策的緊與松是階段性的，他將主要依據宏觀經濟冷熱狀況進行調整。 所以從這個角度看，伴隨經濟的增長，地價上升房價上升是必然的趨勢，特別 是具有稀缺性的土地。政策與市場力量較量的結果將表現為住宅市場的強勢調整 除了部分土地投放過量的城市外，從年開始實施宏觀調控政策以來， 全國大多數城市的房地產市場表現為短期回落后的強勢反彈。而珠三角北京 大連青島等地恢復幾乎沒有受到宏觀調控的影響，房價不但沒降，反而快速上 漲，引發我們思考的是為什么中國房地產業的表現如此頑強其主要原因是 我國住宅商品化只有短短的七年時間，多年積壓下來的住宅需求遠沒有得到滿 足。處于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅 供求壓力，引起房價大漲，這也是許多國家在城市化過程中出現的現象。我 國經濟經過二十多年的發展，資本大量過剩，但又缺乏有效的投資渠道，大量季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 為什么在國家嚴厲的宏觀調控政策下，高檔精品樓盤價格會逆勢上揚究其 主要原因有 杭州缺少滿足高收入階層的精品住宅，盡管近年來杭州開發了不少住宅 區，但是真正能滿足高收入者舒適性生活需求的房產品屈指可數，因此供給方容 易形成價格壟斷 目錄 第部分項目概況 宗地位置 規劃指標 招標方式 土地款支付方式 第二部分市場分析 對房地產業宏觀政策的若干判斷 杭州住宅市場走勢基本分析 杭州寫字樓市場分析 杭州酒店業分析 杭州酒店式公寓市場分析 第三部分項目分析 優勢分析 劣勢分析 機會分析 威脅分析 第四部分項目定位與地價測算 項目定位 經濟技術指標估計 項目的建設進度 項目投資成本估算 銷售收入估算 地價測算 項目財務效益評價 敏感性分析 第五部分地價報價建議 核準通過，歸檔資料。 未經允許，請勿外傳,第部分項目概況 宗地位置 月日之前， 支付。第二部分市場分析 對房地產業宏觀政策的若干判斷 政府對房地產市場的調控不會放松 從央行在今年兩次調整金融機構貸款基準利率，月溫家寶總理 主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展的措施，以及隨后九部委 出臺調控新政，可以得到基本判斷是在溫家寶總理任內對房地產市場的宏觀調控 不會放松，中央政府的房地產政策體系將緊盯房價上漲過快供給結構不合理等 問題。 鼓勵普通商品房自住性消費，控制投資性需求，抑制投機是房地產政策基 本趨向 啟動內需，擴大消費需求對經濟增長的貢獻是保持我國經濟可持續增長的關 鍵，是十經濟發展的基本思路，而在擴大消費需求中最有意義對上下產 業帶動作用最大的是住房消費，因此，房地產作為支柱產業的地位不會變，鼓勵 普通商品房自住性消費的政策不會改變，從本次本積金貸款利率調整幅度很小 對自用性消費仍保持低稅收政策可以明顯感覺到這點，而控制投資性需求抑 制投機的政策在房價問題沒有得到很好解決之前不可能出現轉變。 信貸收緊是階段性的政策，土地供給從緊將是長期性的政策 年國家宏觀調控從抑制 杭政儲出號地塊，位于拱墅區如圖，東至京杭運河，南至白 馬公寓長征新村等，西至湖墅南路，北至文暉路，原為杭州汽車發動機廠。 規劃指標 宗地總面積為平方米折合畝，由六地 塊組成，具體規劃指標見下表。表項目規劃指標 編號 出讓面積 平方米 用途容積率 建筑 密度 綠化率 辦公兼容賓館業用地 辦公兼容賓館業用地 住宅設配套公建用地 住宅設配套公建用地 住宅設配套公建用地 住宅設配套公建用地 招標方式 該地塊采用掛牌方式出讓，本次掛牌報價時間年月日至 年月日期間工作日上午，下午止月日 下午截至時間為。競價地點杭州市公共資源交易中心東新路號 和平家俬城四樓拍賣廳。 掛牌出讓起價為人民幣萬元。 土地款支付方式 在土地開發補償協議書簽訂之日起日內，支付總土地開發補償費的， 其余土地開發補償費分三期支付第期在年月日之前，支付 第二期在年月日之前，支付第三期在年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 短期市場供大于求態勢不容忽視，但預計很快進入供求平衡甚至供不應 求狀態。 杭州透明售房系統顯示目前可售的房源達套左右，比年月底 的套增加了，其中可售的商品住宅為套。若按年全年成 交商品房套的速度，在不增加套新預售房情況下，則消化已取得預售證的這部分房源需要整整年的時間。若按年全年成交商品房套的速 度，則需要個多月。今明年供給壓力較大主要來自于年是市區土地投 放量最大的年，達畝，年達到畝，這些土地正處于開發高峰 期第二，周邊地區的閑林良渚帶供應量很大第三，經濟適用房開發量很 大，目前未銷售的經濟房高達多套。 板塊之始終遙遙領先。 表深藍廣場年月至今成交均價 記錄時間均價 元平方米高樓層 元平方米 元平方米 元平方米 案例二金色海岸 被稱為國際江景豪宅的金色海岸坐落在錢江新城核心區域內，年月開盤以來，受到市場的追捧，日均成交近萬元。今年月三期開盤 后，再次在周之內銷售總額突破億元，成為杭城新盤淡季銷售的大亮點。 而均價也從去年的元平方米飚升至元平方米。 表金色海岸年月至今成交均價 記錄時間均價 元平方米 元平方米 元平方米 元平方米 在二手房市場，我們選取了白馬公寓綠園世貿麗晶城中大吳莊等幾個 高檔樓盤自年月以來的掛牌價格作了分析，發現上述樓盤在年價格 相對穩定，進入年后，均表現出不同程度的上漲見下圖。特別是中大吳 莊掛牌價從年月元平方米開始持續上升，月份的掛牌均價 為元平方米。 圖部分高檔二手房掛牌均價走勢單位元平方米 白馬公寓 綠園 世貿麗晶城 白馬公寓 綠園 世貿麗晶城 年 季度 年 間樓盤之間的分化將進步加劇 在地鐵項目正式運行之前，受區域性供求關系的影響，板塊之間的分化加劇， 濱江南岸閑林板塊由于土地開發量過大，受到很大的壓力，價格將呈滯漲狀態。 但是市中心樓盤因為供給量的稀缺見分析部分詳實材料居住的成熟 性而表現價格的堅挺并呈上揚之勢。地鐵沿線土地地價與售價預計在地鐵投入運 行前后有明顯的漲幅，并對市中心樓盤價格上漲產生定的抑制，這是本樓盤 定價中必須要考慮的因素。 樓盤之間的分化也將進步加劇，高性價比的樓盤受到市場的認同。從 年宏觀調控以后杭州樓市的表現看，出現二頭熱現象，以金色海岸為代表的高檔 精品樓盤和以下沙夢琴灣為代表的低價位樓盤熱銷，而處于中間狀態缺乏特色的 樓盤滯銷。擁有稀缺資源的高檔精品樓盤售價在國家加大宏觀調控力度后仍然逆 勢上揚，體現出了強勁的增值潛力。 案例深藍廣場 深藍廣場由于其獨特的核心地位以及較為豐富的景觀資源，開發商著意將其 打造為杭州高層成功人士的酒店式高級公寓。該樓盤推出后即獲得市場的肯定， 其均價從開盤時的每平方米元左右，直爬升到元，房價在杭州市 區的投資渠道，大量資 本進入到房地產業是必然的。城市建設高潮期，十五十五是我國城 市建設的高峰期，政府對城市大規模建設與改造，都將外溢為房價的上升與需求 的擴大。地方政府對房地產業的呵護，各地方政府已經規劃的宏偉藍圖的實 現已展開的城市基礎設施項目的完工都要依賴于土地出讓金收益，因此，地方 政府對房地產市場倍加保護，在房地產市場低迷時必定采取地方性的救市政策。 國際性的低利率，導致需求過旺，本輪房價上漲實質是國際性的普遍現象， 美國英國韓國等都出現房價快速上漲的現象。特別是我國經濟發展處于快速 發展期，綜合決定了本輪房地產業的發展在宏觀政策調控之下，只是適度放慢房 價上升的速度，但并不能改變房價上升的趨勢除部分土地投放過量的城市除 外。 杭州住宅市場走勢基本分析 年以來，杭州房價全盤跳躍式上漲的態勢不復存在，杭州樓市進入政策 與市場的磨合盤整期。結合本次宏觀調控以來杭州樓市的表現以及對影響樓市的 些因素分析，認為未來杭州住宅市場走勢有以下幾個特點 潛在自用性需求量大，需求依然堅挺 年我研究所與杭州市房管局起深入社區對名居民家庭住房現 狀與需求進行問卷調研，調查結果表明大多數居民住房條件不佳，被調查對象 中約的居民是租賃戶或與其父母親戚同住，居住在三室及以上戶型的只占 。居民對住房整體滿意度不高，只有的被調查者對現有住房表示滿意或較滿意。購房意愿強烈，明確表示會在杭州購房的占，不定購 房的占。 我們認為杭州住宅市場潛在需求很大，是現有在杭居民大量住房需求尚未 滿足二是學在杭州品牌已經打響，每年有萬名畢業生留在杭州工作， 產生大量租房購房需求三是城市吸引力強，特別是隨著高速交通的開通，來自 周邊地區的購房需求將繼續增加。 年實施宏觀調控以后杭州住宅市場的表現也證實這判斷年 月份在國八條政策影單位套