提高，居住條件也從只要求戶內寬敞舒適，轉移到對住宅的功能品質科技含量等 方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。

根據市城市經濟社 會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類精品住宅將有不小的市場消費需求， 并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。

精品住宅的表現為 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。

在住宅市場日 趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的 個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。

前兩年，市市住宅市場針對 些消費群體，推出高標準多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉以上，銷售火爆。

從中可以看出，住宅市場的個發展方向 是住宅市場細分化。

對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。

市場對規劃設計 營銷管理施工質量的敏感度越來越高，并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。

商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必 行。

在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面， 不僅要求住宅居住舒適環境優美配套齊全，還要考慮文化品位今后改造余地以及 升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。

同時，開發商也會逐漸認識 到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅 這誘人的市場。

在去年市市房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把咨詢的重 點由價格區位轉向開發商的品牌。

那帕溪谷住宅的成功開發和火爆銷售，就是個 最好的例子。

商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有 先富者的市場潛力。

市市改革開放年來，經濟快速發展，城市居民收入 水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富 裕家庭約占左右，最近兩年，富裕家庭這比例又有提高，節能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。

在 公用建筑疏散樓梯口地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈在通道及轉彎處，設 疏散標志燈。

電力設計消防設備按消防中心指令開停機通風空調系統集中聯動控制生活 水泵和潛水泵按水位自動控制。

所有遠程控制設備均設置手動控制功能。

供氣 總論 項目建設背景 為滿足市城市居民世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過 全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據自前房地產市場現狀 與發展趨勢，選擇靠近市植物園，臨南水北調的村建設精品住宅小區。

結合市 城中村改造的優惠政策，這優越條件為本項目的開發帶來不可多得的商機。

根據市城市規劃發展需要以及村控制性規劃要求，河北房地產開發公司只 要與村委會簽訂合作開發建設協議書，合理安排村民拆遷及安置，即可獲得該村 畝土地的并分期開發建設。

該項目初步規劃設計方案設計已經完成，盛水綠都項目建議書等各項前期工作 和規劃報批方案工作已相繼開展。

項目概況 項目名稱盛水綠都項目。

建設地點市村。

建設單位河北房地產開發公司。

企業性質股份制。

經營范圍主營房地產開發經營。

公司類別專營企業。

資質等級城市綜合開發二級。

企業概況河北房地產開發公司是股份制房地產開發企業，本公司現有各類 精通房地產業務的技術及管理人才多人，其中高級職稱人，中級職稱人，初級 職稱人。

幾年來，該公司成功開發了市勝利南大街小區塔南路勝利小區 等項目，以及正在開發的位于紅旗南大街東營村的東盈綠園項目，總開發面積數十 萬平方米，形成定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，并得到了廣大業主的 好評，在市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業 得到了較快的發展。

盛水綠都將是本公司開發的又精品住宅小區。

工程概況盛水綠都項目占地約畝，總建筑面積萬平方米，其中多 層住宅約萬平方米，低層住宅及花園洋房約萬平方米，小高層住宅約萬平方米，商業面積約萬平方米，公建面積約萬平方米。

經估算，工程總投資億元， 每平方米造價元。

資金來方米建設投資元 投資利潤率 全部投資財務凈現值稅后萬元 全部投資投資回收期稅后年 二住宅市場分析與營銷戰略 當前住宅市場現狀 進入年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房體制改革的推動下，以住宅為 主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。

主要表現在 商品房開發投資穩步回升。

年房地產業超速發年下半年起宏觀調控， 至年以后，房地產開發投資度出現增速減緩的趨勢。

年以后，商品房投資 逐步增加，年，在國民生產總值增長的中，住宅建設的貢獻率達到個百分點 以上。

在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅 速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。

住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。

近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的大亮點。

房地產二三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。

房地產二三級市場聯 動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的個熱點。

市商品房現狀與市場需求 市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積年達到了平方米， 位居全國大中城市前列。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑 面積還比較小。

從市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛 力。

根據有關市場調查資料，市目前有的市民住房是單位借房，約屬房 改房，是私房，只有的住房是居民購買的商品房。

從以上現象可以看 出，目前商品房在市市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商 品住宅的市場空間很大。

隨著住房制度改革的進步深入，住房分配貨幣化，住房消費 信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房平方米指建筑面積，下同以下的占 ，平方米的占，平方米的占，平方米以 上的只占，有近的家庭住房面積在平方米以下。

隨著居民生活水 平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞舒適功能齊備及居住環境典 雅，每套住宅面積在平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高，住房的升級換代 蘊藏巨本項目建設資金完全由河北房地產開發公司自籌，不足投資通過 預售房款解決。

根據收益計算，項目平均年收益率，投資回收期年。

投資 利潤率，計算期內國家稅收萬元。

財務分析結果表明，項目的社會效益和 經濟效益較好。

可行性研究報告編制依據 省市政府有關城中村改造的相關政策以及合作開發舊村改造報批立項 河北房地產開發公司與村委會簽訂合作開發建設意向書 市規劃局關于城中村改造的意見及村控制性詳細規劃 西北建筑工程學院設計研究院盛水綠都項目初步規劃方案 村地質勘探資料 國家計委建設項目經濟評價方法與參數第二版 建設部房地產開發項目經濟評價方法。

可行性研究報告研究范圍 根據盛水綠都項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市 場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措， 項目經濟效益評價等。

研究結論及建議 本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變 更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。

針對商品房 升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和市已有部分收入較高的住房消費 群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。

財務分析結果表明，項目經濟效益可行。

本項目開發土地利用村村民用地，對提高村 民生活水平，推進集體企業產業結構調整，有明顯的社會效益。

從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下步方案規劃 時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進步的市場調研，尤其是面積較大的較高 檔商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面 積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。

主要經濟技術指標盛水綠都項目主要經濟技術指標見表。

表盛水綠都項目主要經濟技術指標 序號項目名稱單位指標 總占地面積平方米 總建筑面積平方米 建筑容積率 小區綠化率以上 戶均面積平方米戶 居住總戶數戶 綜合售價元平方米 建設投資萬元 銷售收入萬元 每方案，盛水綠都主要工程項目見表 表主要工程量覽表 序號項目名稱說明土建工程建筑面積 多層住宅 聯排低層高檔住宅 花園洋房 小高層高檔住宅 商業 配套 建筑面積 建筑面積 建筑面積 建筑面積 建筑面積 建筑面積 給排水工程水箱水池水泵機房 普通消防系統住宅區 變配電工程強電配電房變配電設備 照明工程小區照明 通訊工程普通電話配線端子接單元口 寬帶網社區局域網等 火災報警及安全監視公共場所火災報警，可視防盜門 閉路電視住宅區 室外工程室外綠化及部分道路場地 五建設方案 建設場地環境 地形 建設場地為村現狀較規則矩形地塊，東西長，南北窄，地形平坦。

場地自然條件 地貌場地位于市西北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌， 原始階地地形明顯。

表層現況為建筑物及回填土層。

地震烈度根據建設部建