點，深化華僑農場的改革和發展，推 進和諧東僑建設，實現經濟和各項社會事業持續快速健康發展。

可行性研究報告編制依據 本可行性研究的所有分析預測測算統計都是以現行物 價水平展開，其原始數據均以年月底截止為準，測算幣 種均為人民幣。

主要依據 寧德市蕉城區工程咨詢中心 國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構 穩定住房價格意見的通知國辦發號 城市居住區規劃設計規范 國家計委建設項目經濟評價方法與參數第三版 建設部房地產開發項目經濟評價方法 寧德市城市總體規劃 閩東華僑經濟開發區總體規劃 寧德市城市規劃管理規定 寧德市城市規劃管理技術規定 建設項目選址意見書 項目投資協議書 寧規條書號文件 其它有關的標準和規范 建設單位提供的在漳灣工業區啟動的 情況下，原規劃的東蘭組團中的工業園區將服從寧德市新編制的 總體規劃而易地建設。

因此，隨著高速公路的建設通車寧德市 主要行政機關和文化設施的遷移福溫鐵路的開工以及火車站的 建設，東蘭組團將成為東僑開發區個新的投資熱點。

精品住宅的市場需求及發展 人與自然和諧發展是世紀對城市新型住宅小區的呼 第章總論 項目概況 項目名稱世鴻偉業商住小區開發建設項目 建設地址福建東僑經濟開發區東蘭組團，閩東路北側 華庭路與和暢路之間 建設性質新建 總投資億元 項目負責虞錫龍 建設單位虞氏福建房地產開發有限公司 企業性質有限公司 工程概況項目位于東僑開發區高速公路以東，閩東路北 側，華庭路與和暢路之間。

市政配套設施齊全，緊鄰閩東路，交 通便利。

附近為新市政中心和東湖景觀區會展中心。

市高級中 學東僑實驗學校等近在咫尺。

項目地理位臵頗具特色，將為閩 東造就大規模高品質的住宅社區。

世鴻偉業商住小區開發項目總體開發以高尚住宅為主， 征地面積平方米折合人。

改革開放以來，寧德市作為國務院批準的沿海經濟開放 區，各項事業有了定的進步和發展。

年省第七次黨代會 又把寧德市列為全省實施三條戰略通道的重要行列和推進三個 層面發展中的第二個層面，進步突出了閩東在全省發展格局中 的重要地位，蕉城區系寧德市政府駐地，是全市的政治經濟 寧德市蕉城區工程咨詢中心 文化中心和交通樞紐，據統計，蕉城區年的國民生產總值 僅為億元，而年已猛增至億元，年平均增長 率高達，高于全國平均水平。

同時，福寧高速公路的全線通 車，福溫鐵路的動工建設，這些基礎設施的建設與完善，也將大 大地改善寧德市的投資環境旅游環境，促使寧德市的經濟發展 躍上個新臺階。

根據福建省人民政府年以閩政號文批復的 寧德市總體規劃，至年，寧德市城區人口規模將擴大至 萬人，城區面積將擴大至包括東僑開發區面積為 。

由于寧德市現有城區三面環山，面臨海，城市的擴 展只有向海邊原有墾區即東僑開發區發展。

寧德市委提出要按照向海面海臨海的發展戰略， 加快推進寧德中心城區東擴面海北展南移，并堅持以新區 開畝，代征道路用地面積 平方米折合畝，建設用地面積平 方米折合畝。

總建筑面積平方米，建筑密度， 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳， 寧德市蕉城區工程咨詢中心 容積率，綠地率，居住戶數戶，居住人數人， 建筑物層高為層以上小高層和高層。

小區配套有商店人防地 下停車庫會所幼兒園等設施。

部分建筑物底層架空設景觀綠 化部分建筑物底層為商店。

資金來源本項目建設資金由虞氏福建房地產開發有 限公司自籌，不足投資通過銀行貸款和預售房款解決。

經濟效益根據收益計算，項目所得稅前的利潤萬 元，投資利潤率，利稅率，稅收萬元。

財 務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。

項目建設背景 寧德市位于福建省東北部沿海鷲峰山脈東南坡，約介于 東經至，北緯至之間，東臨 三沙灣與霞浦隔海相望，東北與福安相連，北鄰周寧，西與屏南 毗鄰，西南與古田接壤，南與羅源為鄰。

全市轄蕉城區福 鼎市福安市霞浦古田周寧屏南壽寧柘榮 縣，總人口萬。

寧德市城區現有建設用地約，總人 口約 寧德市蕉城區工程咨詢中心 第二章市場分析與營銷戰略 當前住宅市場現狀 年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制度改革 的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的 態勢。

主要表現在 在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居 民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費 熱點正在逐步形成。

住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。

近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民買房， 成為啟動房地產市場的大亮點。

房地產二三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。

房地產二三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋臵換 活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的個熱點。

寧德市商品房現狀與市場需求 按照黨的十六大提出的全面建設小康社會的目標，建設部 年月日在全國住宅與房地產工作會議上提出了我國小 康社會住房標準，其具體內容是至年，住房從滿足生存 需要實現向舒適型的轉變，基本上做到戶均套房人均間 寧德市蕉城區工程咨詢中心 房功能配套設備齊全。

人。

作為寧德地級市新城區，作為中心城市的重要組成部分，經 濟的發展必將帶來城區的拓展，必將帶來人口的增加，人口的增 寧德市蕉城區工程咨詢中心 加必將帶動經濟的發展，從而增加房地產業的市場容量。

開發區 目前商品房的建筑總面積為萬平方米左右，按小康社會人均 住房面積達到平方米的目標計算，開發區需要的商品房面積 中期至年為萬平方米，遠期至年為 萬平方米。

因此，在未來的年內，東僑開發區需新增商品房建 筑面積萬平方米，即平均每年需新增多萬平方米。

在未 來的年內，東僑開發區需新增商品房建筑面積萬平方米， 即平均每年需新增萬平方米，這比東僑開發區設立六年的新 增建筑面積還要大。

故東僑開發區發展的近期與遠期潛在的住宅 市場容量巨大。

目前，東僑開發區三大組團中蕉城新組團與金塔組團幾乎 沒有大面積可出讓的土地，剩余的土地資源大多集中在東蘭組 團。

東蘭組團用地面積公頃，其功能是以行政辦公文化 科教工業生活居住為主的綜合區，內設行政辦公高尚住宅 工業園區大學城等四大功能區，寧德市主要行政機關和文化設 施布臵在此組團，是城市政治文化中心。

從住房建筑面積上看，蕉城區人均住房建筑面積僅 平方米，與建設部提出的建設小康社會住房人均建筑面積達到 平方米的目標差距甚遠，住房建設任重道遠。

從住房分配結 構上看，目前蕉城區約的職工居住著房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投資需求，中低收入家庭的住房社會保障機制尚 未完全啟動，住房分類供應體系尚未建立，同時寧德市城市中心 還有相當部分的危舊房需改造，這是消費需求的重要組成部分。

目前，蕉城區在平方公里的面積上容納了萬人， 已屬飽和。

按建設部提出的小康社會住房目標計算，若不考慮人 口增長因素，蕉城區至年就需要新增商品房建筑面積 萬平方米，即平均每年需新增萬多平方米。

若蕉城區 實現城市化的戰略目標，到年城區面積達到平方公里， 人口達萬萬人，在未來的年內，蕉城區需新增商品房 建筑面積萬平方米，即平均每年需新增萬多平 方米，這相當于東僑開發區設立六年的新增建筑面積。

因此，蕉 城區住宅市場潛力巨大。

根據福建省人民政府批準的東僑開發區總體規劃，近期總 體規劃面積平方公里，遠期規劃面積為平方公里，規劃 人口為，中期至年萬人，遠期至年萬供的有關資料。

可行性研究報告研究范圍 本可行性研究的主要范圍包括對寧德市東僑開發區房地 產建設情況的考察，對項目建設必要性可行性的分析以及項目 內容及規模住宅市場分析及營銷戰略，住宅及公用工程建設方 案，建設條件環境保護投資估算與資金籌措項目經濟效益 評價等方面。

研究結論及建議 本項目符合國家城鎮住宅開發建設產業政策。

建設資金完 寧德市蕉城區工程咨詢中心 全自籌，現場建設條件具備。

項目針對寧德市商品房升級換代， 住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和寧德市已有部分收入 較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對寧德市住 宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。

分析結果表明，項目經 濟效益可行。

項目開發對合理利用土地資源，促進企業資產保值 升值，推進產品結構調整，有著明顯的社會經濟效益。

從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突 出，建議在下步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標 準再作進步的市場調研。

要根據市場變化作出更為準確的市場 定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工 作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。

寧德市蕉城區工程咨詢中心 第二章市場分析與營銷戰略 當前住宅市場現狀 年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制度改革 的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的 態勢。

主要表現在 在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居 民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費 熱點正在逐步形成。

住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。

近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民買房， 成為啟動房地產市場的大亮點。

房地產二三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。

房地產二三級市