訪總結 附件六杭州市寫字樓供應 附件七寫字樓需求調研 附件八商鋪經營范圍調查摘要 本研究利用文獻收集問卷調查和個案訪談的資料，全面了解杭州市地產旅游業和酒 店業概況，結合杭州市星級酒店需求狀況及各類地產開發方向的需求狀況，深入研究未來 的項目定位和地產開發方向問題。 第章，闡明研究問題的宏觀背景。對杭州市經濟概況杭州市商業地產發展及宏觀調 控影響做出較為細致的背景分析由于涉及到未來酒店經營方面，本部分也對長三角酒店業 的發展狀況長三角旅游業的現狀結合案例分析，闡明本項目的研究背景。 第二章，本項目的背景和發展概況。從本項目的提出原因及未來的項目期望兩方面分析 項目背景分七個方面對本項目未來發展方向做了簡單的分析。 第三章，地塊分析。從本項目的地理位置交通狀況及周邊商業情況旅游資源四個方 面全面考察了本項目的地塊發展狀況。 第四章，對杭州地區可能存在的相關參考項目的分析。通過對錦繡天地和西湖時代廣場 的建筑指標和硬件設施兩方面全面了解其建筑形態及業態定位，通過錦繡天地酒店式公寓購 買人群的特征分析，了解杭州市酒店式公寓的消費人群，以確定未來可能開發的酒店 式公寓的定位人構筑數字杭州，建設天堂 硅谷作為新世紀初和今后個時期的號工程。在沿錢塘江兩岸，個環杭州灣電子 信息產業帶正在形成，這里集聚了浙江以上的電子企業，信息產品制造業規模占全省 以上，軟件產業規模占全省以上，微電子和移動通信產業幾乎全部集中在這區域。在 杭州秀美的自然風光下，搏動著顆向國際先進制造業基地發展的心臟。 在發展工業的同時強調休閑之都作為年世界休閑博覽會的舉辦地，杭 州致力于打造個國際化的東方休閑之都，在最短的時間內使杭州成為個國際旅游目的地 城市。 目錄 摘要 第章宏觀經濟與政策面分析 第節杭州宏觀經濟概況分析?????????????????? 第二節杭州商業地產的宏觀面概況及政策影響??????????? 第三節長三角地區旅游產業與杭州的旅游業發展???????? 第四節杭州旅游業的發展與其飯店業的相互影響?????????? 第五節杭州與周邊地區飯店業發展比較分析???????????? 第二章本項目背景和發展概況 第節本項目提出的背景及期望????????????????? 第二節本項目可操作方向探討分析???????????????? 第三章開發地塊分析 第節地理位置及交通狀況??????????????????? 第二節周邊配套???????????????????????? 第三節地塊分????????????? 第八章商業項目開發可行性分析 第節杭州商圈現狀分析??????????????????? 第二節商鋪主要經營范圍調查??????????????? 第三節商業項目開發分析總結??????????????? 第九章項目定位建議 第節項目基本指標????????????????????? 第二節復合業態方案????????????????????? 第十章項目財務分析 第節指標及相關數據說明?????????????????? 第二節財務測算假設????????????????????? 第三節成本分析??????????????????????? 第四節利潤狀況分析????????????????????? 第五節現金流量分析????????????????????? 第六節三種方案比較????????????????????? 第七節金籌措及安排????????????????????? 第十章項目風險分析 第節項目風險分析????????????????????? 第二節項目風險回避????????????????????? 第十二章結論和建議 第節宏觀背景結論????????????????????? 第二節復合業態建議????????????????????? 第三析總結?????????????????????? 第四章杭州地區可能存在的相關參考項目分析 第節錦繡天地???????????????????????? 第二節西湖時代廣場?????????????????????? 第三節相關參考項目總結???????????????????? 第四節未來開發方向的可行性???????????????? 第五章五星級酒店可行性分析 第節競爭對手研究?????????????????????? 第二節市場需求研究?????????????????????? 第三節五星級酒店可行性分析總結???????????????? 第六章酒店式公寓產權式酒店可行性分析 第節市場供應分析?????????????????????? 核準通過，歸檔資料。 未經允許，請勿外傳,第二節市場需求分析?????????????????????? 第三節酒店式公寓產權式酒店可行性分析總結??????????? 第七章寫字樓開發可行性分析 第節杭州寫字樓市場環境?????????????????? 第二節杭州主要寫字樓商圈特點???????????????? 第三節各個商圈寫字樓分布?????????????????? 第四節寫字樓需求研究???????????????????? 第五節寫字樓開發分析總結?????元 累計累計累計 杭州 寧波 嘉興 湖州 紹興 舟山 臺州 南京 無錫 常州 蘇州 南通 揚州 鎮江 泰州 上海 長三角 合計 很明顯，長江三角洲地區真正意義上的核心城市是滬寧杭蘇四城市，而杭州在長三角南 翼的輻射作用無人可代。尤其是從經濟總量上看，杭州在長三角的南翼獨樹幟，具有無可 比擬的區域輻射作用。 從居民人均收入狀況看，長三角南翼浙江省下屬城市普遍比較富裕，除湖州外的所有城市居民人均收入都超過長三角平均水平。也就是說，杭州所輻射的是片普遍富庶的黃金熱 土。 長三角南翼普遍富庶杭州是其中的輻射中心再加上杭州獨特的居住環境，就不難理 解為什么杭州是長三角所有城市中外地人來買房子最多的城市了。這是杭州房地產業發展得 天獨厚的綜合優勢，今后這狀況也不會有多大改變。杭州作為區域輻射中心的唯威脅來 自寧波的離心力。從數據上看，寧波是長三角南翼唯能在經濟總量上與杭州抗衡的城市， 因而寧波貫以來表現出脫杭入滬的傾向，規劃中的杭州灣大橋建成將進步推動這 趨勢，使滬杭甬之間的關系有向滬寧蘇靠攏的趨勢。 二浙江省及杭州市宏觀發展研究 浙江省國民經濟近幾年直保持快速增長，發展勢頭強勁。年全省年 均增長，比全國高出個百分點。年，全省實現生產總值億元， 比上年增長。今后年年，浙江經濟增長率仍將高于全國平均速度。預計到 年，全省人均致 力于國際性旅游休閑城市的發展建設定位。杭州現有的制造業均是塊狀結構，其產業內部的 分工與配套能力決定著現階段浙江制造的主要優勢所在。就雙市戰略對杭州經濟發 展的影響力而言，繼續做大做強已呈塊狀結構的制造業是杭州經濟發展在現階段包括今后 個時期內重點工作。從長三角看到整個中國，就旅游休閑的總體消費水平支持配套系統 的成熟與完善看，杭州要想成為東方的日內瓦還為時遙遠。以旅游休閑為主體的杭州第三產 業，還遠不能支撐住世紀的杭州。杭州市打出旅游休閑之都是為了韜光養晦，打出 旅游休閑的牌子更有助于杭州的長遠發展，而且杭州政府不會用杭州制造去刺激長 三角內的主要競爭對手。 戰略實施動態 從政策等多方面大力吸引外資 年東芝公司把筆記本電腦海外生產基地移師杭州年松下計劃在杭州經濟技 術開發區建立該公司全球最大的家電生產基地，而且計劃在不久的將來在杭州成立家電研究 開發中心中國生活研究中心暫稱。松下戶田副社長表示杭州政府的積極支持是選 擇杭州的重要原因之。 杭州缺乏傳統資源，但卻是個環境資源大市，環境資源是杭州最重要的城市綜合競爭 力所在。世界銀行的評選中，杭州是中國投資環境最好的城市。福布斯雜志推出的中 國大陸最佳商業城市排行榜上，杭州排在第。良好的環境資源加上政府的積極支持，引進 外資的步伐將會進步加快。 大力發展高新技術產業杭州市委市政府明確地把將達到美元，年將達到美元。 杭州已經連續十四年保持兩位數的增長，年達到億元，人均達到 元美元，比上年增長了。預計年市區將達到億元，人均 達到美元到年市區將達到億元，人均達到美元，年均遞 增以上。 表浙江省主要經濟指標四年數據對比 生產總值億人均元增長速度全社會固定資產資億元 表杭州市主要經濟指標四年數據對比 生產總值億人均元增長速度全社會固定資產資億元 從表中可以看到，杭州市生產總值占浙江省生產總值的比重超過，近年沒有發生很 大變化。 從經濟發展速度來看杭州市的經濟發展速度要高于浙江省整體發展速度，但是兩者差 距呈縮小趨勢。另外，省內舟山嘉興寧波等城市近年來發展迅速，均超過杭州市的發展 速度。長三角的幾個發展迅速的城市，例如蘇州無錫的發展速度也超過杭州。浙江省全社會固定資產投資最近三年的增長速度分別是杭州市的分別為， ，。從表中可以看出，浙江省和杭州市的經濟均處在穩健的快速增長中。雖然最 近兩年增長勢頭有所減緩，但仍呈現出快速發展的趨勢。預計今后幾年浙江省的發展速度將 維持在左右，預計杭州市的增長速度會在徘徊。 三杭州的城市發展戰略