客戶源分析年年底昆明二環路以內只拆不建的政策解凍及昆明舊城改造的推動，市中心項目呈現集中放量，市場需求在定程度上得到緩解，但市場需求依然旺盛，主要是市中心項目較零散，項目規模普遍都不大，同時項目區域市場去年供應量不大，市場需求從定程度上還未得充分滿足，市場潛在需求有待進步挖掘。

目前世紀俊園項目區域潛在購買人群主要是第二次置業者，項目周邊是昆明開發較早的居住區，隨著經濟發展，部分經濟條件較好或家庭出現新組合，需要進行再次置業，由于這部分人群對該區域有定感情，周邊新小區將是再次置業的首選，這部分人群將都是項目的購買人群。

工作在該區域的事業單位企業工作人員。

由于工作生活方便，也將是置業首選。

房地產投資者，由于項目位于北市區地段較好，交通便捷，未來市場升值潛力巨大，對房地產投資者有較大的吸引力。

二宏觀環境變化分析昆明市總體規劃的影響今年月昆明市政府第次常務會議原則通過關于加強昆明主城規劃區規劃管理工作的通知，通知規定對主城規劃區開發建設尤其是房地產項劃對二環路內項目的控制，造成項目建設成本的增加。

項目自然，人文景觀缺乏機會利用產品的形象包裝，樹立中高檔項目。

本區域為昆明傳統的居住區，周邊老小區較多，客觀上存在為改善居住環境及新家庭的組合而需要再次置業的人群。

而這部分人群長期居住在本區域對區域有定的感情，以及本區域社會生活配套成熟，因此再次置業本區域將是首選。

房地產市場整體發展較快，居民購房投資意識增強，新昆明建設第章項目周邊情況概述項目地塊基本情況概述項目位置項目位于昆明市北市區，東臨龍泉花園王旗營村恒森家私城，南依昆明火車北站，西接北站隧道及北京路延長線，北靠頤圓里小區。

總開發占地面積約為畝，其中康發家俱廠廠區和勝利床墊廠廠區占地約畝，鳳凰新村城中村改造畝。

宗地權屬附著物拆遷云南俊發房地產股份有限公司隸屬于康發集團，成立于年，注冊資金萬元。

原康發家俱廠廠區和勝利床墊廠廠區地塊，由于工廠噪聲及粉塵等方面的污染，影響到周邊居民正常生活，已不適合在該地塊上繼續生產，經昆明市官渡區等各級政府的積極協調，現已將二廠搬遷至北郊茨壩鎮。

搬遷后原廠址的土地經市政府批準，土地清查辦核實后，現國有土地使用權出讓給我公司，由云南俊發房地產有限公司開發。

為積極配合市政府建設新昆明的規劃及響應務設施中國郵政北站營業廳中國電信北站營業。

人口項目區域人口居住密度相對不高，項目周邊多為住宅小區和企業單位宿舍并摻雜部分農民房，人員較為復雜。

交通情況交通便捷，道路路況較好，公交車覆蓋面廣，項目輻射力強。

公交車路火車北站大觀樓路北市區公交站昆明丫路火車北站三農場路火車北站昆明站路黃家醫圈金星小區路白馬小區市客運北站路北市區公交站民航機場路黃土坡理工大白龍校區路近日公園金殿路巴士家園菊花燈市路菊花村黃土坡路北站陽光花園路龍聚建材市場西華園路眠山火車北站。

路火車北站梁源小區項目的污染情況項目為家俱廠廠房及城中村改造，無任何重大的工業污染。

第二章項目區域情況分析地塊社會性分析地塊的區域屬性分析世紀俊園項目地塊位于環路與二環路之間，交通發達，適合用于住宅開發，但由于地塊周邊社會環境困歷史發展的原因，區域規劃較為凌亂，區域中混雜大量農民自建房，外來流動人口較多，有城鄉結合的氣息，對地塊的社會秩序和商業活動有定影響。

地塊區域經濟屬性和人口購買力分析項目區域是昆明開發較早的市民生活區之，小區居民生活較富裕，但是這些小區建設時間相對較早，戶型設計及小區配昆明市政府對城中村的改造，美化城市景觀，建設環境好品質高的住宅小區，經與鳳凰新村村民進行多次協商和談判，達成拆遷協議拆遷后在此地塊上核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，建設世紀俊園項目。

項目地塊中廠區附著物以廠房為主，為層的磚混結構，鳳凰新村以至層的自建磚混結構房，建筑密度大。

項目地塊內無保護建筑或文物保護單位二項目周邊環境情況地塊周邊建筑物項目地塊位于昆明市北市區，緊臨北京路延長線，項目周圍以住宅小區為主，摻雜部分農民房。

項目區域市政生活配套本項目所處的片區是昆明傳統的市民居住區，該片區周邊已形成完善的生活市政配套，學校醫院酒店公交餐飲等應俱全。

周邊配套米以內醫療九州泌尿?？漆t院昆明同仁醫院昆明市計劃生育服務中心第二服務站瑪利亞女子醫院云南婦女兒醫院翠康大藥房教育鐵路局北站幼兒園春苗幼兒園昆明市婦聯藝術幼兒園云南省電子技學校昆鐵五中第十中學盤龍區桃源小學金融建設銀行工商銀行農業銀行交通銀行中國銀行。

賓館雄業酒店金郵大酒店金星賓館齊寶酒店錦大酒店等。

購物盛興超市國美電器家樂福。

休閑娛樂日新溫泉浴場萬紫千紅博雅娛樂城。

餐廳北大門美食城治安公安局盤龍區分局其它服衛二室二廳衛主力面積起價均價最高價昆明其它區域類比樓盤環路與二環路之間昆明類似地塊項目有格林威治，摩瑪期，中央麗城。

樓盤名稱中央麗城創意英國二期格林威治摩瑪期開發商云南隆基偉業銘鼎集團和信置地項目位置西昌路號石虎關立交橋旁北京路豆腐廠號物業類型高層小高層高層項目定位城市超大規?；▓@住宅城市公園住宅城市時尚精品住宅客戶定位二次置業者房地投資者白領階層二次置業者白領階層，房地產投資者項目規?？偖€畝畝總建筑面積總總戶數產品面積主力戶型三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛四室兩廳兩衛室衛主力面積起價均價最高價綜述通過上述類比樓盤的分析，環路與二環之間樓盤及項目周邊樓盤主要定位都是高尚精品住宅主力面積檔在平方米以下項目走精品化道路。

項目客戶定位指向主要分三類第類白領摩碼期麗水天錦藍色經典第二類二次置業者中央麗城博園上東區第三類房地產投資者中央麗城麗水天錦格林威治環路與二環路之間項目均價基本上在元平方米以上。

三區域市場預測區域整體供需分析年年底昆明二環路以內只拆不建的禁令解凍以后，年全年二環路以內的房地產項目供應出現井噴，市場度出現搶購的熱潮，這說明禁令造成昆明人對市中心住宅需求的大量積聚，同時年全國房地產套，占三房套，占四房套，占五房以上套，占。

由于中央麗城體量較大對二環路內年初市場供應影響較大，從銷售進程來看，現階段二環路內樓盤銷售態勢良好，不管是去年和今年開盤的在售樓盤多數都處于尾盤期，市場供應量都不大，主要存量戶型面積以平米以上大面積為主，近期二環路內供需仍不平衡，需求仍然大于供給，主要是由于新通知即將出臺，市場需要有段時間適應和調整，相信年中二環路內市場供應再次出現高潮。

項目所在地局部供需分析項目所在地區域，去年今年開發了個樓盤藍色經典麗水天錦金色年華瀛城洋樓總供應在套左右。

現區域各樓盤銷售來看，金色年華也銷售完藍色經典麗水天錦瀛城洋樓已銷售過半，從市場吸納來看，面積在平米以下的房二房三房市場暢銷，從市場存量來看，大戶型市場走勢較慢，主要是其總價高。

客戶群較狹。

總體來看項目區域市場中小戶型市場供應較少，市場前景看好。

第四章項目分析和產品初步定位項目分析優勢本項目是昆明開發較早的居住區之，社會生活配套成熟，休閑娛樂購物應俱全，交通便捷，比較適合居住。

項目地段好，升值潛力大。

項目規模較大利于項目推廣及項目規劃。

劣勢項目周邊治安較差，周邊建筑較零亂，對項目有影響。

新規原材料鋼材，水泥等價格上漲以及昆明人房地產投資理念的增強更是推動昆明整體房價路上揚，年房地產總體市場用火爆來形容。

年年初在國際鐵礦價格上漲的帶動下，房地產原材料價格進步上揚，中央政府為抑制房價上漲過快進行了第二次加息，同時昆明市政府也進步加強了對房地產市場的調控，先后出臺了關于進步加強商品房預售管理的通知和關于加強昆明主城規劃區規劃管理工作的通知。

但從年至月份昆明房地產市場運行狀況及銷售來看，市場運行良好，市場供需兩旺，從昆明市房地產交易中心統計的數據顯示，手房市場銷售火熱，至月份全市含四區商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面積達萬平方米，交易金額達億元，幾乎相當于年全年成交量的，昆明市房價已歷史性突破元大關，達到元平方米，比去年上漲二手房銷售也路火爆，至月共成交起，成交金額億元，成交面積萬平方米，均價為每平方米元。

由此可看出年昆明房地產市場開局良好，市場供需兩旺，通過本項目有針對性對二環路以內房地產市場調查發現，由于受到昆明關于加強昆明主城規劃區規劃管理工作的通知的影響，今年二環路以內房地產市場供應將有可能得到抑制，至月份二環路以內新開樓盤有中央麗城昆明主場藍色經典玉樹風鈴，向市場新增供應套其中房套，占二房商品房開發項目用地，容積率小于，建筑密度小于，綠地率大于，通知主要對現昆明主城區人口密度大，環境污染嚴重，交通擁擠及配合新東城建設引導人口和產業向主城外圍和呈貢新城昆明小哨空港經濟區梯度轉移，讓昆明城區格局從集中式向多中心全方位平衡發展，擴大昆明城區范圍，通知的出臺對本項目乃至對昆明主城區開發產生較大影響，使項目開發成本增加，不可控風險加大，但同時也可以看到通知對主城區開發的控制造成主城區項目開發量的減少，相應主城區房地產市場競爭減弱，市場需求積累，對項目銷售是有利的。

第三章項目區域房地產市場分析與預測區域市場情況市區環路與二環路之間及項目周邊主要競爭樓盤多為高層小高層的精品樓盤，主力價格元，主力戶型結構三室二廳二衛二室兩廳兩衛和室廳衛，銷售較好的戶型面積多在平方米以下，客戶定位主要為白領階層二次置業者地產投資者。

結合世紀俊園項目社會屬性分析，應把客戶群定位在白領階層二次置業者和地產投資者。

同區域類比樓盤樓盤名稱博園上東區藍色經典麗水天錦期開發商新賽聯房地產興宏基地產中房現代地產項目位置白龍路號穿金路諾瑪特對面白云路西段滇江路物業類型多層小高層高層小高層小高層高層項目定位新加坡風情住宅市區高尚住宅北城公園住宅客戶定位白領階層，二次置業者白領階層，二次置業者白領階層，房地產投資者項目規模畝畝畝總建筑面積總戶數面積主力戶型