多元化經營，全方位拓展發展空 間，培育新的經濟增長點。

股份公司正抓緊進行上市申報，爭取盡快上市，以推動股 份公司強有力的持久發展。

建設東方物流配送中心及大型超市是為了實現股份公司發展戰略而實施的主要建設 項目之，為此股份公司進行了大量前期準備工作。

國家發展計劃委員會已以計經貿 號文批復同意東方物流配送中心及超市項目建議書，并納入商業大廈 股份有限公司擬上市申報項目。

三可行性研究報告編制依據國家經貿易委等六部委國經貿運行號關于加快我國現代物流發展的 若干意見 國家計委和建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數第二版 國家發展計劃委員會計經貿號關于東方物流配送中心及超市項目建 春蘭及海爾系列 家用電器產品的銷售均超過萬元。

股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質量管理。

股份公司近年還連續獲得省最 佳形象企業全國計量物價優秀企業等稱號，并成為國內首批第個獲得全 國百城萬店無假貨活動示范店的企業。

近兩年來，股份公司實現銷售總額在省零售市場均排在首位。

股份公司在年實 現主營業務收入萬元，占全市批發零售貿易業實現總額的，位居全市商 場企業第位，其中品牌商品的銷售總額占市大型企業整體銷售額的以上，有 近個家用電器的著名品牌的銷售量位居市第位。

股份公司近三年的銷售總額及 稅后利潤情況詳見表。

表股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表 項目年年年平均增長率 銷售總額萬元 凈利潤萬元 股份公司財務狀況 近年來股份公司經營良性發展，財務狀況良好，資金周轉正常，資產負債率，股份公司信用等級級，被授信開具萬元額度商業承兌匯票的資格，為股份公 司進步發展打下了良好的基礎。

股份公司近三年財務狀況詳見表。

表股份公司近三年財務狀況表 項目年末年末年末 總資產萬元 資產負債率 主營業務收入萬元 主營業務利潤萬元 凈利潤萬元 凈資產收益率 股份公司對外股權投資情況 目前，股份公司共有家對外投資參股公司，其中除八佰伴商業大廈超市有限公司 商業大廈集團二百電器商廈公司東方藥業有限公司外，其余家均為股份公司 控股企業。

股份公司發展規劃 發展戰略 面對國內和國際商業行業的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業并致力于傳統零售 百貨業態的提升，利用股票發行等方式籌集發展資金，進行物流中心及其配套的生產 基地建設，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經營的架構，培育新的利潤 增長點。

與此同時，學習并借鑒國內外先進的管理經驗營銷理念促銷方式，通過 提高流通企業的組織化程度，實現集約化經營，使其發展成為地區最大的物流中心， 從而達到優化社會資源配臵創造規模效益推進流通科技進步實現物流產業化的 目的，立足蘇南并進而形成輻射整個華東地區的商品流通集散中心。

股份公司的發展戰略是以零售百貨為主導，以連鎖經營為主體，以物流配送為電子商務等組合業態的轉型中已打下定基礎同時，股份公司積極致力于產 業結構延伸，成功開展相關多元經營，并成功開發以進銷分離進價核算單品管理 為基礎的計算機商品信息管理系統，電子化網絡化現代化的管理格局已初見雛形。

然而，面對即將加入所帶來的沖擊挑戰和飛速發展的經濟形勢，企業的生存壓 力無疑將日益沉重面對即將完全開放的市場與機制規模技術管理遠勝于己的 外資商業企業，股份公司的競爭力必將經受更為嚴峻的考驗。

為獲得進步的發展， 必須打破傳統的供銷經營模式，確立大市場大貿易大流通的戰略思想，不僅要提 高主業的綜合經營效益，更應尋找契機，結合企業自身優勢并吸收先進的科學管理技 術，開拓新的利潤增長空間。

擬投資興建的東方物流配送中心及超市是個集現代化物流配送中心和倉儲式大 超賣中心為體的商品流轉和交易的場所，它的建成對股份公司的經營發展將產生重 要作用 第股份公司投資建設現代物流配送中心，可以解決當前各經營實體多頭對外向供 貨廠商進貨，以及為銷售客戶消費者各自上門送貨服務所造成