家軟實力。

省委書記梁保華曾明確提出努力把江蘇建設成為社會文明程度高文化事業和產業走在前列的文化強省。

文化強省與經濟強省教育強省道，已構成我省富民強省總體戰略的重要組成部分。

市委市政府也提出建設文化強市的戰略目標，全力加快發展文化事業和文化產業，采取政府引導市場運作多元投入對外引資等方式，把文化產業作為項長期性重要性的工作來抓好。

在信息傳播方式發達的今天，圖書﹑印刷業仍然是重要的文化傳播載體，圖書﹑印刷產業是整個文化產業的重要組成部分，在國家政治經濟文化建設中有著非常重要的作用。

建設我縣的圖書﹑印刷市場就是要在政府政策的引導下，科學規劃市場化管理，合理投入，滿足我縣圖書﹑印刷業發展的需求，促進我規模宏大機遇空前縣文化事業的全面繁榮，提升我縣圖書﹑印刷業的影響力。

推進新型產業服務業的重大舉措教育產業園是我縣發展的又核心戰略，在教育產業園北側建設文化產業園，是對教育產業園更好的補充，對帶動這地塊的經濟人氣和城市繁榮有著重大的意義。

突出發展優勢產業集群，改造提升傳統產業，加快發展民營經濟和中小企業，突出園區發展，推動政策向園區傾斜產業向園區集聚，形成錯位發展格局，把文化產業園建成我縣繼軟件產業園后又核經濟發展的增長點。

圖書﹑印刷是我縣的優勢業為項目提供永續性的經營策劃，物業管理。

通過產銷過程最短化，增值服務最大化，達到企業成本最小化，經濟效益與品牌價值最大化，真正實現規模效益，成為我縣的行業先鋒，形成個行業品牌大積聚圖書印刷行業即時交流的窗口與貿易平臺。

規劃原則可持續發展原則中國沭陽文化產業園的規劃立足當前，充分考慮資源和環境的承載能力，合理確定產業項目及用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水資源，高度重視生態建設加強環境保護，尊重原有地形地貌，突出生態環保概念，保持并逐步創造良好的園區生態環境。

規劃充分結合實際情況，強調可操作性，為實施管理和下前言圖書﹑印刷行業是文化產業的重要組成部分，是國民經濟個重要部門。

隨著我國國民經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，各行業對圖書﹑印刷產品的需求量迅速擴大，圖書﹑印刷行業已成為我國新的經濟增長點。

預計，在今后年內，圖書﹑印刷行業尤其是印刷行業將保持以上的增長率快速發展。

為了實現與本地圖書﹑印刷企業的充分對接，提高圖書﹑印刷的產品質量和效率降低圖書﹑印刷的銷售成本全面提升我縣圖書﹑印刷業的整體競爭力，建議建設以圖書﹑印刷為主題的中國沭陽文化產業園，市場涵蓋圖書﹑印刷廣告禮品收藏品電子多媒體文化用具及教育設備，使之成為立足沭陽，輻射周邊省市，影響全國，在國際有定知名度的超大型專業化文化市場。

我縣是蘇北地區乃至全國極具發展潛力的地方之。

通過對我縣教育產業園北側畝地塊的開發經營環境和市場調查分析，以及周邊省市主要同類競爭市場的比較后，依據我華東地區乃至全國最大的圖書﹑印刷品交易市場，成為我國南北文化的交流中心和集散基地，立足本省，輻射全國。

三項目建設的必要性落實科學發展觀必然要求黨和各級政府再強調，解決我國經濟社會發展中存在的諸多問題，關鍵在于樹立和落實科學發展觀，必須著力提高經濟增長的質量和效益，努力實現速度和結構質量效益相統，不斷保護和增強發展的可持續性。

目前我縣圖書﹑印刷行業整體發展狀況良好，但是普遍存在著市場不集中，不規范，增長方式粗放技術創新能力不足產業結構不盡合理，競爭力不強，發展不平衡總體效益不高等問題。

成立中國沭陽文化產業園可有效解決規模宏大機遇空前由于市場不集中造成外地客戶群體下降由于市場松散不便于管理，造成非法出版物肆行，影響市場健康成長由于缺少監督管理造成市場不正當競爭，業主利潤減少，國家稅收流失由于信息渠道不暢技術更新緩慢造成的發展阻力等問題，此舉將顯著提高企業的經濟效益發展速度和質量，增強企業發展后勁，加快改變我縣圖書﹑印刷落后失衡的局面，并將有力提升圖書﹑印刷市場的整體實力。

建設兩型社會的迫切需要圖書﹑印刷屬于物資商貿流通行業具有污染少能耗低前景廣闊的顯著特點，非常符合資源節約型和環境友好型社會發展的需要。

兩型社會建設的核心是改革。

建設南北最大的專業圖書﹑印刷市場可加快我縣圖書﹑印刷產業結構調整和增長方式轉變，合理資源配置，填補市場空白，革新發展模式，構建圖書﹑印刷業發展體化格局，破解制約本地圖書﹑印刷經濟發展的瓶頸，摸索出條適合我縣圖書﹑印刷的目前文化市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發經營策劃提出初步看法，并結合我縣項目的特點優勢，進行了投資分析產業分析財務評價和風險分析，以期探討該項目進行商業地產開發經營的可能性。

報告目的在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計建筑方案設計環境藝術設計提出相應的建議。

結合項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，規模宏大機遇空前對項目進行投資分析和風險分析。

對項目決策及其實施的優化提出建議。

二項目概況地理位置及現狀文化產業園項目擬規劃于我縣教育產業園北側，東臨鐵路沿線，適宜建設文化產業所需要的大規模倉儲，西臨上海南路，距汽車南站和火車站分鐘路程，距京滬高速分鐘路程，距機場分鐘路程，交通貨運都很發達，本地塊尚未開發，屬平整地貌，植被以林木和農田為主，易于規劃和開發。

項目建設規模及建設內容項目總面積約萬平方米，預計建設倉儲萬平方米，預留倉儲萬平方米，經營區以上下層，層為展示區，二層為商務洽談室，以街區式建設，大小靈活組合，方便業主選用，預計總建筑面積約萬平方米，臨上海路建設配套用房，層為臨街商業用房，層以上為配套員工公寓，同時建設相應地標建筑，用于產業園配套實施，如賓館酒店公司辦公大型會議室等，全部建筑采用仿古建筑，既體現虞姬故里特色，也符合產業特點。

預計項目投資建設后規模達到億元以上，打造成務領域不斷拓展，在我國社會主義物質文明政治文明精神文明建設中發揮著重要作用，成為我國國民經濟重要產業部門，但是同世界發達國家相比，我們還有很大差距。

我國圖書印刷業發展趨勢從北京召開的第七屆世界印刷大會上就預測到，本世紀以數字網絡和信息技術為基礎的新科技革命將對全球的產業產生深刻影響，對傳統產業帶來重大沖擊。

這對印刷產業來說，既是嚴峻的挑戰，又是難得的機遇，總體而言，機遇大于挑戰。

印刷媒體產品將不再局限于紙質為主的物理媒體，相同的數字資源可以按照不同方式輸出，成為不同媒體產品，多媒體和跨媒體將成為印刷產業發展的新領域和新的增長點。

電子媒體的發展是對傳統印刷媒體的挑戰，其發展速度肯定會超過傳統媒體，但是它們之間并不是取代關系，更多表現為互補關系。

紙媒體由于其廉價便攜易讀柔性等特點，在商業包裝印刷領域仍將長期占主導地位，而在信息新聞以及工具類的印刷和出版領域面臨巨大挑戰，但總體上說，在本世紀前年紙媒體仍將會占有主流地位，傳統媒體和電子媒體將互為補充融合發展。

基于圖書印刷的總量和結構分析，我們也已經可以清楚地看到，現階段的中國圖書出版產業盡管存在各種各樣的問題及許許多多不美好的現象，但我們并不能得出它已經進入滯脹階段甚至出現經濟危機的判斷，從總體上說它仍然處在中國圖書出版產業發展的第三階段新的增長階段。

六項目定位開發主題快速響應文化強省的發展戰略，積極促進江蘇文化產業提升，加速推進我縣教育產業園的戰略目標，積極配合圖書印刷產業基地建設與發展，努力降低圖規模宏大機遇空前也很不規范，缺少文化市場的應有氛圍。

規模宏大機遇空前產品定位該項目服務范圍將涵蓋圖書﹑印刷廣告禮品收藏品電子多媒體文化用具及教育設備等，同時兼具會展商務休閑等服務。

具體分類如下圖書交易區大型工具書圖書館裝備書市場暢銷書教材教輔印刷品交易區印刷用紙印刷設計出片印刷品印刷相關設備多媒體交易區音像制品監控器材音響器材廣告禮品區廣告設計圖文制作禮品展示教育器材交易區學校實驗室體育器材學生用品物流配套區提供全面的便捷的的專業物流設施與流的服務。

規模宏大機遇空前商務休閑區餐飲住宿酒店桑拿洗浴網吧醫療通訊銀行等會議中心提供大型多功能會議服務培訓中心圖書印刷行業人才職業培訓中心行業信息中心目標客戶定位圖書印刷行業的廠家出版社書店代理商銷售商貿易商物流公司廣告公司文化公司等。

七初步規劃方案及建議規劃思路中國沭陽文化產業園，是國內華東地區目前理念最新規模最大定位最高功能最齊服務最優的圖書印刷中央商務區。

整合會展加工交易辦公物流倉儲休閑培訓等功能于體的綜合產業基地。

現代化展示區交易區物流區與高檔寬敞明亮的現代商務辦公區和多功能生活休閑配套區，被列為縣政府的重點建設項目。

項目規劃堅持可持續發展，品牌化經營的理念，經多年的市場調研設計，規劃為大功能中心。

同時建議成立沭陽文化產業園管理委員會，專書印刷行業生產交易成本，提高我縣圖書印刷行業的在國內影響力，徹底改變我縣圖書印刷市場分布零散規模偏小品種不全效益不高不易管理等現象。

市場定位建設成為我國南北中心規模較大功能齊全配套完善的圖書印刷品交易中心和集散中心構建站式的商務物流平臺，具有銷展研學倉儲運輸等多功能，為客戶提供全面迅速高效公平的各項服務市場立足本省，輻射長三角地區，面向全國，成為連接市內外省內外國內外的理想據點。

市場背景沭陽文化產業以圖書印刷電子數碼廣告禮品市場為主體，同時兼顧演藝市場，據市場調研，沭陽圖書印刷品市場在逐漸萎縮，我縣正在逐漸失去這行業的經濟發展，并會造成現有眾多從事這行業的從業人員失去經濟來源。

同時，現有的公園路已不再適合圖書及印刷品市場的發展需要，街道狹窄，車輛擁擠，加之周邊多所中小學校，道路人車混行，學生擁擠，造成許多安全隱患和不確定因素，極大的制約