查主要數據公報顯示，沈陽市十年來人口年平均增長率為，比全國平沈陽公司 均水平高個百分點，主要體現在大量外來人口涌入上，沈陽市外來常住人口 約萬人，已占到全市人口總量的。

沈陽市年戶籍市區人口 走勢及增長情況如下 沈陽市十二五末市區新增戶籍人口數計算公式如下 ?????????沈陽公司 年市區新增戶籍人口數 年全市城鎮戶籍人口數 年全市城鎮戶籍人口數 年市區戶籍人口數 年全市戶籍人口數 年全市戶籍人口自然增長率 年全市城鎮化率 年全市城鎮化率 經計算 年市區新增人口數達萬人。

年市區新增剛性需求住房面積，計算公式如下 ?? 年市區新增戶籍人口數 年人均居住面積數據未公布，年為平米 年市區新增剛性需求住房面積 經過計算萬平米 沈陽市主要經濟指標增幅繼續在全國副省級城市中名列前茅，增長率近 四年呈現波動下滑走勢。

年全年預計值億元，增長率為。

年沈陽市變化及增長情況沈陽公司 數市場價格 年沈陽市商品住宅成交均價為元，同比增長。

雖然全年成 交受到限購政策影響，出現小幅下跌，但價格并未出現下降，主要原因是沈陽市 場的剛性需求特點和直以來的價格平穩增長。

未來房地產市場大環境不會有很 大波動，盡管年仍舊受政策影響，總體來看，全年房價走勢依舊會保持平穩趨 勢。

數據來源沈陽市房產局截止日期年月日 四市場供需分析 沈陽市的房地產市場主要分為十個大區，分別是鐵西區，于洪區，渾南新區， 沈北新區，和平區，皇姑區，蘇家屯區，大東區，東陵區和沈河區。

存量面積萬平米 第部分可行性研究報告編制依據及結論 可行性研究報告編制依據 國家相關政策法規 走訪記錄市場調研數據和資料 沈陽市房管土地交易中心等部門信息 沈陽市政府部門市統計局等網站公布相關城市數據 年政府工作報告 沈陽市城市總體規劃年草案 根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料，包括城市居住區規劃設 計規范城市居住區公共服務設施設置規定住宅設計規范住宅建筑設 計標準城市道路綠化規劃及設計規范等。

二可行性研究結論及建議 于洪新城項目地塊暫定為的容積率，和地塊暫定為的容 積率，實際用地面積共畝，樓面價按元平方米進行經濟測算，以 層和層高層產品搭配，結論如下 項目總成本萬元 土地成本萬元含契稅 項目銷售收入萬元 項目稅后利潤萬元業開發區，即現代服務業的中心研發創新的基地新興產業的沈陽公司 制高點和展示形象的窗口。

于洪區毗鄰母城，半環市區，是沈陽西部最具活力的經濟增長板塊，沈陽 重要的裝備制造配套產業基地。

沈北新區沈陽重點推進的四大發展空間之，國家綜合配套改革實驗區 新型產業集聚區生態市建設先行區和諧社會示范區。

蘇家屯區國務院批準的沈陽南部副城，是沈陽這座區域性中心城市鏈接遼 寧中部城市群的個戰略門戶，也是沈陽開放的前沿。

地形地貌及氣候特點 沈陽位于中國東北地區南部，遼寧省中部，以平原為主，山地丘陵集中在 東南部，遼河渾河秀水河等途徑境內。

屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫 在之間，平均氣溫，全年降水量毫米，全年無霜期天。

受季風影響，降水集中，溫差較大，四季分明。

交通條件 沈陽是東北最大的交通樞紐中心，建成現代交通網絡。

高速公路四通八達， 通往全省各市和北京天津長春哈爾濱等地都可朝發夕至。

沈陽有條干 線在此交匯并連接著條支線，通往全國各地，是國際聯運通往朝鮮俄羅斯的 必經之路。

沈陽也是航空樞紐，東北第大航空港沈陽桃仙國際機場，航線連接 著余個國內城市和韓國日本俄羅斯德國泰國美國法國澳大利亞 等國的余個城市。

鐵路方面，沈陽北站沈陽站沈陽西站蘇家屯站支撐著沈陽與各大城市 的鐵路往來。

公路方面，有沈大京沈沈撫沈四沈丹等多條高速公路，讓 沈陽與其他城市走的更 項目銷售利潤率 項目利潤地價比 項目內部收益率 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，沈陽公司 項目凈現值萬元 項目投資回收期年 通過對項目的整體經濟評價，可以得出該項目地塊具有較高的投資回報率， 投資回收期合理，屬于優質地塊，建議公司購置該地塊。

第二部分城市背景綜述 城市背景 城市簡介 沈陽是遼寧省的省會，東北地區的政治經濟金融文化交通信息和 旅游中心，中國個副省級市之，中國七大區域中心城市之，全國的工業重 鎮和歷史文化名城。

背依長白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。

行政轄區概況 沈陽市共轄個市轄區，個縣級市，三個縣。

各轄區情況如下 和平區沈陽市的中心區域，是全市的政治經濟科教文化中心，遼寧 省綜合實力第強區。

沈河區沈陽市的政治中心商貿中心金融中心文化中心，旅游勝地和 開放門戶，是全國城區中第個國家級可持續發展試驗區。

皇姑區遼寧省的行政中心去和文化教育大區。

大東區中國北方著名的新興工業城區，以汽車及其零部件飛機發動機 機械裝備生物制藥儀器儀表等先進制造業形成產業集群，是中國著名的航空 發動機制造基地。

鐵西區國家裝備制造業發展示范區國家可持續發展實驗區國家新型工 業化產業示范基地國際科技進步示范區入選新中國大地標。

東陵區渾南新區兼具城鄉兩種管理職能的新型城區。

其中渾南新區為沈 陽高新技術地在渾南主城建設市級行政中心，老城區行政辦公用地以局部 調整和優化為主，原則上不再增加行政辦公用地。

商業金融用地結合公共中心體系，主城繼續建設太原街中街金廊沿線 和平金融街曹仲次中心東塔次中心南塔次中心西塔次中心等重要城市商 業中心區。

副城重點規劃建設南站商務區會展中心次中心道義次中心張士 次中心永安次中心等商業中心區。

合理控制預留地區及社區級商業設施用地。

文化娛樂用地結合渾河沿線渾南新城中心等地區及方城中山路等歷史 文化街區改造，加快建設文化藝術中心博物館影劇院科技館圖書館等文 化設施，提升城市文化品位和綜合服務能力。

體育用地結合十二屆全運會籌備工作，完善奧體中心周邊現有的大型體育 設施功能。

結合地區發展，分散興建新的體育場館，具備承辦大型國際賽事和國 際綜合運動會的能力。

均衡布局區級體育場體育館全民健身中心等體育設施， 滿足全民健身的需要。

醫療衛生用地繼續完善渾北主城現有各級醫療保健設施，積極引導渾北主 城內綜合性醫院在副城開設新院區，提高新發展地區醫療服務水平和應對突發事 件的能力，實現公共衛生服務均等化，努力促進人人享有基本醫療衛生服務。

科研教育用地優化教育資源，積極引導駐沈高校及科研院所在渾南新城 蒲河新城設置新校區新院區，形成優勢互補資源共享，產學研結合的高教和 科技園區。

大力推動渾南國家大學科技園和沈北職教城建設，做好規劃控制和空 間預留。

面積萬平米 成交總價萬元 成交單價萬元畝 樓面價元平米 總體來看，沈陽市土地市場還比較平穩，近兩年土地供應成交量增長較快， 價格也較原來有定的提高。

近年土地成交價格情況分析 沈陽公司 從年到年，總體來看，沈陽市的平均土地成交價格下行趨勢明顯， 從年上半年開始，土地出讓價格明顯下滑，進入年，土地出讓價格波 動加劇，主要是因為當月成交土地集中在中心區域較多所致，從大趨勢上，預計 未來段時間內沈陽土地成交價也不會有太大變化。

二房地產投資開發概況 房地產投資 近年來，房地產市場的投資額直呈上升趨勢，但增長率受市場和國家政 策影響導致不穩定，在國家宏觀調控政策影響下，年和年都有定程度的下 降，年上半年沈陽市的房地產投資依舊有繼續增長的趨勢。

年沈陽市房地產投資額增長情況 數據來源沈陽市統計局 房地產開發概況 沈陽市年房地產開發情況 沈陽市年年年年年 新開工面積萬平米 施工面積萬平米 竣工面積萬平米 銷售面積萬平米 銷售均價元平米沈陽公司 從年至年五年來，沈陽市房地產開發直保持穩定增長的勢頭，隨著 經濟的發展，城市區域的擴大，近年來施工地區已逐漸從市內五區轉移到于洪區 經濟技術開發區渾南新區沈北新區等周邊區域，并且開發狀態良好，沈陽市 政府未來也會繼續堅持開發區的改革建設，繼續房地產市場的穩步增長。

三商品房業布局 優化工業用地布局，繼續推進主城內傳統工業的搬遷改造，工業用地主要向 副城集中，促進優勢產業集群快速發展。

西部地區重點發展裝備制造業及配套產業現代建筑產業東部地區重點發 展汽車及其零部件加工制造產業南部地區重點發展高新技術產業北部地區重 點發展農產品深加工及光電信息等新興產業。

沈陽公司 地下空間開發利用 加強地下公共空間的連通整合，構建交通市政防災人防商業等綜合 功能協調發展的地下空間網絡，完善城市功能，促進城市向集約化可持續方向 發展。

地下空間開發利用以地鐵網絡為骨架線，以市級中心和次中心為重點地區 面，以地鐵站重要交通樞紐和地區中心為節點點，形成點線面相結 合的網絡化布局結構。

城市宏觀總結 沈陽市作為我國老工業基地，經過幾年的努力，現階段經濟發展迅速，已 逐步向周邊區域擴張 近年來沈陽市城市建設突飛猛進，渾南沈北新區興起迅速，地鐵二號 線已經順利開通，發展前景好 沈陽市外來人口逐漸增多，基本已形成兩口或三口之家，居住條件有明顯 改善，居民消費水平也日益增強，房地產購買力充足 ④沈陽市城市規劃完善，開發區建設逐漸興起，主四副的空間布局將會帶 來更多的機遇和發展。

沈陽公司 第三部分市場研究 土地市場 近年土地出讓情況 年土地出讓信息表 類別年年年年年 供應占地面積畝