人次，國際旅游外匯收入億元人民幣兩項合計總產業值將達 億元人民幣，旅游總收入占的比例將達屆時，中國旅游業將成為世界旅游業的重要 組成部分，并初步躋身世界旅游強國之列。

項目建設是推動北京市老年產業快速發展的需要 項目建設對迎合了北京市老年產業這朝陽產業快速發展的需要，具有重要的政治 經濟和社會意義。

項目設計豐富了北京市旅游產品結構，大大提高了老年人群的吸引力， 為建設和諧社會做出切實的貢獻。

本項目有較好的投資回報率，可大幅提高公司的經濟效益，項目建成以后，將增加直 接就業人口人，并可帶動北京假日經濟的發展。

金隅集團培育新的經濟增長極的需要 通過本項目將打造金隅養生營的品牌，創建養老度假的個連鎖機構的旗艦基地， 通過本項目的探索，為金隅集團構建養老產業的連鎖服務機構，構建系列服務基地，形成 會員俱樂部的運作機制打下堅實的基礎。

依托于金隅集團雄厚的資金實力，以專業的服務 設計運營管理和風險控制能力，不斷錘煉出色的企劃和執行能力，致力于打造我國中老 年養生度假服務的領先品牌，為特定中老年人群提供基于度假養生和健康管理等集休閑 度假層面和養生保健層面于體的系統化服務，提出了金隅養生營，健康加油站的服 務宣言，幫助服務的顧客逐 打扮營養食品健身娛樂旅游觀光等方面，同樣有著強烈的消費興趣，他們的精神文 化消費意識強，是推動今后老年市場發展的主要力量。

隨著人們生活水平的提高，些老人自己或子女具備了定的經濟能力和異地養老的 消費能力。

老年人的可自由支配收入不斷增加，老年人離退休在家，有固定的收入，沒有 撫養子女的經濟負擔，而且子女還經常會給老人些經濟上的補貼。

當老年人的物質生活 得到保障精神生活需求快速提高的時候，旅游便自然而然地成為重要的消費手段，這在 城市居民中表現尤其顯著。

各項醫療條件的完備，使人們比過去更加健康，平均壽命也不 第章總論 項目基地概況 項目地坐落于昌平區十三陵朝鳳庵村西坡，緊靠京通鐵路，現有可建設面積余畝， 待征土地面積畝，為北京金隅集團所屬北京市家具公司綠化用地。

項目地西北側為綠化 用地，山林資源較好，畝建設用地現已開發為北家山莊度假村，以會議度假接待為主要 經營內容。

北家龍山度假是國家旅游局批準的二星飯店，是國務院北京市定點會議單位。

與著 名旅游勝地明十三陵九龍游樂園蟒山森林公園毗鄰。

周邊山巒環抱蒼松翠柏，環境 幽雅清凈，空氣清新怡人是旅游登山休閑養生的理想之地。

度假村現有豪華套房古色古香的庭院式客房及標準客房個床位，還有可容納 人的大會議廳，和十個中小型會議室，有可供人同時就餐的大型餐廳和風格迥異的小 餐廳。

度假村還有經國家旅游局批準的北家龍山旅行社，可組團到全國各地旅游。

本項目研 三北京市旅游業發展十五計劃北京市旅游發展總體規劃 四龍山老年養生營項目策劃方案 五國家計劃委員會發布的關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法 六國家計劃委員會建設部發布的建設項目，經濟評價方法與參數第二版 七編制本報告的委托合同 八其他相關依據資料及實地調查資料 項目投資與財務預測 項目投資計劃 項目財務評價 項目收益示意圖 靜態評價指標體系 從年第個經營期開始測算 年平均投資利潤率年平均利潤總額總投資 動態評價指標體系 財務凈現值折現系數 稅后凈現值 財務內部收益率 所得稅前內部收益率，稅后內部收益率。

動態投資回收期含年建設期為年。

可行性研究結論與建議 項目的客觀必要性和重要性 項目建設是適應加快旅游經濟發展的需要 旅游產業在國際上被稱為朝陽產業，經過多年的發展，目前旅游業已經成為我 國國民經濟飛速發展的行業，也是具有明顯國際競爭優勢的產業之。

進入新世紀，中國 旅游業發展迎來了更多的機遇首先，旅游業被列為國民經濟新的增長點之，為旅游業 的發展奠定了良好的基礎其次，各級地方政府都積極支持和重視旅游業的發展最后， 旅游市場規范化和法制化的進步加強，將為旅游業的發展創造更好的綜合環境。

在世紀，全球經濟將進入輪新究的程序與方法 本公司受北京市家具公司委托，對龍山老年養生營項目進行可行性研究，并出具研究 成果。

委托協議簽訂后，由北京中咨海外咨詢有限公司和北京綠維創景規劃研究院有限公 司組成龍山老年養生營項目專家工作組，編制了本報告。

根據編制要求，工作組幾次前往項目地進行實地調查，分別對市場資源社會同業 單位項目涉及的相關機構等進行了調研，收集項目建設運營等各方面所必需的信息 資料和數據。

核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳， 在分析調查研究收集資料的基礎上，根據市場發展狀況，對項目進行的科學客觀發展 創新的策劃，并與北京市家具公司以下簡稱公司或企業進行多次溝通，對項目的建 設規模設計方案場址方案工程方案環境保護方案組織機構設置方案實施進 度方案及項目投資與資金籌措方案等進行了可行性研究。

在對多種方案論證比選優化后，提出推薦方案。

對推薦方案進行環境評價財務評價社會評價及風險分析，以判別項目的環境可行性 經濟可行性社會可行性和抗風險能力。

有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，對原設計方案進行調整或重新設計。

在項目負責人統籌協調下，各專業組分工編寫報告，綜合匯總，修改完善，形成報 告初稿，與委托方進行認真評測后，修改完善，形成本正式報告。

本項目研究的依據 建設項目環境保護管理條例國家環境保護委員會國家計委 二風景名勝區建設管理規定國家建設部道運作資本運作等高 級階段運行。

旅游產業結構合理化產品結構市場結構旅游要素結構合理化，旅游合作規 范化和區域機構合理化，旅游投資結構國家集體私營外商個人多元化和合理 化。

度假飯店從早期的針對國際入境游客針對高端游客逐步轉向國內新興中產階級。

家庭游散客自助游自駕游的比例近年來有明顯提升。

這部分消費群體構成了中國度假 飯店產業現實的市場基礎。

國內旅游市場的消費模式趨于成熟。

國家旅游局公開數據顯示，年，全國國內旅 游人數為億人次，出游率達。

其中城鎮居民億人次農村居民億 人次，均比有較大增長。

全國國內旅游人均出游花費元。

其中城鎮居民出游人均 花費元，農村居民出游人均花費元。

數據表明，旅游已經成為中國百姓生活 消費函數中的常規因子。

十五期間至年北京市旅游業發展的前景 根據北京市旅游發展總體規劃對年北京旅游發展前景的描述，根據北京市旅 游局征求北京旅游業專家學者的意見和北京市相關委辦局及幾個郊區政府的意見，北 京市近郊旅游和休閑度假產業的發展前景大體描繪如下 北京的城市建設將有個極大的發展，許多城市標志性建筑物將陸續涌現，不斷增 加和改變著北京城市景觀。

北京的基礎設施建設將在今后年中產生飛躍式發展，地鐵線 路延長，地面輕軌和城郊鐵路建成。

北京市近郊旅游和休閑度假產業將有個更加輕松 更加現代的發展環境。

北京的郊區將成為本市居民和周邊地區旅游度假者的旅游目的地，成為發展雙休日 市和國際旅 游強市的行列。

我國養老產業潛力可觀 目前我國老年人口比例達到，數量超過億。

隨著新中國成立后年代出生高 峰的人口即將進入老年，我國的人口老齡化速度將進入發展時期。

預計到年我國老年 人總數將突破億人，年超過億人，年將達到億人。

在未來的近半個世紀中， 我國老年人口將直呈迅速增長的發展趨勢。

龐大的老年人群問題，以及未來數十年不斷 增長的趨勢，決定了老年人消費群體將支撐起個龐大的老齡產業市場。

中國老齡科學研究中心的數據顯示，城市的老年人中有的人擁有存款。

目前每 年老年人的離退休金再就業收入親朋好友的資助可達至億元。

不容忽視而 又無法統計的是子女對老年人的扶助與贍養的支出，在中國孝道的民族性格中，子女 為的支出將極大的加強老年消費群體的購買能力。

而年消費群體的消費能力將使得老齡產 業成為未來國民經濟各行各業中有較大影響的消費市場之。

巨大的消費群體較強的消費能力決定了老齡產業市場的潛力，而需求與供給的相對 關系，則決定了產業市場是否會成為個令人興奮充滿機會的市場，而目前國內老年消 費群體的整體需求存在巨大的缺口。

根據全國老齡工作委員會提供的數據，目前我國老年 人市場的年需求為億元，年將達到萬億，而目前我國每年為老年人提供的產 品不足億元，供需之間存在巨大商機。

在需求與購買力方面，當前的國內的老齡產業已經具備了相當充分的條件。

尤其是歲以 上七十歲以下的新老年人，他們的消費觀念已經不同于傳統老年人，他們在美容穿著 旅游黃金周旅游帶薪休假和療養的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區點的 重要通道。

北京的旅游產品將更加豐富，觀光旅游會站旅游度假旅游文化旅游娛樂旅 游將成為北京旅游產品的五大支柱。

另外，商務旅游體育旅游探險旅游康體旅游 節慶旅游修學旅游購物旅游以及農業觀光工業觀光科技觀光教育觀光等多種旅 游形式將得到充分的發展，屆時，國內外旅游者將在北京對旅游產品有更多的選擇性。

這 其中，近郊旅游和休閑度假將越來越受重視。

北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。

尤其民俗文化因其特色鮮明 而得到更加重視和充分開發，茶館會館民間文藝特色小吃京劇話劇以及來自全國 各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。

到年，旅游產業將成為個非常成熟的產業，不僅有穩定