售價將超 過元平方米。 根據上述分析，我們認為目前該地塊的開發條件開發高檔低密度住宅 的難度較大，但本地塊的高成本又決定了該地塊開發必須走高檔路線 提高收益，因此形成矛盾。建議爭取取得整個尖崗山片區用地進行綜 合開發。 綜合開發的必要性 ?對政府而言，有利于尖崗山片區規劃建設的整體性，華僑城和蛇口 的成功銀湖失敗，說明了綜 華僑城旅游地產的成功主要依托世界之窗歡樂谷等旅游項目的 開發帶來了人氣，帶來了完善的商業和生活配套，同時也直接帶 目錄 目錄 第部分土地開發策略 問題的提出及解決 綜合開發的必要性 綜合開發策略 綜合開發模式選擇 綜合開發模式實施要點 集中開發策略 開發片區位置選擇 集中開發模式 現已取得宗地開發策略 后續出讓土地建議 核準通過，歸檔資料。 未經允許，請勿外傳,第二部分項目分析 項目地盤解析 地理位置及周邊環境 項目用地條件 項目交通條件 項目周邊配套設施 項目分析 優勢分析 劣勢分析需求調查 潛在目標市場分析 潛在客戶需求調查 供需市場調查結論 典型別墅項目分析 城市山谷 香港愉景灣 第部分土地開發策略 問題的提出及解決 華僑城地產和招商地產合作競得尖崗山片區第塊出讓土地，約為整 個尖崗山片區的十分之，但地塊存在以下開發難點 該地塊為尖崗山片區第塊開發土地，片區內部基礎設施不完善， 片區內外生活配套缺乏，且片區公建配套建設的時間表未定，存在 定開發風險 地塊臨近高速公路，噪音影響大，也破壞了自然景觀 地塊條件優勢不明顯，尤其在東區，所處位置地勢較低且平緩，不 利于 機會分析 威脅分析 第三部分項目定位 項目發展主題定位 檔次定位 產品定位 建筑類型定位 戶型面積定位客戶定位 附錄項目發展背景研究 深圳市城市發展狀況 深圳市國民經濟發展概況 深圳市總體規劃及發展概況 寶安區國民經濟發展概況 寶安區規劃及發展概況 深圳市房地產宏觀市場概況 深圳市宏觀房地產市場發展現狀 寶安區住宅市場發展分析 深圳市別墅市場供應狀況 深圳市別墅市場的發展歷程回顧 深圳市別墅市場的供應特征 區域分布及區域特征 供應量 容積率分布 容積率低于的低密度別墅項目調查容積率為的別墅項目調查 別墅市，由各開發商自己開發，缺乏統 的規劃和管理，出現了各種各樣的問題。首先，土地分宗出 讓，拿到土地的開發商知名度不高，開發勢力較弱，其開發的 高檔住宅項目建筑設計和園林規劃缺乏特點，檔次不高其次， 由于各開發商自行開發，各個小區的建筑風格各異，缺乏協調 性而且，各發展商在開發時，并不注意在景觀利用上的互補 和協調，出現了后建項目擋住先建項目這類爭奪景觀資源的現 象另外，由于銀湖片區缺乏統規劃，片區公共配套設施缺 乏，主要以小區內部配套為主，這不僅增加了開發商的成本， 卻仍然不能夠解決配套不足的問題。 ?綜合開發有利于政府融資，降發模式選擇 在整個尖崗山片區的綜合開發策略上，主要有以下幾種開發模式 可供選擇 旅游開發帶動房地產開發模式 開發模式以旅游開發為契機，取得尖崗山居住用地的綜合開發權， 通過建設旅游項目，帶動房地產的發展。 分析 ?政府對旅游項目有明確的規劃，目前寶安的旅游項目集中在沙井 和光明。根據尖崗山片區的規劃，尖崗山片區將發展成為居住區， 而且附近的鐵崗水庫是級水資源保護區，在此發展旅游項目不 符合政府規劃 ?即使尖崗山片區允許發展旅游項目，在短期內也難以成為具有象 世界之窗那樣影響力的核心景點，對地產項目的推動能力有限。 政府資金投入和管理壓力。由企 業進行綜合開發，政府可以充分利用企業資金，減少財政投入， 同時不必參與具體的開發管理，而從宏觀層面進行協調和配合， 可以降低政府的管理壓力。 ?對華僑城和招商而言，綜合開發，可利用本地塊與其他地塊的互 動，化解本地塊的不利條件?？梢栽诋a品類型的搭配上，景觀的 利用上，使現有地塊得到最佳的利用。 ?是華僑城地產和招商地產塑造品牌的需要。整個尖崗山片區規模 大，規劃定位為高端住宅，進行綜合開發不僅能夠充分發揮華僑 城地產和招商地產的開發優勢，而且有利于提升兩公司的形象和 塑造品牌。 綜合開發策略 綜合地塊開發必須走高檔路線 提高收益，因此形成矛盾。建議爭取取得整個尖崗山片區用地進行綜 合開發。 綜合開發的必要性 ?對政府而言，有利于尖崗山片區規劃建設的整體性，華僑城和蛇口 的成功銀湖失敗，說明了綜合開發的優勢。 蛇口及華僑城綜合開發的優勢有目共睹，綜合開發統規劃 和管理，使兩片區功能布局合理，配套設施完善，社區居住氛 圍濃郁，住宅的保值升值空間大 而銀湖片區采用分宗出讓土地，由各開發商自己開發，缺乏統 的規劃和管理，出現了各種各樣的問題。首先，土地分宗出 讓，拿到土地的開發商知名度不高，開發勢力較弱，其開發 高檔住宅項目建筑設計和園林規劃缺乏特點，檔次不高其次， 由于各開發商自行開發，各個小區的建筑風格各異，缺乏協調 性而且，各發展商在開發時，并不注意在景觀利用上的互補 和協調，出現了后建項目擋住先建項目這類爭奪景觀資 合開發。 綜合開發的必要性 ?對政府而言，有利于尖崗山片區規劃建設的整體性，華僑城和蛇口 的成功銀湖失敗，說明了綜合開發的優勢。 蛇口及華