為區域中心，成為國際制造業名城生態綠城以及文化新城，成為產業發達綜合實力雄厚創新功能突出以及城市環境優美的現代中心城市。

網兩區三張牌構筑環市基礎設施網絡建設城市新區，開發建設松山湖科技產業園區打好民營牌城市牌外資牌三張牌。

個中心連接東西兩翼增強中心城區的綜合服務功能，發揮其集聚輻射作用。

形成以中心城區為核心，以虎門常平為副中心，石龍塘廈長安樟木頭麻涌為中心鎮的中心多支點的城鎮空間布局結構和個中心連接東西兩翼的城鎮發展形態。

具體而言就是將東莞劃分為西北經濟片區西南經濟片區中北經濟片區東南經濟片區四大經濟片區。

過去的東莞的發展過程中，形成了多重心無中心的格局，現行的規劃使得未來中心城區作為大東莞市的絕對核心，勢必逐步形成鎮區對城區的向心力，隨著行政金融商務的聚集，客流人流也將向城區積聚作為個高檔住宅片區已經成形處于東城中心地帶的東城大道和東縱大道商圈，從發展的趨勢看，將作為東莞城區的核心商圈存在，處于商圈內的大型商業項目是目前東城房地產的熱點。

從近期來看，商業項目在東城房地產中的比例較大東城區東部及南部區域，因地理位置和交通的劣勢，直作為工業區存在，房地產開發極少。

?東城區房地產前期項目銷售剩余面積達萬左右，年內將新增供應約為目錄第部分市場可行性分析宏觀市場分析二區域市場分析三區域市場環境分析及預測四市場可行性總結第二部分項目可行性分析項目概況宗地現狀技術控制指標二項目分析與初步定位資源供給條件項目分析項目定位分析三項目財務分析銷售收入估算成本費用估算盈利能力分析盈虧平衡點分析四項目風險分析不確定因素分析項目風險及其規避方式五項目可行性綜合評述附表項目成本及盈利估算表利潤表核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，第部分市場可行性分析宏觀經濟分析城市概況東莞市位于廣東中南部，珠江口東岸東江下游的珠江三角洲區域。

西北距廣州公里，東南距深圳公里，距香港公里。

東西長約公里，南北寬約公里，全市陸地面積，平方公里。

東莞北靠廣州，南依深圳，東鄰惠州博羅，西與番禺隔珠江相望現階段開始形成發展的制約，因此，東莞市正面臨產業結構調整升級轉型的過程，在整體城市提升的過程中，更是刺激了住宅消費市場的需求，對房地產開發而言，存在較大的潛在的機會點。

人均消費性支出東莞市城鎮居民人均年消費性支出年份元居民消費型支出年前三季度城鎮居民年人均消費性支出元，同比增長。

至年末，東莞每百戶已經擁有家用轎車輛。

從消費結構的恩格爾系數食品消費占消費支出的比重觀察，東莞年恩格爾系數為，根據國際上恩格爾系數標準衡量，恩格爾系數低于為富裕型水平，東莞已基本接近達到富裕型的消費結構。

經過近多年的發展，東莞已經逐步發展和富裕，同時造就了大量的高端住宅消費群體，占據了相當程度上的社會財富，有著極強的購買力。

東莞發展分析根據已經獲得廣東省人民政府批準的東莞市城市總體規劃顯示，該規劃將城市規劃區確定為市域現狀區鎮，總面積，平方公里城市總體規劃范圍為城區東城萬江南城個區和寮步鎮西北個自然村的行政用地，總面積平方公里。

規劃期限為近期年，遠期年，遠景年以后。

該規劃對東莞市未來城市發展趨勢及東莞市房地產未來發展格局具有重要的意義，作出具體分析如下城市發展目標以制造業名城為特色的現代化，不但是穗深港經濟走廊的黃金地段，溝通珠江兩岸和深圳珠海的橋梁，也是廣九鐵路廣深準高速鐵路廣梅汕鐵路與大京九鐵路的交匯處，是廣州與香港之間水陸交通的必經之地。

東莞市現轄區和個鎮，個村居委會。

其中莞城區東城區萬江區南城區位于市區范圍內。

截至年底，東莞市總人口為萬人，戶籍人口為萬，暫住人口萬。

城區戶籍人口萬人，暫住人口萬。

本項目所在南城區年常住人口萬人，外來人口萬人。

在東莞市區四個區中，東城是目前人口最密集的行政區。

東莞宏觀經濟發展狀況東莞市經濟持續快速發展，城市競爭力進步增強。

年東莞市的城市成長競爭力位居全國第九位。

年被評為中國最佳魅力城市和最具經濟活力城市。

國家統計局年中國城市綜合測評中，東莞市綜合實力名列全國大中城市位，地級市第位，具有巨大的經濟發展潛力。

國內生產總值增長情況東莞市歷年國內生產總值億元國內生產總值年年年年年年東莞年全市完成生產總值億元，比上年同期增長，增速比上年同期快個百分點。

東莞連續年國民生產總值增長率超過，繼續保持高速平穩增長。

東莞市總體經濟水平的大幅快速提高，帶動了東莞市民生活水平不斷改善，消費能力和消費需求迅速提高。

但是過去年作為制造業生產型的產業形態發展，到，是年的倍年銷售面積為萬平方米，同時與同期東莞市批準預售面積萬平方米相比，銷售面積僅為預售面積，說明年房地產整體上供需矛盾逐漸突出，地產二級市場面臨相當壓力。

商品房空置面積東莞市近年房地產空置面積萬平方米空置面積年全市商品房空置面積萬平方米，比去年同期增長年全市商品房空置面積萬平方米，比同期增長，年的增速有所減緩，是同期銷售面積的，說明空置面積總量仍很高，較高的市場空置率是市場預警信號。

通過竣工面積與空置面積的交互分析，可以看出，東莞商品房空置率比年已經有所下降，市場需求走向穩定。

東莞中心城區房地產狀況中心城區概述根據已經獲得廣東省人民政府批準的東莞市城市總體規劃顯示，城市總體規劃范圍為莞城東城萬江南城個區和寮步鎮西北個自然村的行政用地，總面積平方公里。

近年來，東莞市進行了大規模的城市基礎建設。

東莞城區內交通路網發達，莞太路東莞大道莞長路莞樟路莞龍路三四五環路及城市外環線，莞深高速廣深高速等將城區與城區城區與各鎮區城區與廣深之間形成了緊密的聯系。

城區行政區域面積平方公里萬江區平方公里莞城區平方公里東城區平方公里南城區平方公里中心城區規劃城市總體布局貫徹新城，已將東城區建設成為最適宜居住的區域。

東城區是未來年重點規劃建設的區域，從東城區的市政規劃來看，東城區的城市化建設將更趨完善，商業第三產業將交更加旺盛，東城范圍內離市中心較遠的區域的生活配套也將更加齊備，人民生活質量將進步提高，整個區域將更適合居住。

?萬江區位于東莞市的西北部，與莞城區僅河之隔。

在四個城區中經濟相對較差，但新的城市規劃中對萬江區進行了重新定位。

中心城區各區商品房發展狀況莞城區地產開發以舊城改造為主莞城區受本身土地面積限制，加上長期的發展的積累，土地使用情況已趨于飽和，片區土地供極少，目前莞城區共有畝土地進入儲備中心，房地產開發主要以舊城改造為主。

目前的房地產項目主要集中在金牛路和人民公園帶，預計東江大道附近將會出現批高檔住宅項目，東江沿岸也將成為東莞的高檔住住宅商業和商務區。

總體上房地產發展速度比較緩慢，但不排除局布產生熱點的可能。

東城區作為傳統的商業和高尚居住中心開發建設逐步走向穩定東城區面積較大，分為幾個片區靠近莞城的花園新村片區商業繁榮，地產開發也相對較早，土地供應較少旗峰公園和虎英公園片區，依托優越的自然環境資源，開發大批高檔住宅項目，如新世界花園愉景花園金月灣花園等，靠山舊城依水的指導思想，東南方向為城市主要發展方向。

規劃中心城區包括大片區即新城中心區舊城區東城北片區東城南片區南城片區和萬江片區。

設市級城市中心區級城市中心和居住區級中心。

市級城市中心包括新城中心和舊城中心兩部分，區級城市中心按城市片區布局，東城萬江設獨立區中心。

工業工業進園和居住區集中成片布局，形成中心突出放射發展的整體布局。

中心城區功能布局分析?東莞城區分為四個獨立的行政區，規劃中的城區是東莞市進行城市化建設的重要步驟，最終將會成為體現東莞特色的現代化的名城。

?其中莞城區是舊的行政和經濟中心，在只有平方公里的土地上，進行了城市基礎建設，形成了東莞人口密度最高，商業最繁榮的區域。

?隨著新城市規劃的出臺，南城將成為東莞城市中心，經過幾年來東莞政府進行大規模的城市基礎建設，東莞大道中心廣場會展中心等公共設施的相繼投入使用，個暫新現代化的城市不久后將出現在南城片區，成為整個東莞市的經濟行政文化中心。

?東城作為城區的重要組成部分，是行政區域面積最大的個區行政區域面積平方公里，已完成了發達的交通路網建設，御景灣五星級酒店旗峰山公園等十余項目工程建設，和眾多高檔樓盤的開發市場空間。

城市建設年圍繞五年見新城目標，以江，兩環，三塊，四片為重點城市面貌得到明顯改觀。

高標準規劃建設批已規劃建設項目項，預計工程總投資達億元城建工程項目，力爭到年，打造制造業中心商貿中心科技中心信息中心服務中心的功能定位和國際制造業名城生態綠城文化新城的城市形象，建設個適宜居住創業的城市。

通過打造四縱十橫的高等級公路主骨架，初步把全市建成個小時生活圈，并籍此進步延伸和拓寬東莞輻射的范圍，密切與廣州深圳兩個中心城市之間的聯系。

市政府在基礎設施的大力投入，為房地產市場發展提供良好的發展基礎。

遠景人口規劃中心城區近期人口規劃至年原定為萬人，現調整為萬人，中心城區實際人口迅速膨脹，整體規劃產生的效應正趨于明顯。

建設用地規模由平方公里調整為平方公里。

數據來源中心城區近期建設規劃東莞年鑒結論東莞市充分利用重要的地理位置，努力發展以制造業為主的開放性經濟，如今已經成為珠三角乃至中國發展速度最快的城市之，其居民消費購買力達到了非常高的水平，并且仍保持較好的增長勢頭，對房地產的發展創造了良好的經濟基礎。

東莞市現在完成的規劃建設以及未來的規劃發展，基礎設施各種配套和大環境都得到了迅速的改善與發展，這表明將吸引著越來越多的本土莞人以及非莞籍人口選擇在莞置業。

二東莞市房地產總體市場分析房地產投資狀況東莞市近年來商品房開發投資總額億元開發投資總額近年來東莞市房地產市場趨旺，年房地產開發投資億元，同比增長，年房地產開發投資億元，同比增長，房地產投資呈現持續火熱的情況。

年以來東莞房地產開發急劇增長，說明東莞市已進入個房地產開發迅猛發展的