設項目 二項目負責人 于長虹 三項目建設的背景 房地產市場發展及當前主要問題 年以來，各地區各部門認真落實國務院關于進步 深化城鎮住房制度改革加快住房建設的決策部署，做了大量工作。

城鎮住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本 建立，房地產業持續快速發展，對拉動經濟增長推進城鎮化 改善人民生活等，都發揮了重要作用。

近幾年來，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調 控的重要內容，采取了系列措施。

嚴格房地產開發信貸和土 地管理，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市拆遷規模。

房地產市場調控取得了積極成效，房地產開發投資信貸和土 地供應過快增長的勢頭得到有效控制。

在看到調控取得了定成績的同時，也應當清醒地看到， 當前房地產市場區域性結構性問題還十分突出。

主要表現是 是市場需求偏大，供求矛盾突出。

房地產市場的供求狀 況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性結構性需求過度 擴張。

年以來，全國商品房銷售面積增幅連續年大于竣 工面積增幅，這幾年商品住房供求差距逐步縮小，商品房供不 應求，導致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。

些地方 拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。

二是市場供應結構不合理。

商品房市場中，非住宅開發比 例偏大，空置面積上升。

商品住宅中，中低價位中小套型住 宅供應比例偏低。

針對上以問題，國家采取了系列的宏觀調控政策，從年國八條算起，到后來的國六條限制外資政策增 加個人所得稅增加二手房交易營業稅發行國債調低利息 稅歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查加強 住房保障，再到年央行和銀監會聯合出臺的房貸新政招 標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定國土資源部令 年第號國土資源部關于認真貫徹國務院關于解決城 市低收入家庭住房困難的總 建筑面積之 內 住宅總戶數戶 總居住人口人 建筑密度容積率 居住區綠化率 平米以下住宅 停車位個 蔬菜批發市場地面硬化平方米 不包括在總 建筑面積之 內 七產品和工程技術方案 建筑方案 設計依據 民用建筑設計通則 住宅設計規范版 屋面工程質量驗收規范 城市道路和建筑物無障礙設計規范 城市居住區規劃設計規范 住宅建筑設計規范 設計要求 根據黑龍江省龍江縣龍江鎮總體規劃龍江縣龍江鎮棚 目錄 第章申報單位及項目概況????????????? 項目申請報告編制的依據??????????? 項目申報單位概況?????????????? 項目概況?????????????????? 第二章發展規劃產業政策和行業準入分析????? 發展規劃分析???????????????? 產業政策分析???????????????? 行業準入分析???????????????? 第三章資源開發及綜合利用分析?????????? 資源利用方案???????????????? 資源利用方案???????????????? 資源節約措施???????????????? 第四章節能方案分析??????????????? 用能標準和節能規范????????????? 能耗狀況和能耗指標分析??????????? 節能措施和節能效果分析??????????? 第五章建設用地征地拆遷及移民安置分析?????? 項目選址及用地方案????????????? 土地利用合理性分析????????????? 征地拆遷和移民安置規劃方案?????????第六章環境和生態影響分析???????????? 環境和生態現狀??????????????? 生態環境影響分析?????????????? 生態環境保護措施?????????????? 地質災害影響分析?????????????? 訂 國務院關于投資體制改革的決定國發號 企業投資項目核準暫行辦法國家發改委令年第 號 黑龍江省非政府性投資項目核準辦法省政府令 年第號 黑龍江省政府核準的投資項目目錄年本黑 發改投資號 國家發展改革委關于發布項目申請報告通用文本的通 知發改投資號 關于印發建設項目經濟評價方法與參數的通知國家發展改革委建設部投資號包括關于建設項 目經濟評價工作的若干規定建設項目經濟評價方法建 設項目經濟評價參數 項目開發單位提供的有關技術資料 二項目申報單位概況 棚戶區改造龍江縣春澤名苑小區開發建設項目，是由齊齊哈 爾市交通房地產開發有限責任公司開發建設的。

齊齊哈爾市交通 房地產開發有限責任公司住所在齊齊哈爾市鐵鋒區軍校街號， 主營業務是房地產開發。

公司自年成立，即開始從事房地 產開發經營業務，已經經營了年。

企業注冊資本萬元。

齊齊哈爾市交通房地產開發有限責任公司是由自然人韓春東投 資或控股成立的。

齊齊哈爾市交通房地產開發有限責任公司是國 家三級房地產開發企業，主要投資項目有齊齊哈爾天增小區 樓齊齊哈爾財險大廈齊齊哈爾景新小區住宅 樓齊齊哈爾壽險大廈齊齊哈爾新華組團號樓齊齊哈爾 馨園小區號樓齊齊哈爾怡軍小區號樓齊齊哈爾市 富拉爾基區繁華小區號樓訥河市建安小區號樓甘 南慶南小區等住宅綜合樓開發建設項目項，總建筑面積 平方米，完成投資億元，上繳利稅萬元，工程質 量合格率達到，并多次獲得市優質工程獎，工程優良品率達。

現在企業年開發建設能力為平方米。

齊齊哈爾市交通房地產有限公司現有職工人，有專業技 術人員人，其中房地產專業建筑工程專業的專職技術人 員名，專職會計人員名，專職統計人員名。

齊齊哈爾市交 通房地產有限公司有著優秀的員工隊伍和高效的管理隊伍，秉承 誠信生存，創新發展的經營理念，本著規范經營，遵章守 法的原則，誠心誠意地向業界的優秀企業學習的態度，以流 的設計，流的工程質量，完善的樓房建設和良好的服務特殊環境影響分析?????????????? 第七章經濟影響分析??????????????? 經濟費用效益或費用效果分析????????? 行業影響分析???????????????? 區域經濟影響分析?????????????? 宏觀經濟影響分析?????????????? 第八章社會影響分析??????????????? 社會影響效果分析?????????????? 社會適應性分析??????????????? 社會風險及對策分析????????????? 第九章項目招標方案??????????????? 項目單位基本情況?????????????? 建設項目基本情況?????????????? 具體招標范圍???????????????? 招標組織形式???????????????? 招標方式?????????????????? 其他內容??????????????????附表 總投資估算表 開發建設成本費用計算表 經營稅金及附加表 銷售收入表 損益表 附件 齊齊哈爾市交通房地產開發有限責任公司企業法人營業執照 齊齊哈爾市交通房地產開發有限責任公司房地產開發企業資 質證書 齊齊哈爾市交通房地產開發有限責任公司組織機構代碼證 齊齊哈爾市交通房地產開發有限責任公司稅務登記證 齊齊哈爾市交通房地產開發有限責任公司授權委托書 龍江鎮龍發市場開發協議書補充協議書龍江鎮舊物市場 遷移協議書 建設項目修詳規劃總平面圖 齊齊哈爾市交通房地產開發有限責任公司國有土地使用權出 讓合同 建設項目環境影響登記表 資金證明 龍江縣城市棚戶區改造實施方案試行的通知龍辦 發號 第章申報單位及項目概況 項目申請報告編制的依據 中華人民共和國行政許可法 中華人民共和國城市房地產管理法 中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國招標投標法 城市房地產開發經營管理條例 黑龍江省房地產開發企業資質管理規定實施細則修投資者含基金將加大力度加快速度進入市場或擴張。

在運作方面，房地產開發企業將更重視以品牌服 務獲得競爭優勢。

房地產市場品牌化企業經營集團化項目開 發規?；厔輰⒓訌?。

從年月日開始生效的土地新政 如果真能嚴格執行，土地利用將強化向適度密度空中發展的趨 勢，些地塊可能被劃大為小。

地塊規模的縮小將成為今后土地 出讓的大趨勢，出現地王的比率相對要減少。

同時，政府 對市場秩序的監管整頓將加強，房地產市場廣告執法將加強， 房地產市場含土地市場將進步得到規范。

在產品品質與戶型設計方面，戶型適中品質較優設計合 理功能實用環境較好物業服務較好交通比較方便配套 較好房價適當總價適當的品牌企業開發的中檔或中偏高檔產 品將最受歡迎。

不過，產品同質化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨 激烈，促使房地產企業強化包括應用技術設計項目策劃營 銷推廣經營理念等方面的創新。

市民消費沖動趨減。

房地產市場競爭日趨激烈的同 時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長， 銷控地位下降，房地產營銷回歸，企業將注重真正有效的 營銷策劃與市場推廣。

目前過分依靠概念銷控吃飯 全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。

在不少城市，炒房回報預期并不高，房價持續高位增長而支 撐炒房獲得高回報預期的基礎不牢靠，異地投資客撤走雖還不足 以構成對房地產市場整體的過大沖擊，但無疑對房價的變化構成 不少的沖擊。

因為，往往的炒房者就可把整個城市市場的房 價拉高，帶動其他的非炒房購房者追漲房價。

同樣，旦 的炒房者退出市場，甚至只要的異地投資客撤走，就 可把