信貸，活躍房地產二三級市場。加強房地產經營管理，規 范物業管理，建立健全商品房開發用地調節手段。 第三節市房地產運行狀況分析 年房地產開發投資情況 年房地產開發投資有關統計數據如下 指標名稱月全年累計累積增長 房地產投資額萬元其中房地產開發投資額萬元 施工面積萬平方 其中本年新開工萬平方 竣工面積萬平方 土地開發面積萬平方 商品房屋銷售額萬元 商品房銷售建筑面積萬平方 據統計年市內四區商品房成交套，同比增長，成交面 積萬，同比增長，成交金額億元，同比增長，二手房成 交套，同比增長，成交面積萬，成交金額億元，同 比增長。 年房產交易市場的持續增長，特別是二手房交易空前活躍，主要 因為市場有旺盛的需求，特別是東西快速路舊城改造等項目的啟動，使得大量 拆遷戶涌入市場，市場需求被有效放大。 房地產運行狀況 房地產持續升溫 市房地產市場自年開始不斷升溫，經過去年年的市場調整后， 房地產市場更為火爆，而市場也逐步接受市場的發展。至年，更 多的樓盤紛紛推出市場，市場的銷售價格也有著大幅的提高，年的房價比 年的房價整體提升在元左右，有的高檔項目甚至更高，位于開發區與 城陽李滄區的房價相比市區的提升幅度較小，但也在至元之間。 住宅市場結構趨向合理 市房地產開發投資額完成比上年同期增長，其中住宅投資完 成億元，占投資額的，比上年所占比重提高個百分點增長， 高于全市房地產投資增幅個百分點，拉動市房地產開發投資增長個 百分點商業營業用房投資億元，同比下降個百分點，增速下降 辦公樓投資比上年增長。住宅投資主力優勢的顯現，說明市房地產開 發投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調整，加大了住宅產業的投入。 非國有投資拉動作用強勁 從投資主體看，各類非國有企業投資成為推動今年房資源日益稀缺的前提下，以東區域成為市場熱點 第五章項目分析 優勢 ?區域形象中高檔住區及天然旅游度假 圣地 ?區域成熟度項目周邊已聚集數個中高 劣勢 ?地塊規模規模偏小，不利于打造差 異化 ?區域配套配套設施不成熟第章項目概況 項目位置 本次調研的項目地塊位于市旅游度假區嶗山區內，具體為路以北， 路以東，規劃路以西，海水浴場與村之間的王家村地塊上。 項目經濟技術指標 該地塊總占地畝，分為兩部分，南側部分畝，北側部分畝。 用地單位兆基置業有限公司容積率南側地塊北 側地塊 用地面積畝用地性質居住用地 使用年限年建筑層數層建筑高度米 綠地率 項目開發現狀 項目地塊處于毛地狀態，未做七通平地上覆蓋植被，屬耕地或果林用 地，無須拆遷，平整難度不大地塊兩部分分隔處有現狀道路，沒有硬化地塊 內東側有水池處，可覆蓋或利用。 第二章市房地產宏觀背景分析 第節宏觀經濟概況 概況 地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市 相連，西南與日照市接壤。全市總面積平方公里，其中市區平方公里，所轄膠州即墨平度膠南萊西市面積為平方公里。為海 濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側隆起，中間低陷，整個市區就是嶗山 支脈向北部的延伸。 是我國東部沿海重要的經濟中心和港口城市，國家歷史文化名城和風景 旅游勝地，以港口為主的國際綜合交通樞紐國際海洋科研及海洋產業開發中心 區域性金融貿易信息中心國家高新技術產業綜合化工輕紡工業基地 旅游度假避暑文化娛樂中心。年月，被列為全國個經濟中 心城市之年月，被列為全國個對外開放的沿海港口城市之 年月日，被國務院批準為國家計劃單列市，賦予相當省級經濟管理權限 年月，被列為全國個副省級城市之。城市發展目標是構建有特 色的現代化國際大城市。 市宏觀經濟發展狀況 年實現國內生產總值億元，增長其中，第產業增 加值億元，增長，第二產業增加值億元，增長，第三產的發展預期。 城市用地布局 城市中心區規劃以公共建筑為主體組成，形成個主中心和五個副中心的 多中心均衡分布結構，是城市發展的核心地區。沿山東路湛流干路圍繞市 政府辦公區形成以行政辦公商務商貿為主的城市主中心，并作為市的中 心商務區。沿中山路萊州路館陶路膠州路形成以商業商貿為主的主城 西部副中心。海爾路以東形成以行政辦公商業文化娛樂為主的主城東部 副中心。自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業及綜合服務業為主的主 城中部副中心。在城陽區中心城區形成以行政辦公商業服務為主的主城 北部副中心。在黃島區的唐島灣北部形成以行政辦公商業商貿文化娛樂 為主的城市副中心，同時作為輔城中心。 居住區規劃分新區建設和舊區改建兩部分。主城的新建居住區主要向東部 發展，輔城的新建居住區主要向西部和南部發展。規劃紅島發展組團作為遠期城 市居住區的發展用地。至年人均居住面積為，住宅總建筑面積為萬，人均居住用地面積為，居住建筑用地面積為平方公里，約占 城市建設總用地的。 至年規劃新建個居住區夾嶺溝洪山坡居住區浮山后二 三居住區高科技工業園二居住區老虎山北居住區城陽二三居住 區辛安二居住區珠山二居住區薛家島居住區。舊居住區的更新改 造應按規劃集中成片有計劃有重點地進行，重點是改造棚戶區和提高住宅成套 率。 從上述用地布局來看，夾嶺溝洪山坡居浮山后高科技工業園居住 區將連成片，成為被城市主中心東部副中心西部副中心所圍繞 的純粹生活居住區，同時在商業文化教育體育醫療以及公共綠地上均 有相應規劃，因此在這片區形成真正意義上的中央生活區是具備相關條 件的。所以本項目在營銷推廣上可以突出的發展前景。 房地產與城市建設 房地產價格總指數，上升，其中房屋銷售價格指數土地交易價 格指數上漲明顯，分別上升和，房屋租賃價格指數下降。 年，市房屋銷售和土地交易價格分別較上年上升和，房 屋 業增加值億元，增長。綜合經濟實力在全國城市中居第位。在 個副省級城市中居第位，較上年前移位。 經濟和社會發展主要指標預期 國內生產總值，到年達到億元，年均增長以上。外貿出口年均 增長，年力爭達到億美元以上。高新技術產品產值占工業總產值 的比重，年達到。城鎮人口占總人口的比重，年達到。地 方財政收入，年均增長。城市居民人均可支配收入和農村住戶人均可支配 收入年均增長均為。城區居民人均住房使用面積達到。城鎮登記失業 率控制在左右。到年，高等教育毛入學率達到以上。人口自然增長 率控制在?以下，年總人口達到萬。 國民經濟發展水平和綜合經濟實力都排在全國前列，城市居民收入較 高消費能力較強，加上旅游度假經濟的拉動，社會消費十分活躍。其中， 住宅消費隨著政府引導奧運等展會刺激，整體走勢繼續趨高，房屋銷售和土 地交易價格指數上漲明顯，預計這種趨勢將繼續保持若干年。 經濟發展是城市發展的基礎。沒有強大的經濟動力作保障，城市發展就 會是句空話。近幾年來，作為沿海開放城市的，經濟直保持了兩位數的增長年均遞增，從而為城市建設與房地產開發提供了巨大的動力。 第二節城市規劃及建設 城市總體布局結構 城市總體布局結構規劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環膠州灣沿線 為發展組團，形成兩點環的發展態勢。主城區和輔城規劃為城市相對集中發 展的區域，環膠州灣的六個發展組團規劃為城市適度分散發展的區域，形成相 對集中與適度分散相結合的城市組織結構關系。 主城以市南區市北區四方區李滄區城陽區中心城區城陽流亭 嶗山區中心城區高科技工業園區和環嶗山的沙子口王哥莊惜福鎮夏莊 為主組成。規劃建設用地面積平方公里，實際居住人口萬人，人均建 設用地。規劃主體功能為全市的行政文化科教旅游居住中心 資金流物資流信息流集散中心集約化現代工業和高科技產業區。 從城市整體布局結構來看，本項目所在的區域屬于主城區居住次中心的 范疇。因此在項目開發定位時方面要看到其旅游區內旅游物業的特點，又要 看到其處于城市中心區快速東移大的方向背景下 復式 層閣 樓 元毛坯房 建成二手房，現 價元 美林小鎮香港東路毛坯房總占地萬，共北 規劃 路東 窄面層戶 型 帶車庫 ，帶小 面積私家庭 院，部分帶 獨立車庫。 萬 萬 萬 閣樓看 海 戶，梯戶共五層含 夾層和地下層，面寬較 窄，戶型功能分區復雜， 綠化率，年月 開盤，交房時間年 月底 悅海豪庭 香港路南 王家村對 面 平層 別墅 復式 年 元 現 元 廚衛 精裝 共套棟多層 棟獨棟別墅棟雙拼， 年入伙。二手房 臥龍山莊 香港路北 村 平層 海景房 沿街 底層 后排 均價 毛坯房 總建面，共棟， 戶，年底交房，本 地客戶以上 愛琴海公 寓 香港路北 村 平層 年 元 現元 毛坯房六棟共戶，四層加閣樓 沙子口區 山水名園 香港路北 村 以上 平層 雙拼 多層均價 以上 毛坯房 占地畝，總建面 萬方，容積率以下，多 層單體別墅 聯體小高 層，共分三期，期已賣 完，二期今年月份動 工，年交房，規模最大，配套設施最完善。 匯海山莊 東海路 號 聯體 別墅 獨棟 別墅 萬毛坯房 年入伙，全海景，帶 中央空調，至五層帶閣 樓，二手房 海逸翠庭 姜村西 香港路北