，將 形成強大的規模優勢，有力地推動整個區域的旅游業的發展。今后毫 無疑問，蘇錫常地區的濱湖旅游事業將如本地區的經濟樣熠熠生 輝。本園區的開發可以充分發揮這種地域邊緣優勢。 便利的交通條件 隨著滬寧高速公路寧杭高速公路新長鐵路的開通，以及潘分公 路環湖公路潘百公路潭底公路等道路的進步建設加上在潭 底附近建設開通直達蘇州無錫湖州杭州的航班，將使本地區成 為交通便利，對國內外游客具有吸引力的旅游觀光基地。 三項目內容概況 中華蓼莪文化園的規劃布局以湖旅游度假區的整體構想為基 礎，秉承地域傳統，利用自然景觀，注入文化內涵，力圖凸顯文化 園林之特色。全園區主要可分六龍廣場蓼莪山村凈澄湖二十 四孝子石刻長廊蓼莪禪寺和太湖觀音 其他費用指上述費用以外的零星費用，即不可預見的費 用每年按萬元計算。 財務費用 本項目貸款萬元，貸款利率計，正常年財務費用為萬 元。 稅收和盈余公積金的提取 現行稅制規定，旅游待業適用的稅種為營業稅，稅率為 餐飲業適用的稅種也為營業稅，稅率為商品零售業適項目環境現狀 地理位置 湖旅游度假區位于常州市東南部太湖之濱的雪堰和潘家兩 鎮境內，面積平方公里，是常開地區唯的面臨太湖的旅游資 源。度假區距離常州市區僅公里，距離無錫市區約公里，距離 無錫馬山太湖國家級旅游度假區和靈山大佛僅公里路程。 由湖蓼莪山旅游發展有限公司投資建設的中華蓼莪文化園景 區處于開進太湖旅游度假區的中央南假側東至蓼莪山脊線西至梅 園嶺西段山脊線規劃用地范圍約公頃。其范圍如圖示，中華 蓼莪文化園地處環太湖旅游帶，周邊有知名的靈山大佛三國城水 許城常州中華恐龍園天宇禪寺溧陽天目湖和茅山景區。 自然條件 氣候中華蓼莪文化園所處地區氣候溫和，雨量充沛，四季分明， 屬亞熱帶季，日取水約噸，附近村民日常生活用水 主要靠打井取水，武進政府擬在二年內建水廠 供電現有雪堰潘家二鎮的變電所引線路提供 通訊郵電服務目前主要依托雪堰和潘家二鎮，電信服務質量尚 可，市政府似在區內建郵電所。 二項目建設條件分析評價 優美的自然條件 該園區依山傍水，地形地貌景觀豐富，三面環山，南臨太湖， 山頂山坡植被良好，山林疊翠，空氣清新，鳥語花香，景色秀麗園 區兩側各有座山峰廷至太湖邊，宛如伸出雙臂呵護著中華蓼莪文化 園的寧靜和安詳。這些為園區項目的發展奠定了風景資源的基礎。 豐富的人文資源 該區歷史上曾留下了不少的名勝古跡，其中蓼莪寺最為著名，始建 于東晉，得名于詩經小雅蓼莪篇，是全國唯的孝子祠遺址。 雖屢經興廢，經期工程修復后，已具風貌。悠久的歷史文化，可以 精心挖掘和創造出獨特的人文景觀和個性鮮明的主題旅游文化，確定 在相鄰旅游區的地位，以與眾不同的旅游價值和魅力召喚游客。 雄厚的區域旅游整體規模 江蘇太湖地區直是國內外旅游文化的熱點，附風季候年平均氣溫左右，月份最冷，七月份最 熱，無霜期天每年月到月為雨季，年平均降水量 常年主導風向為東南風，年平均風速。 地質規劃有地大部分為低山丘嶺，山峰最高程米，山體 坡度以以下為主，主要巖體是烏桐砂巖，土壤為黃泥土白土 灰心黃泥土，覆土厚度米左右，地耐力為，抗震防裂度 為度。水文太湖沿岸湖深平均米，常年平均水位米，最高洪 水位米年。最后枯水位米，湖底土質主要為粘土和 淤積泥質構成的軟底，在潭底附近有部分沙礫巖底，由岸邊向湖中延 伸。水質含磷等有機物成份較高。水體目前基本達二級地面水標準。 植被由于區域內優良的水土條件而形成的小氣候，植物生長茂 盛，植被良好，共有喬水灌木竹林草木植物樹種近百種，栽培 作物有水稻麥子玉米茶葉等，還有桃桔，梨等多種瓜果。 其他 道路交通區內現有環湖路寬公尺，東至無錫馬山區公里， 西至宜興分水鎮與往浙江公路相連，有盤山公路公尺至錫宜路約 公里，區內離無錫和常州市區分別分到小時車程 供水區內有古井人，杭州未 來世界元人，無錫中視影視基地三國水滸景區元人，中華 恐龍園元人，靈山大佛元人。中華蓼莪文化園主要由太湖觀 音蓼莪禪寺凈澄湖等景點組成。根據經濟需求規律和游客的旅游 心理，本景區的門票價格定為元人，境內外人士律同等票價。 估計每年收入萬元。 客房收入 龍之居賓館，設套標準房張床位，按平均房價元床， 每年收入計萬元。 入園旅游等消費收入 本景區的特色餐飲游覽和參與性娛樂項目共有多項。隨著景區知名度的逐步提高，可以適當提高門票票價，以增加營業收入。 出于對游客旅游心理的考慮和計算的簡化，本研究報告以提高入園旅 游的平均水平來計算該項營業收入的增長。營業初期的入園旅游消費 水平規劃為元人，消費人數為萬人次，每年收入計萬元。 蓼莪鄉村商業街租金及購物收入 商業街可以出租攤位的方式來提高相應的收入，商業街面積共 平方米，按每日。元平方米計算，收入約萬元年。購 物每人按元計，萬人次計萬元年。 由此可得，正常年份總收入為萬元。年月試營業， 月按計算。詳見附表 營業費用的測算標準 營業費用主要指廣告宣傳費用等，按每年萬元計算。 水電煤氣費用按每年萬元計算。 維修保養費用按每年萬元計算。 管理費用的測算標準 固定資產折舊遞延資產等，按總投資萬元的計 提，為。萬元 對人員編制和工資標準 參照太湖地區相近主題公園景區管理公司的人員編制和工資標準。 擬定為人員定編為人。中高級管理人員的工資為元月， 般員工為元月，總額為。萬元。工資附加費用住房 基金養老保險基金待業保險基金等按工資總額的計，總額 為。萬元，兩者合計為。萬元年 培訓費每年按萬元計提 蔻保護費按人均每月元計，約為萬元年。 差旅費按當年營業收入的。計，為萬元年。 交際應酬費按現行的財務制度規定，統按當年營業收 入的。計，為萬元年。董事會費按每年萬元標準計。 審計年鑒費每年萬元標準計。 工會經費按職工當年實得工資的測算，按每年萬元 計算。 企業財產保險費按固定資產原值的。測算，約 萬元年。 辦公費用每月按。萬元計算，全年萬元。 營業成本的測算標準 游樂營業成本 該成本是指景點設施所消耗的水電費及日常維修費用，不包括門 票印刷和服務人員的工資這兩項列入管理費用內測算。本研究報 告為了簡化測算程序，把日常維修費用和國內旅游待業的平均營銷成 本占營業收入百分比的水準，按門票收入的提取高預測營銷成本。 每年計萬元。 客房營業成本 按營業收入的計算，每年計萬元。 消費營業成本 消費營業成本主要是指餐飲成本和休閑設施的耗費和簡單維修 保養費用，前者參照餐飲商品零售行業的平均毛利水平，般為 成本約為萬元。但本園區滾動開發的規模效應明顯，休 閑設施和游樂設施帶來的收入增量數量巨大，本應計入門票收入欄目 中。但是，根據經濟需求規律和游客的旅游心理，本景區的門票價格 確定為元人，且境內外人士律同等票價，除了游客人數增加等 因素以外，在門票收入中不再反映設施增加和游客消費水準增加帶來 的收入增量。 商業街成本 商業街投資萬元，按定比率承擔，公共部分投資為萬元 年購物成本按，計萬元。詳見附表澄湖二十 四孝子石刻長廊蓼莪禪寺和太湖觀音等六大景點。整個文化園區以 真山真水，人文勝跡作為創作源泉，著力對蓼莪山的文化與自然進行 藝術提煉和環境塑造。靈活運用古園林建筑設計理論和現代科技手 法，真正做到步移景異移步換景。古蘊濃郁的建筑，自然高下的山 勢，縈繞開合的水系，構成了景區的結構框架。主要景觀呈軸線狀展開，高潮迭起，交相輝映。由建筑水體水面綠化等造景要素組 成大小空間環境，形成既有太湖地域風情，又令人耳目新的現代文 化園林風光，并體現出多元協調，蘊古出新，親和人性，寓教于樂， 湖山毓秀的文化園林布局特點。詳見規劃用地面積和效果圖 規劃用地面積指標 蓼莪文化園區總用地公頃投影面 積 蓼莪寺用地公頃 太湖觀間用地公頃 入口廣場公頃 商業用地公頃 停車聲公頃 道路用地公頃 綠化用地含水體公頃 四客源市場分析 據調查研究，中國城市居民觀光旅游，隨距離增加而衰減， 的出游市場分布在距城市的范圍內，的市場分布在 內，分布在內，由旅游中心城市出發的非本市場居民的 目的地選擇范圍，主要集中在距城市半徑范圍內。以此做參考， 可將園區主要國內客源市場定位在半徑范圍內。而這地區恰 恰包括由寧鎮揚蘇錫常杭嘉湖和上海構成的中國當今最大的城市 帶，園區就處該城市帶的中部。這些城市人口眾多，經濟發達人民收 入水平高，出游愿望強烈。再加上園區宗教文化濃，為全國唯孝道寺廟，并與靈山大佛相呼應，必將吸引廣大游客的注意力。比照 年周邊景點接待游客情況，成熟后的中華蓼莪文化園游客人數達到 萬人次年是可以達到的，詳見市場潛在旅游者預測表 目前市場潛在旅游者預測表 區城市場人口數 萬 觀音王裒雕像 等 七預留費 八總投資