度低迷的房地產市 場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉為個人。

預計今后幾 年住宅商品房的需求量仍將穩步提高，并會進入個平穩的發展階段。

改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費群體中占有較大的份量，促 成了對環境優美品質優良的中高檔住宅較旺盛的消費需求。

從目前情況看，南京房地 產住宅業總體基本供需平衡，但交通便利套型設計優越售價合理的商品住宅呈局部 熱銷供不應求局面。

開發商往往把握這些市場需求作為項目開發的切入點。

百家湖西花園住宅小區具有以下優勢 項目優勢 從項目選址上看，其有下列特定優勢 ?自然環境優勢。

隨著社會的發展，環保觀念日益為人們所重視，人們對居住區 的自然環境的要求日趨苛刻。

而百家湖西花園住宅小區地處江寧開發區百家湖 畔，環境優美空氣清新，很適合人們居住。

?人文環境優勢，本項目東側為已建成的百家湖花園，西南側有江南文樞院，使 西花園有獨特的人文環境優勢。

?交通及其他配套條件優勢。

本項目位于利源中路西側，而該路東與寧溧公路相 接，西與機場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前 南京工程咨詢公司 開發的百家湖花園樣具有十分優越的條件。

同時項目用地鄰近開發區勝太路 商業街，商業配套條件較為完善。

此外，臨近百家湖西花園還有南航河海大 學等教育配套設施。

與競爭對手的優勢分析 ?項目與南京市區的住宅園區比較有兩大顯著優勢環境優勢和價格優勢，這兩 大優勢將能吸引部分特定的消費人群。

?項目與江寧開發區及江寧地區其他居住區比較，本項目具有顯著的后發優勢。

隨著房地產業發展日益迅速，園區的建設理念也在不斷發展變化。

百家湖西 花園將立足于新世紀，建設新型居住家園，從而與江寧開發區的其他居住區 拉開差距。

加上利源公司的企業形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利 于本項目贏得市場。

二價格定位 周邊樓盤定價調查 樓盤開發商樓盤性質售價元 百家湖花園公寓利源物業現房 江南文樞院江寧房地產總公司多，加強墻面隔熱性 能，提高小區綠化率。

三垃圾袋裝化收集 本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區垃圾 中轉站，再集中送往城市垃圾處理場處理。

四生活污水處理 本項目實行雨污分流。

雨水排入利源中路雨水管，小區產生的生活污 水經污水生物處理裝置進行二級處理后，排入利源中路城市污水管進入開發區目錄 第章總論 第二章市場分析 第三章建設規模和建設內容 第四章項目選址及配套建設條件 第五章建設方案 第六章實施進度 第七章工程投資與財務分析 第八章結論與建議 附表附圖和附件 南京工程咨詢公司 第章總論 項目建設背景 南京江寧經濟技術開發區以下簡稱江寧開發區是于年月開始創辦的 江蘇省首批省級開發區之，年月被批準為國家級高新技術產業開發區。

江寧 開發區座落于南京市南郊，總體規劃面積平方公里。

北距中華門公里，南離 祿口國際機場公里，東與江寧區相連，西依韓府山翠屏山和將軍山。

江寧開發區所依托的古都南京，為江蘇省省會。

是全省的政治經濟和文化中心， 也是我國重要的綜合性工業科技教育基地和長江三角洲地區僅次于上海的大商埠。

近期被評為中國城市綜合實力五十強第七名和城市投資硬環境四十優之。

江寧開發區堅持高起點高標準的開發戰略。

目前，基礎設施投入已達億元， 平方公里的開發框架業已形成。

區內道路總長達公里，沿路埋設各種管網線 公里日供水萬噸的新區水廠萬伏雙回路變電站萬門程控電話郵電大樓已 投入運行。

日供水量萬噸水廠日處理萬噸的污水處理廠等重點工程已基本建成。

區內已有金融房地產商貿流通飲食服務等近百家三產企業投入運營。

按照教育現代化標準興建的新區小學新區中學已經建成開學，其中新區小學并被批 準為省級實驗小學。

以南京航空航天大學河海大學新校區和南京大學東南大學科 技園為龍頭的大學城已在區內開工建設。

沙灘浴場網球場壁球館保齡球館 水上娛樂中心等批娛樂休閑設施已相繼投入使用。

區內六通平的基礎設施和日趨完善的社區服務設施已基本能滿足進區企業 生活生產和建設的需要。

該區以優越的地理位置和優良的投資環境，已吸引了 個國家和地區的多個項目進區落戶，投資總額突破億美元，其中三資企業占 ，外商投資額占江寧開發區管委會年寧經管委發 號文關于同意南京利源物業發展有限公司建設百家湖 西花園基建立項的批復 二江寧區建設局百家湖西花園住宅小區規劃紅線圖 南京工程咨詢公司 利源公司提供的項目有關資料 三利源公司年月委托南京工程咨詢公司編制本項 目可行性研究報告的協議。

四項目建設的必要性 我市總體經濟發展的需要 房地產業是從事城鄉尤其是城市房屋和土地的綜合性開發及經營行業，是城市 存在和發展的物質基礎，是發展國民經濟的支柱產業之，房地產業的發展可以加速市 場經濟的進程。

根據我市國民經濟和社會發展九五計劃和年遠景目標綱要精神， 從九五開始已將房地產業列為重點培育發展產業。

按照市委市政府提出的年初 見成效，三年面貌大變五年躍上新臺階的要求，我市房地產業在九五期間充分發 揮了先導性產業的作用，加快房地產業的商品化市場化現代化步伐，堅持統規 劃，合理布局，綜合開發，配套建設的原則，按照以新區建設開發為主舊城改造為輔 的方針，以住宅建設為重點，進步優化土地與房產資源配置，提高產業總體水平和整 體規模效益，使之真正成為我市國民經濟發展的支柱產業之，這是當前經濟建設中的 重要舉措。

本工程為中高檔住宅建設項目，對進步加快我市住宅建設，滿足逐步富裕起來的 人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質，培育新的經濟增長點具有 十分積極的意義。

二進步完善江寧區投資環境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區的經濟建設日新月異，祿口國際機場的 通航又帶來了無限商機，大批國內外企業紛紛落戶江寧開發區，來江寧工作的中外企業 員工不斷增加。

但多年來江寧區的生活及服務設施建設相對滯后，尤其是有定品質的 中高檔住宅數量有限，這已成為該地區投資環境中的大缺憾隨著區域經濟水平的提 升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環境和生活品質提出了更高的 要求。

在擁有較強經濟實力的前提下，他們因休閑追求生活情趣及投資等需要已在追 求第二甚至第三居所另外，遠離都市的優美環境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤 養天年海外及港澳臺的投資者也傾向于就近選擇環境優美價格適宜的居所。

因此本項目建設對服務于空港經濟戰略改，第二三產業之比為∶，高新技術企業占。

實際利 用外資億多美元。

投資額在萬美元以上的大項目有個。

世界排名前強 的企業中已有瑞典愛立信日本東陶和三井美國摩托羅拉和百事可樂等家進區。

江寧開發區已從昔日的荒郊變成南京地區海內外客商競相投資的熱土和創業的寶地。

隨著江寧開發區的持續快速發展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質 南京工程咨詢公司 居住環境的追求也呈較快上升趨勢。

我市及江寧區近幾年建成的普通住宅在數量上有 了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區的住宅建設 仍以中低檔為主，中高檔住宅建設仍然不能滿足開發區快速發展的需要。

為了進步 推動江寧開發區經濟發展，營造流投資環境，改善人們居住環境，提高生活品位， 南京利源物業發展有限公司以下簡稱利源公司擬在江寧開發區百家湖畔建設百家 湖西花園住宅小區。

二項目單位概況 南京利源物業發展有限公司成立于九九三年，投資方為香港大陸發展有限公司 和南京江寧經濟技術開發總公司，注冊資本萬美元，主要從事房地產開發銷售 租賃自建房屋并提供配套服務。

公司下設南京百家湖房地產開發有限公司南京百家 湖度假村有限公司南京利源電子有限公司南京利源建設發展有限公司南京百家 湖物業管理有限公司南京南山湖農林休閑觀光有限公司南京利源旅游有限公司和 南京利源物業發展有限公司銷售分公司南京利源集團物資貿易分公司。

利源公司主要開發項目為百家湖別墅花園百家湖公寓花園和百家湖西花園， 開發土地面積萬平方米，總規劃建筑面積萬平方米，其中別墅面積萬平方米， 公寓面積萬平方米，公用及配套設施萬平方米。

百家湖公寓花園由凱旋門維也 納城羅馬城米蘭城威尼斯城中心配套區組成。

百家湖別墅花園共建幢別 墅，已全部竣工，年被建設部評為全國城市物業管理優秀住宅小區。

百家湖公寓花園凱旋門于年被上?；崴箍偛吭u為最大的住宅小區主門 樓，年公司被建行江蘇省分行評為級信用單位，年連續被南京市 外商投資企業評為外商投資先進企業，連年被江寧開發區評為開發區先進集體。

公司 總部現有員工人，其中教授及具有高級技術職稱人員人，中級專業技術人員 人，經營管理機構為財務部工程部總經辦企劃部百家湖雜志編輯部。

三可行性研究報告編制依據 中綠地指標的前提下，設計組團綠地，使每戶均有較好的 景觀。

根據場地狀況，區內道路依據山體自由布置，兩個主入口分別 設在東面利源中路與太三路天元路的交匯處。

入口處設小區中心 廣場，廣場周圍沿太三路布置商業文化娛樂設施小區沿太四路 布置幼兒園小學校綠化街心游園老人活動場地兒童活動場 南京工程咨詢公司 地體育健身場地等綠化休閑區。

根據建筑物群組自然布置。

區內停車根據場地情況采用路邊港 灣式停車和地下集中式車庫相結合。

住宅按院落式布置，保證小區 有較為開闊的中心休閑空間。

院落間設置綠地晨