為電梯小高層住宅，建筑方案滿足國六條要求，每 平方米建設投資約為元，故總投資超出。

第二章住宅市場分析與營銷策略 宏觀政策 我國房地產業作為國民經濟的支柱產業，因其產業相關度高，帶動性強，與金融業 和人民生活聯系密切，發展態勢關系到整個國民經濟的穩定發展和金融安全。

與此相對 應的是房地產業作為周期性消費品，又具有其固有的波動較大和變化多端的自身特征， 所以政府通過宏觀調控政策來平抑或減緩房地產周期波動帶來的不利影響，以防止供求 關系過大波動來作為衡量宏觀調控各項政策措施是否落到實處的主要標準。

我國房地產業經過五年的快速發展和年的宏觀調控，進入年的房地產市場 和房地產企業的整體主客觀環境要好于市場原來的預期，加上資本市場的日益復蘇，人 民幣進入升值周期和我國經濟的持續健康和快速的發展，房地產市場的預期開始回暖。

年金融市場將全面開放，未來房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠 道進軍內地樓市，外資銀行外來資金必將成為中國房地產業新的力量。

年國家 加大了對中小戶型中低價位商品房經濟適用房和廉租房的土地供應。

但是在 年我國要面對通貨緊縮的可能和生產過剩所帶來的影住宅供應遠小于銷售，但這里面有很大部分是屬于年及年以 前的待銷商品房。

三環外開發趨熱 據統計，年三環外的供應大于銷售。

目前由于市區三環內的土地供應很少，因 此三環外的開發開始熱鬧，特別是城南三環外區域和城西三環外區域更是樓盤頻出，并 且很多樓盤都屬于高品質大盤。

城市向外發展是房地產行業的個必然趨勢，三環 外房地產市場的發展將成為年的主力發展區域。

年月，市房管局數據表明，住宅市場總供應量為萬平 方米，總銷售體量為萬平方米，總供銷比為，基本保持供需平衡。

月 第章總論 項目建設背景 市實業發展有限公司的項目是由拆遷安置房和商品房混合構 成的項目。

整個場地及周邊區域均為在建和擬建的居住小區，將形成大道和公 路之間的居住建筑集群。

市按照經營城市的理念，已探索出條政府主導，市場化運作的舊城 改造路子遵循統規劃整體改造多輪驅動利益共享的原則，按照優化后的 控規確定拆遷改造范圍，嚴格按照有關政策統組織實施拆遷改造。

拆遷騰出的土地按 照控規劃分為若干片塊統組織拍賣。

成功地調動了拆遷業主的積極性，變被動為主動 實現多贏格局。

本項目得到了政府的高度重視以及市實業發展有限責任公司的傾力投入。

項目人員懷著對巨大的使命感和熾熱的激情進行方案策劃，力求成為 市新居工程的典范。

項目概況品房項目開發申請的報告市 實業發展有限責任公司，年月日。

市規劃管理技術規定年 建設單位的設計委托設計任務書，年月 研究范圍 依據開發商的開發要求，規劃局的用地建設條件，以及權衡城市開發商住戶三 個方面的利益關系，從市場調查市場分析入手，完成對項目的市場定位，繼而進行技 術經濟分析和風險分析。

研究結論及建議 結論 該項目地價較低，升值潛力較大，占用資金較少，可獲得較高利潤項目規模適中， 地塊平整，適宜進行房地產開發建設本項目周邊用地具擴展性，可持續成片獲取，項 目有后續發展基礎，可長期性的獲取利潤。

通過項目財務測算，本項目良好的財務分析指標狀況，反映出項目具有很好的盈利 能力和抗風險能力，項目貸款的還本付息有較大保障，項目在財務上是可行的。

建議 密切關注國家政策的變化，視政策情況調整本項目的投資策略。

在項目拆遷過程中應注意方式方法，積極協調與政府其它部門的關系，盡量減少 拆遷引起的項目風險。

對商品房市場走勢準確預測判斷，掌控銷售計劃，采取有針對性的營銷策略及銷 售價格和方式，規避市場波動所造成的影響。

主要經濟技術指標 主要經濟技術指標 序號項目名稱單位指標 總占地面積凈用地平方米 總建筑面積平方米 建筑容積率 小區綠化率以上 戶均面積平方米戶 地下地上停車位個 綜合售價元平方米 建設投資萬元 每平方米建設投資元 項目名稱 項目 建設地點 市區鄉中壩 建設單位 建設單位市實業發展有限責任公司 企業性質系區區委區政府批準成立的具有獨立法人資格的國資公司 經營范圍在區政府的指導下，在區房管局的直接領導下，按照市房 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，管局的要求，對區具備開發條件的危舊房改造地塊實施多元化改造。

公司的成立，主要是為了加快區內的舊城改造進度，盤活區內存量土地，建立融資 平臺。

經市發展計劃委員會文件，計政務投資函號文備案，擬對區 鄉中壩號地塊進行商品住宅配套設施及綠化工程開發工作。

工程概況 本工程項目用地位于市區鄉中壩二三四八組號地塊，東臨鐵 路西環線，北臨公路。

規劃建設凈用地面積，規劃總建筑面積 。

居住戶數戶，容積率，建筑密度，綠地率以上， 機動車位輛以下的戶型不考慮。

資金來源 自籌資金及商請銀行貸款。

編制依據 市發展計劃委員會關于企業投資項目備案的通知市發展計劃委員會 文件，計政務投資函號 中華人民共和國建設項目選址意見書市規劃管理局，規選址 號，年月日 中華人民共和國建設用地規劃許可證市規劃管理局，規用地 號，年月日 關于市實業發展有限責任公司商濟適用房和廉租住房，無論從供應體制的調整還是土地資源的利用方面來說， 都很有針對性。

研究結果表明，我國現有城市居民人均住房面積平方米，以三口之 家計算，平均城市家庭住宅面積為平方米社會主義小康目標的人均住房面積是 平方米，也就是家庭住房面積為平方米，即建筑面積在平方米左右比較合適。

如 果不限制和調控高檔住宅的用地，那么將會加大城市化進程中人口增長與資源的矛盾， 而加大這種矛盾的后果將會反過來影響普通城市居民的住房質量和品質。

從國六條細則的內容來看，盡管與國八條相比，國六條的整個內容都 是對國八條精神的延續，新增加的東西不是太多。

比如說，調整住房結構，穩定房 價。

但是這些都不是最重要的，最為重要的是這次的政策是政府希望通過強制性方式來 調整國內不合理住房結構。

盡管國六條細則對目前過高的房價對房地產投資過熱 不能夠產生很大的影響，或取得立竿見影的效果，但是從長期來看，該政策就是要增加 住房的供給，就是要壓縮過度增長的居民住房需求，并通過強制性方式來調整不合理的 住房結構，生產更多的中低收入民眾能夠有能力購買的住房。

城市化進程 市城市化水平現狀 作為中國地區重要的中心城市，是國家大開發的戰略支撐點和重要的 依托基地。

但目前市域城市化水平低中心城市總體實力偏弱的狀況，在較大程度上制 約了其對區域發展帶動能力的發揮。

因此，必然通過加快城市化發展，大幅度提高城市綜合實力， 系，消除制約城市化進程的瓶頸通過要素聚集，優化資源配置，擴大城市規模， 增強綜合實力，強化輻射功能，實現城區與郊區的共同繁榮。

政策措施優化市區地域結構，強化中心城市功能調整中心城區職能，建立 中心商務區搞好衛星城鎮建設，加快郊區城市化步伐。

商品房市場現狀 年，市區房地產市場呈現出供應穩定需求旺盛的市場特征。

由于受 沿海城市房價上漲建筑材料漲價地價上漲以及人們購房預期變化等因素的影響，老 百姓購房熱度高漲，市場價格受短期需求膨脹的影響較大，價格的上漲隨之引發了些 非理性購房行為，排號購房普遍。

通過對房地產近幾年特別是年市場發展數據分析得出房地產市場 基本處于良性運行態勢，但同時也出現些值得關注引導和調控的問題。

商品房供應穩定需求旺盛 年市區商品房呈現供應穩定需求旺盛的市場特征。

全年商品房供應面積為 萬平方米，同比增長，其中住宅供應萬平方米，同比微降。

商品房銷售面積為萬平方米，同比增長，其中住宅銷售萬平方米， 同比增長。

詳見表 年市區商品房批準預售與實際銷售面積比較分析 項目類別合計住宅非住宅 批準預售面積萬 實際銷售面積萬 供銷比 注供銷比二批準預售面積實際銷售面積 住宅供應仍較充分，四季度住宅供應大幅回升，購房選擇面仍較大 年市區住宅批準預售面積萬平方米，銷售面積萬平方米，單從 數據差額來看，提高區位勢能，提高經濟輻射影響力度，提高在區域經濟發展中的組織和協 調能力。

主要省會城市城市化比較 主要省會城市城市化比較年單位萬人 結論城市化水平較低，滯后于經濟發展，制約了市工業化進程以及戰略 支撐點的建立，阻礙了經濟的快速發展。

城市化水平滯后于工業化水平，制約了市工業化進程 年，城市化率與工業化率之比為，遠低于的合理水平。

工業 化的相對超前，第三產業的嚴重滯后，阻礙了的城市化進程。

城市人口高度集中在市中區，向外圍地帶人口密度逐漸降低 市人口高度集中于中心地區，市中心居住生活職能過高。

城市中心區居住生活 用地占，影響城市功能建設，制約三中心兩樞紐功能，尤其是金融中心 和商貿中心功能的發揮。

城鎮數量多密度大，但規模小實力弱，輻射與帶動能力十分有限 年全市郊區市縣共有建制鎮個，平均每平方公里有個建制鎮， 每個建制鎮平均輻射影響的半徑僅為公里。

郊區市縣是農業發達地區，農 村剩余勞動力多，鄉鎮企業發達，城鎮密度大，完全具備了加快城市化進程的條件，但 至今城市化水平仍然很低。

城市化發展的目標和基本思路 目標年，城市化水平達到 年，城市化水平在以上。

基本思路加快城市建設步伐，完善城市基礎設施和公共服務設施，增強城市吸引 力和聚集力深化以城市戶藉制度為重點的城市配套改革和進步建立城市社會