圍 項目建設的背景和必要性 項目投資主體的情況 行業分析及市場預測 項目選址及建設條件 項目布局及及各部分功能定位 項目組織及管理系統 項目效益評價及不確定性分析 編制原則 遵照國民經濟和社會發展第十個五年計劃關于傳統服務業要運用 現代經營方式和服務技術進行改造，著重發展商貿流通交通運輸市 政服務等行業，推進連鎖經營物流配送多式聯運網上銷售等組織 形式和服務方式，做好項目定位搞好項目設計。

按照國家經貿委等六部委關于加快我國現代物流發展的若干意見 的通知要求，明確項目目標搞好項目規劃。

根據省和市十五計劃，融入區域經濟合理安排進度。

結合我國加入及對物流相關投資環境提高 區域經濟和工商企業在國內外市場競爭能力等方面的重要性。

省把發展現代物 流產業作為項涉及經濟全局的戰略問題，建設國際物流園區已經成為區域經濟 布局的戰略重點，這項工作盡管剛開始起步，但市場發展前景十分廣闊。

三省及市十五計劃對發展現代物流產業提出了明確的要求 第章總論 受發展有限公司的委托，我們對物流園第期建設工程可行性進行了研 究，通過對該項目所在地區的環境交通電力給排水通訊等條件進行調查， 收集有關基礎資料，并與建設單位交換意見，在認真調查和分析資料的基礎上編 制了物流園第期建設工程可行性研究報告。

項目概況及目標 項目名稱物流園第期工程 建設地點省市開發區 建設單位發展有限公司 建設期限年 物流園項目擬建在開發區內，東六線以東，國道以南，東十線以西， 漓湘路以北。

物流園總體規劃占地畝，總投資億元。

項目第期工程 總投資萬元，總建筑面積萬平方米，其中倉儲面積萬平方米， 綜合辦公究范圍 編制依據 國家發展與改革委員會發改辦經貿號國家發展與改革委 員會辦公廳關于物流園期工程項目審批問題的復函 省發展計劃委員會湘計經貿號關于物流園期工程 項目建議書的批復 市發展計劃委員會長計經貿號市發展計劃委員會轉 發省發展計劃委員會關于物流園期工程項目建議書的批復的通 知 發展有限公司實業號關于申請物流園期工程項 目立項的報告 國家省市國民經濟和社會發展第十個五年計劃 市商貿流通業發展十五計劃 開發區十五期間產業發展規劃及年產業發展綱要 國家計委建設部頒布的建設工程項目經濟評價方法與參數 國家經貿委中小企業對外合作協調中心號關于在市開 展中小企業社會化物流服務體系試點工作的通知 開發區管委會長管經貿號關于將物流園列為開 發區重點扶持項目的批復 國家經貿委中小企業對外合作協調中心大樓萬平方米，集裝箱堆場面積萬平方米，固定資產投資 萬元。

項目建設目標 ?貨運吞吐量達到萬噸以上，宏觀物流產值億元以上 ?與家左右設施通用功能齊全服務完善的配送中心建立物流戰 略同盟，形成高效的物流服務網絡，為顧客提供全方位全過程 全天候的現代物流服務 ?建立健全物流管理信息系統，使之具有物流管理海關管理信息 傳遞庫存控制貨位管理配載管理和成本控制等各種功能 ?引進第三方物流企業家以上，為家左右大型工商企業提供供 應鏈管理及全程物流服務，吸引萬名個人或企業成為園區的 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，會員 ?現代綜合性物流服務體系初步形成。

項目經濟效益項目第期工程實施期內年，含年建設期實現營 業收入萬元，實現利潤萬元，上繳稅收萬元，安 排就業人，項目具有良好的經濟效益。

本項目的建設對完善開發區的功能，促進我省物流業的發展，特別是 開發區市的經濟發展和滿足長沙地區的現實物流需求，具有十分重要的現實 意義和社會效益。

編制依據及研統，通過對現有物流基礎設施進行更新改造和擴建，加快技術進步，以便盡快滿 足加入對我國，特別是省現代物流業提出的新的要求。

通過物流園的建設，將各物流企業港口航空等服務機構和生產單位進行 有序的整合，降低生產單位和物流企業的運營成本，使這些企業在未來的競爭中 能夠處于比較有利的地位。

二現代物流產業在我國剛開始起步，但市場前景廣闊 隨著經濟全球化和信息技術的迅速發展，被普遍認為在降低物質消耗提高 勞動生產效率以外的第三利潤源的現代物流業，已經成為我國新的經濟增長 點。

據中國物流年鑒年，我國國有及國有控股工業企業流動資金占 用達到億元人民幣，而資金周轉速度年平均為次，國有商業企業 也只有次。

而日本制造業的年周轉速度為至次，流通業為次至 次。

跨國連鎖集團沃爾瑪麥德隆家樂福的年周轉次數為至次。

這說明， 我國工商企業目前依然是為庫存而采購，而不是按訂單采購，生產需要的原材料 半成品外購件庫存過大，占用了大量流動資金。

美國德國日本制造業庫存 周期平均只有天，庫存總額只占銷售總個五年計劃提出，傳統服務業要運用現代經營方式 和服務技術進行改造，著重發展商貿流通交通運輸市政服務等行業，推行連 鎖經營物流配送多式聯運網上銷售等組織形式和服務方式，提高服務質量 和經營效益。

國家經貿委等六部委發出的關于加快我國現代物流發展的若干意 見的通知中也要求各地政府部門和有關企業要充分認識現代物流在經濟發展中 的重要作用，抓住有利時機，加快發展步伐，積極采用先進的物流管理技術和裝 備，加快建立全國區域城鎮企業等多種層次的，符合市場經濟規律與國 際通行規則接軌的，物暢其流快捷準時經濟合理用戶滿意的社會化專業 化現代物流服務網絡體系。

在我國現代物流產業起步發展的新形勢下，有關省市開始重視現代物流產業 的發展，國內些優勢生產和加工企業集團開始重視企業物流管理，批運輸 倉儲及貨代等類物流企業逐步向現代第三方物流企業發展，涌現了批民營 專業化第三方物流企業，國際上些老牌知名物流企業也開始進入我國。

近年來， 省及相鄰省份也開始認識到現代物流對于推動經濟發展改善額的至。

發達國家的庫存商 品只占國內生產總值的。

而我國工業產成品庫存般達到天，商業企業達 到天，庫存商品占國內生產總值的，我國這些指標遠落后于發達國家的 根本原因，是由于缺少個高效的社會化現代物流服務系統。

應該按照社會分工要求，建設社會化現代物流服務體系，以支持工商企業的生產經營和市場營銷。

改革開放以來，我國對物流基礎設施作了大量投入，到年已達到 萬億元人民幣。

但由于原有基礎太落后，仍然不適應現代物流的總體發展要求。

到年，我國運輸網絡密度分別為公里平方公里和公里萬人， 分別只相當于美國的和德國的和印度的和 巴西的和。

物流基礎設施落后，加上布局不合理，造成我國倉儲效率 與效益低下。

據有關部門統計，我國每年因包裝造成的損失就達到億元人民 幣，因裝卸運輸造成的損失高達億元人民幣，因保管不善造成的損失為 億元人民幣。

因此，在社會化現代物流服務體系中，建設大型物流園區，將 運輸與倉儲進行有效整合，是發揮運輸和倉儲效率和實現社會經濟效益的有效 措施。

國民經濟和社會發展第合理安排進度。

結合我國加入及對物流相關方面的承諾，搞好市場調研起步 與國際同步。

按照國家有關產業政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序 和要求，做到實事求是客觀公正。

我國省及市目前國民經濟水平，現代物流產業發展現狀及前景 為依據，借鑒國外物流行業發展經驗，明確項目建成以后的管理模式 運營模式。

項目建設以物流需求為依據，以現有設施及資源為基礎，避免盲目 投資和重復建設。

項目建設積極采用國際國內先進技術和設備，采購工作實行招標采 購及比質比價采購。

消防環保安全設施建設符合國家和地方法規。

其它規定及客戶要求。

主要經濟技術指標 項目建設主要經濟技術指標見表。

表期工程主要經濟技術指標 序號項目單位指標備注 占地面積畝 建筑面積平方米 倉儲平方米 辦公用房平方米 集裝箱堆場平方米 貨運吞吐量萬噸 宏觀物流產值億元 項目總投資萬元 固定資產投資萬元 建設期利息萬元，土 地款萬元流動資金 萬元 建設工期月 年平均收入額萬元年計算期 年平均凈利潤萬元年計算期 投資回收期年 所得稅前年 所得稅后年 含建設期年 平均投資利潤 率 平均投資利稅率 固定資產投資銀 行貸款償還期 年 全部投資內部收 益率 所得稅前 所得稅后 財務凈現值萬元 所得稅前 所得稅后 建筑密度 容積率 綠地率 可行性研究結論 物流園的建設，符合國家和省市有關促進現代物流產業發展的政策 符合產業發展方向和要求 二物流園項目建設用地符合開發區對該宗地的規劃建設要求。

物流 服務中，除傭金代理服務批發服務零 售服務和特許經營有少量限