在結構面積位置等方面都不同程度地存在定 缺陷，不能滿足鋼城區居民追求更高生活質量的需求。 萊鋼金鼎房地產開發有限公司以城市總體規劃為先導，按照 國家相關政策和鋼城區委區政府的相關規定，以萊鋼集團職工為主要銷售對象，積極致力于萊蕪市房地產開發項目萊蕪市住宅 小區建設項目的開發，不斷滿足人們追求更高生活品味的購房 需求。 第二節項目建設的必要性 符合國家相關產業政策的要求 根據我國經濟出現由賣方經濟向買方經濟轉變的情況，確定 住宅建設作為形成新的經濟增長點的重要方面，居民住房建設已 成為國家擴大內需帶動經濟發展和恢復經濟活力的重要措施之 。通過培育住宅消費，發展住宅建設不僅可以緩解改善居民 的居住環境，而且還可以帶動幾十個相關行業的發展，并為社會 提供大量的就業機會，促進國民經濟的進步發展。 項目承辦單位充分利用自已雄厚的資金實力和區位優勢，根 據萊蕪市城市規劃要求，在居住環境較好的該地段內建設萊蕪 市房地產開發項目萊蕪市住宅小區建設項目項目，有利于加 快城市的快速發展，有利于改善鋼城區居民的生活條件，促進城 市建設進程和經濟的發展，符合國家有關產業政策的要求。 二符合萊蕪市國民經濟和社會發展十五規劃綱要的要求 萊蕪市國民經濟和社會發展十五規劃綱要中指出按照城 市現代化農村城鎮化城鄉體化的總體思路，以建設現代化 園林城市為目標，高起點規劃高標準建設高效能管理，努力 把萊蕪建成經濟繁榮環境優美適宜人居的山水綠色鋼城。本項目的建設，有利于提高鋼城人口的容積率，加快城市化 進程，優化鋼城的居住環境，符合萊蕪市國民經濟和社會發展十 五規劃綱要的要求。 三有利于提高鋼城居民的生活水平 十五期間，隨著房改政策住房市場開放政策住房 金融政策陸續出臺，鋼城區在經濟大發展的背景下住房建設同樣 取得了，北緯 ，北鄰濟南，東鄰淄博，西鄰泰安?？偯娣e 平方公里。萊蕪氣候屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，年平 均氣溫，降水量毫米，無霜期天。春季 干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。多年 平均降水量為毫米。全年主導風向為東北西南風。 二地溫與凍土 區內年均地溫為，地面溫度的變化趨勢是春 季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在以上然后地 溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在以下。月份地溫均 在以下，月份均在以下，月份平均達到， 月份均降至以下。 三配套條件 第章總論 第節項目概況及承辦單位 項目名稱 萊蕪市房地產開發項目萊蕪市住宅小區建設項目 二項目建設地點 項目位于萊蕪市黃莊洪溝村西，力源大街南，櫻花園小區內。 三項目建設期 本項目建設期為個月。 四項目承辦單位 單位名稱房地產開發有限公司 注冊資本萬元 法定代表人 項目承辦單位概況 房地產開發有限公司是萊鋼集團有限公司的子公司，年 月組建成立，注冊資本金萬元。主要經營范圍包括房地產 開發建筑安裝工程鋼制品工程及各種門窗的制作等。目前公 司已擁有各類專業技術人員人，其中項目經理人，高級職 稱人員人，中級職稱人員人，初級職稱人員人。 近年來，公司堅持走專業化管理之路，圍繞房地產開發主業， 著力打造管理優勢技術優勢和人才優勢。經過短短幾年的發展，在房地產開發方面創造了豐厚的業績。截至年底，公司已累 計交工住宅建筑面積余萬平方米。 未來金鼎公司將繼續堅持統籌城鄉發展統籌區域發展統 籌人與自然和諧發展的原則，秉承以人為本誠信經營的服 務理念，加快房地產開發建設步伐，用質量和誠信澆筑萊蕪地區 房地產開發的豐碑。 五可行性研究報告編制單位 單位名稱工程管理咨詢有限公司 單位地址萊蕪市文化北路號 工程咨詢等級丙級 工程咨詢資格等級證書編號 發證機關國家發展和改革委員會 第二節可行性研究的依據與范圍 可行性研究的依據出的背景與建設必要性 第節項目提出的背景 萊蕪市概況 萊蕪市位于泰山東麓，東經，北緯 ，北鄰濟南，東鄰淄博，西鄰泰安?？偯娣e 平方公里，轄萊城區鋼城區高新區雪野旅游區四大城區。 全市共個鄉鎮辦事處個行政村，個自然村，總 人口萬人其中鋼城區總人口人，非農業人口 萬人。 近幾年，萊蕪市加大城市基礎設施投資力度，城市綜合整治 取得新進展，城鄉綠化覆蓋率為，人均公共綠地達到了 平方米。年新增道路公里，城區道路網絡進步完善。 新建城信路北坦北路沿河北路濱河東路，續建汶源西大街 孝義河沿河路香山北路，改造了勝利南路花園南路。開工建 設了大型無害化垃圾處理廠，修建生活垃圾池座，安裝各類垃 圾箱果皮箱個，安裝移動環保公廁座。萊蕪市先后被 命名為國家衛生城市國家園林城市全國城市綜合整治 優秀城市優秀旅游城市，城市綜合競爭力位居全國二三線 城市第位。 鋼城區境內有萊鋼集團新汶礦業集團萊蕪醫院潘西煤礦 等多家省市屬大中型企業，是山東省的重要鋼鐵煤炭生產基 地。建區以來，區委區政府團結帶領全區干部群眾，緊緊抓住經濟建設這個中心，按照為萊鋼服務與萊鋼共興的指導思想， 新修萊鋼大道三橫三縱，改造府前路鋼都大街新興路，大 力實施大企業帶動工業立區科教興區三大戰略，堅持走好大 企業帶動科教興區山區綜合開發個體私營經濟發展四條路 子，扎實苦干，開拓進取，使全區的兩個文明建設取得了顯著成 效。 二項目提出的背景 隨著社會的不斷發展進步，人們的生活已逐漸從謀生的 階段轉入樂生的階段，人們日漸重視生活的質量，對于居住 的要求遠不僅止于個遮風避雨的蝸居，而是愈來愈注重整體 的環境質量，住在人們心中的分量越來越重，改善住宅條件的 呼聲越來越高，住宅消費已經成為人們新的消費熱點。同時，隨 著全國房改制度的實施，住宅建設已開始成為強有力的經濟增長 點，有關資料表明，房地產業對其他產業的帶動值為。加上 住 國家和山東省的經濟和社會發展規劃 國家和山東省有關房地產開發的法律法規和政策 現行的有關房地產開發的技術規范標準和定額 國家發展和改革委員會關于項目可行性報告內容和深度的 規定要求 萊蕪市鋼城區新輪城市總體規劃 萊蕪市國民經濟和社會發展第十個五年規劃萊蕪市鋼城區關于房地產建設的有關政策 項目承辦單位提供的有關基礎資料數據 項目承辦單位委托編制本項目可行性研究報告的委托書 其他有關資料。 二可行性研究的范圍 項目提出的背景及建設的必要性 市場預測及建設規模 建設地點和建設條件 總體規劃方案 環境保護 節能與節水措施 物業管理 項目實施方案與進度安排 投資估算及資金籌措 經濟評價 第三節研究結論 建設規模及建設內容 本項目總建筑面積平方米，其中多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積平方米，商業網點 面積平方米。 二投資估算及資金來源該項目總投資共計萬元，全部用于開發房地產投資，其 中土地費用萬元，前期費用萬元，基礎設施建設 費萬元，建筑安裝工程費萬元，上繳政府費用 萬元，不可預見費用萬元。 本項目總投資萬元，全部由項目承辦單位自籌解決。 三項目建設期 本項目建設期為個月。 四項目效益分析 項目建成后，可實現銷售收入萬元，可實現利稅 萬元。 該項目的建設符合萊蕪市新輪城市總體規劃，環境優美， 交通方便。項目建成后，可進步緩解城市住宅緊張的狀況，特 別是滿足萊鋼集團職工及鋼城區居民對住房的需求，對提高居民 生活質量將起到積極的推動作用，其經濟效益和社會效益顯著。 附主要技術經濟指標指標名稱單位數量備注 建設用地面積畝 其 中 總建筑面積平方米 其 中 多層住宅面積平方米 高層住宅面積平方米 商業網點面積平方米 住宅戶數戶 日照間距系數不低于倍 容積率 綠地率 建筑密度 停車位 地面停車位輛 室內停車位輛 第二章項目提 元，增長。農民人均純收入元，增長 人均消費性支出元，增長。城市居民恩格爾系數 ，農村居民恩格爾系數。城鄉居民人均儲蓄 元，比上年增加元。從供給看，良好的經營業績為開發商 持續增加投入提供了可靠的資本保證。據初步測算，全市完成 建筑業總產值億元，增長。全年房屋建筑施工面 積萬平方米，增長房屋竣工面積萬平方 米，其中住宅竣工面積萬平方米?？紤]到結算遲緩預售 房未納入銷售等原因，商品房供銷基本平衡，產銷兩旺 房地產企業對行業發展態度樂觀，企業家信心足。 從市企調隊今年季度的房地產景氣調查數據來看，我市 房地產業景氣指數直處于非常景氣區間，在工業建筑業 交通運輸及郵電通信批發零售貿易餐飲業等行業中獨領風騷。 可見樂觀看好仍是我市房地產企業對本行業的判斷 與預期，企業家對投資房地產業信心足。 第二節市場風險分析 項目決策時，應充分考慮各種風險，并在實施和經營中注 意防范和控制風險，這樣不僅可以改善決策分析工作并提高風 險意識，而且在降低投資風險方面將起到事半功倍的效果。 建設風險 本項目工程建設施工階段的風險，主要包括自然條件新 工藝帶來的挑戰工程變更等風險。自然條件風險主要表現在 兩個方面是由于自然條件的復雜多變，容易發生嚴寒酷 暑多雨塌方等對工程質量進度和投資的影響。二是當地 出現的異常地質氣候水文等不可抗拒的自然災害。 規避以上風險的主要策略有搞好水文地質勘探工作搞好