接待旅游者萬 人次，實現旅游收入億元，同比分別增長和，全 市旅游產業快速崛起。隨著二廣高速洛湛鐵路的建成，以及廈蓉 永賀等高速公路的開工建設和批航線的開通，永州將形成立體型交 通網絡，旅游的進出口條件更加優化，為旅游產業的超速發展注入更 強勁的動力。市區到廣州僅多公里，南六縣距廣州僅多公里，是沿 海的內地，內地的前沿。湘桂鐵路橫貫東西，國道及九條 省道在境內縱橫交錯。永州機場已開通長沙，?？趶V州深圳的航 班。永州至廣東連州二級公路衡昆高速公路以及正在建設中的洛 湛鐵路即將開工的太澳高速永州段，是內地直達兩廣廣東廣西 兩南海南大西南兩區香港澳門地區的重要通道，永州 是我國華南與華北兩大經濟區的重要結合部，具有明顯的雙幅射功 能。 永州市市區座落在瀟湘二水匯流處和湘桂線冷水灘站。整個市區 分為相對獨立的芝山冷水灘兩個區，兩區相隔垂直距離公里， 由湘江和聯城公路零陵大道將兩城區聯接在起，呈啞鈴形框架，構 成瀟湘第城獨特的城市風貌。 上城國際酒店項目位于永州市冷水灘區珊瑚路，永州市目前檔次 較高的酒店有南華大酒店四星級萬喜登大酒店三星級威 尼斯大酒店三星級三家。 從目前來看，永州市的酒店市場供不應求，目前己經在經營的南 華酒店萬喜登酒店和威尼斯酒店己無法滿足永州酒店市場的需求。 具體情況見下表 表在營業的酒店情況 樓盤名稱 南華大酒店 四星級 萬喜登大酒店 三星級 威尼斯大酒店 三星級 客房數間套間套間套 綜合開房率 主營項目客房客房餐飲 經營狀況優良優良優良 經營面積平米平米平米 裝飾風格無獨特風格現代風格歐式風格 表二萬喜登大酒店房價 客房類型門市價優惠價 高級客房 豪華客房 商務客房 特價高級套房 豪華套房 行政套房 總統套房 加床 主 機及鍋爐安 裝 電梯 酒店廚房 含中餐廚房西餐廚房 私房菜廚房 酒店布草 酒店電器 酒店 酒店餐具 酒店管理系 統 含酒店網絡 會議室系統 含多功能廳影響及其它影 像設備 次性用品 初投入 設計及制 作 第章項目概況 項目名稱 上城國際大酒店五星級 二項目地址 湖南省永州市冷水灘區珊瑚路 三項目建設單位 建設單位湖南省冷水灘先達建設開發有限公司 董事長吳建先 項目負責人董慶東項目總監 編制單位湖南省冷水灘先達建設開發有限公司上城國際大 酒店籌備處 四項目經營面積平方米 五項目建筑高度 地下層，地上層，建筑總高度米。 現在酒店建設已經進入關鍵期，已完成酒店投資萬，建筑 工程已經全部完工，酒店的設備工程及配套工程正在緊張進行當中， 酒店完成投資情況列表如下 酒店項目目前已投入投資明細表 序號項目摘要金額萬元備注 土地費用 前期工程費 地質勘探費 規劃設計費 場地平整費 拆遷費 工程報建費 建安工程費 房屋開發費 附屬工程費消防工程 中央空調末 端安裝 水電工程 電梯工程 人防工程 園林景觀費 營銷費用 管理費用 財務費用 稅金 合計 六本項目為標準五星級涉外酒店 七本項目裝飾設計風格為現代中國風格 八本項目為永州唯五星級酒店 第二章開發企業基本情況 湖南省冷水灘先達建設開發有限公司成立于九九二年，總部設 立在永州市冷水灘區，是永州市知名的多元化發展企業。公司主營房 地產開發商貿建筑材料物業管理農業開發電線電纜生產 和銷售等。公司現有職工余人，其中大專以上學歷人數達以 上，公司下設房地產開發公司綠色農業開發公司線纜電器公司。 多年來公司依托雄厚的資本及技術與成熟的開發理念，成功開發了 鳳凰新村向榮工業新村上城國際商業廣場等項目，探索 出了條與國際接軌的先進的商業物態與本土地經濟有效嫁接的成 功之路，具有良好的經濟效益和社會效益。 公司法人代表吳建先，男現年歲，大學本科，九七九年 從部隊轉業到地方后，使九嶷蜚 聲中外。陽明山國家森林公園，大峰小峰連中峰，當天削去青芙蓉， 山奇樹奇泉奇云奇佛奇。全國重點文物保護單位浯溪碑 林，保存完好的摩巖石刻有塊，其中摩巖三絕大唐中 興頌石刻，為天下三絕之首。寧遠文廟，全國重點文物保護單位， 保存最為完整僅次于曲阜文廟。道縣月巖，其巖形渾園，入洞仰視，自東看象上弦月，自西看象下弦月，從洞中看，藍天當頂，園 如滿月，故名月巖。江永千家峒，世界瑤族的發祥地，千百年來， 無數遷居外地和僑居海外的瑤胞先后不斷來這里尋根祭祖。江華千里 瑤山，山清水秀，風情獨特，住吊腳樓飲瓜簞酒，為崇尚自然的旅 游佳境。 歷史上，永州是文人墨客的神往之地。唐代著名文學家柳宗元 在永州謫居年，寄情于永州山水，寫出了名揚千古的永州八記 和捕蛇者說等名篇名著宋代文豪歐陽修的畫圖曾訓零陵郡， 今日方知畫不如和詩人陸游的揮豪當得江山助，不到瀟湘豈有詩 等不朽名句膾炙人口。還有元代文學家元結草圣懷素書法家 顏真卿，宋代詩人黃庭堅理學開山鼻祖周敦頤，明代地貌學家徐霞 客，清代大詩人書法家何紹基，以及司馬遷李商隱寇準米芾 等歷代名人為永州留下了大量的詩銘書畫崖刻，給永州增添了 無窮神韻。 永州是湖南四大歷史文化名城之，近年來整合其優勢旅游資 源，結合區位優勢，與周邊省市縣區結成旅游戰略聯盟，極大推進了 旅游產業的發展，積極推動與粵北桂東地區聯合打造兩日游三省旅 游產品，同時我們與周邊城市衡陽郴州婁底與株洲結成大湘南旅 游聯盟，目前合作已經進入到實施階段，年湖南旅游節期間已 經簽訂相關協議。依托于日益完善的立體型交通網絡，永州旅游走上 了聯合推介捆綁營銷的旅游促銷之路。按照兩日游三省的 合作模式，游客從湖南永州的九嶷山，到廣西賀州的姑婆山，再游廣 東連州的地下河個級景區，每兩個景點之間的車程只需 個多小時，兩日游三省跨區域旅游線路為永州年增加游客 上。 除此以外，永州加強與桂林市的旅游合作，簽訂了旅游發展戰略 合作協議書，積極構建長沙南岳永州桂林跨省旅游線路。 在月舉行的中國湖南國際旅游節上，永州又與衡陽市郴直從事經濟工作，在政府部門分管經濟開發 區的開發建設，九九五年下海經營民營企業，為人誠懇言行致 思維敏捷理念先進，深得社會各界的好評。同時也為企業贏得了寶 貴的財富?，F為公司董事長。 第三章項目經營市場分析 酒店市場分析 隨著國家改革開放政策的縱深發展，永州市國民經濟和社會發展 取得了長足的進步和發展，經濟交流和商務交流日益頻繁，現有的旅 游接待設施已經老化，無法適應永州的經濟發展需求及人們的商務交 往需求。永州現有的酒店接待場所在信息化電子商務新型經濟 的大潮流大背景下無法滿足現在的商品經濟社會和信息化經濟社會 的溝通交流需要。在此背景下，建設個五星級具備高端商務接 待能力和政務接待能力并滿足高端旅行消費者需求的酒店迫在眉睫。 隨著永州市委市政府開發永州建設永州的需要，永州市旅游 城市建設已得到快速的發展，全市年接待入境游客萬人次 年創匯萬美元。年末，全市各類旅行社達家，其中國 際旅行社家星級旅游飯店家，三星級旅游飯店家級景 區個，其中景區個，景區個但卻只有家已經老化的 四星級酒店南華酒店，遠遠不能滿足旅游和商務接待政務接 待的需要。因此高端旅游酒店市場具有極大的發展前景。 正是基于這現象和商機，本項目的投資商湖南省冷水灘先達建 設開發有限公司董事會決定在永州市冷水灘區建個高標準高生 態高文化品位的五星級酒店上城國際大酒店。 永州市位于湖南南部，五嶺山脈北麓，是全國唯與廣東廣 西兩省相毗鄰的地區。全市面積萬平方公里，居全省第二位。 人口萬，是我國瑤民的主要聚居地和瑤文化的發祥地之。轄芝 山冷水灘兩區和祁陽東安雙牌道縣江永寧遠藍山新 田江華九縣。地形以山丘為主體，丘崗平俱全，是全省熱量條 件最優的地方，年均氣溫約，無霜期長遠天，年降雨 量在毫米之間。土壤自下而上依次為紅壤山地黃棕壤 山地草甸土。境內西北越城嶺西部都寵嶺南部萌渚嶺三大山系大 體呈南北走向分布。都寵嶺峰頂韭菜嶺海拔米，是境內最高 峰嶷山舜廟，為歷代帝王朝祭圣地，堯天舜日名貫天下，毛 澤東九嶷山上白云飛，帝子乘風下翠微的壯麗詩篇，更從功能出發，對人流車流進行合理組織，力求避免交叉。 酒店停車場的處理考慮到酒店經營的特殊性，便利性，在停車 的車位布臵上充分考慮了賓客需求，設臵了地下和地上兩個停車大 區，設臵車位個，能夠充分滿足酒店經營的需要。 酒店外部和地下車場道路，流線順暢，能使初訪很快的分清方向， 并且滿足消防要求。與外部交通的連接，保證其通而不暢，以減少外 部交通對酒店內部的影響，提高酒店內部交通的安全系數。 綠化系統布局 酒店以天人合的生態理念作為綠化環境的整體宗旨，充分 融合到院落環境中，繼而創造出個整體和藹可親，充滿人文氣息的 酒店經營環境，由于酒店外部區域的地形平坦，酒店外部的綠化也是 集中與分散相結合的方式，共可分為酒店公共綠地，酒店內部綠化裝 飾和酒店空中花園三個層次，保證了酒店在景觀設計上的均好性。 四智能化設計 根據建設部智能化建設標準，酒店將充分體現智能設計以人為 本的理念，符合現代科技發展的潮流趨勢，酒店在智能的三大功能 模塊上啊進行基本建設，即高速寬帶網接入系統，酒店門禁系統