究。

主要技術經濟指標總占地面積平方米總建筑面積平方米可銷售面積平方米，建筑密度容積率綠化率施工進度計劃年月日破土動工年月日結構達到正負零年月日結構封頂年月日交付使用第二章市場調研及前景預測產權式酒店的概念產權式酒店由時權酒店演變而來。

它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權。

首創這概念的是瑞士的亞力山大奈特。

年，法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店首次進行了真正意義上的產權酒店，是買斷產權而不僅僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作為個帶有獨立產權的獨立單位，出售給客戶。

投資者既可長期居住，也可在不住部分由于子女的支持，更擁有強大的經濟實力實現高質素的退休后的目錄第章總論項目概況項目提出的背景及建設必要性可行性研究的依據和范圍主要技術經濟指標施工進度計劃第二章市場調研及前景預測產權式酒店的概念煙臺五星級度假酒店引入產權式酒店模式情況分析第三章項目定位主題定位功能定位市場定位項目建設方案及規劃設計定位價格定位入市姿態及推廣時機定位核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，銷售方式定位物業管理定位第四章營銷策略宣傳主題概念賣點整合優惠措施銷售目標體系整體推廣思路分階段控制的公關效果外發式宣傳策略銷售進度目標資金計劃第五章投資估算和資金籌措投資估算資金籌措第六章財務評價與社會效益分析盈虧平衡分析贏利預測敏感性分析社會效益分析第七章結論第章總論項目概況本報告所陳述的對象為五星級度假酒店，以下簡稱本項目。

本項目位于山東省煙臺市著名的省級旅游度假區。

猶如的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業的發展，促進就業和區域經濟平衡發展以及提高人民生活質量和素質等方面發揮了越來越重要的作用。

在全國旅游發展的大形勢下，的旅游業步步升溫。

旅游房地產業從旅游業和房地產的交融中脫穎而出。

近幾年，隨著國內經濟的好轉國家假日經濟的刺激國人消費觀念的改變以及旅游綜合環境的不斷改善，使得越來越受到國內及國際的關注。

與此同時，也因為良好的氣候和優美的自然環境使得內地人特別是東北華北地區的人們對到旅游度假充滿熱情。

目前，僅有家三星級傳統商務酒店，其他酒店檔次參差不齊，至今還沒有家度假休閑酒店，不能滿足日益增長的市場需求。

在此背景下，我們準備開發建設的五星級度假酒店無疑適時而上，具有定的建設必要性，方面盡可能的提供給市場高品質的度假休閑酒店，滿足市場的需求，另方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。

可行性研究的顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯，與地中海愛琴海加勒比海大西洋太平洋道，呼吸著溫馨的海洋季風，這是條關于濱海的假日旅行線。

這里四季分明，有最明媚的陽光最純凈的空氣最碧藍的海水最潔白的沙灘，自然生態環境在世界首屈指。

聯合國將煙臺評為最適宜人居城市。

煙臺市把海水浴場列入全市水質最優最適宜游泳的海水浴場。

這些稀有的自然資源使在全球游客中具有很大的吸引力。

煙臺五星級度假酒店便位于景色最為秀麗的東南端。

本項目建設用地東南面臨黃海西南靠海水浴場北臨興島路，西面不遠處為洞標準高爾夫球場，地勢北高南低，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔休閑度假酒店的理想用地。

項目提出的背景及建設必要性在過去的年，隨著中國經濟持續升溫，中國的旅游業有了長足的增長，現已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。

旅游業已經被中央政府確定為國民經濟發展新為目標的自有資金在千萬元以上的投資群體。

比較分析在同樣的地理條件下，煙臺暫時尚未出現可類比的項目。

煙臺市房地產行業在發展產品上產權酒店基本是個空白。

目前唯競爭對手是位于煙臺芝罘區北部的陽光酒店式公寓。

因位于二線海景，所以與本項目存在不可比性。

因此，本項目的發展前景是非常誘人的。

第三章項目定位主題定位煙臺五星級度假酒店為產權式酒店。

功能定位休閑度假美食療養會議娛樂。

市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪類人。

下面將根據家庭生活的階段及區域兩個標準進行劃分及詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。

以家庭生活的階段性為劃分標準的客戶分析家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費特點旅游及旅游物業購買消費特點單身階段年輕單身，幾乎沒有經濟負擔，新消費觀念帶頭人。

但普遍沒有厚實的經濟基礎。

好動型青年公寓的主較高的商品及子女教育投資。

職位上升快，有較好的能力調整住房到更大更高檔次。

經驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強更穩固的經濟實力。

開始注重投資及對生活質量的提高，高質量的休閑度假生活已經提到議事日程。

時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處個最佳的平衡點。

滿巢階段三年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住，經濟狀況仍然好。

伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜理智，住房儲蓄購買力已達高峰。

仍然擁有較強的經濟實力，對高質素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。

但消費態度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。

滿巢階段四年長夫婦，子女離家自立，前期收入較高。

購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫療保健品等。

對醫院等配套設施依賴性增強，后期退休收入減少。

有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中要租買者。

對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。

貸還款能力強，接受貸款購物的方式。

出游以朋友同事作為組合元素。

新婚階段年輕夫妻，無子女，經濟處于上升階段，購買力強，對耐用品大件商品的期望和要求強烈。

對中小型住宅購買需求較為強勁，開始以家庭為單位的旅游組合方式。

對自助游擁有更充足的財力精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負擔。

購買住宅削弱了定的經濟能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。

滿巢階段年輕夫妻，有歲以下子女，家庭用品購買的高峰期。

不滿足現有的經濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔還貸購房款的壓力。

開始承擔繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。

滿巢階段二年輕夫妻，有歲以上子女，經濟狀況較好。

購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔推廣策略以及項目的財務評價進行研究。

主要技術經濟指標總占地面積平方米總建筑面積平方米可銷售面積平方米，建筑密度容積率綠化率施工進度計劃年月日破土動工年月日結構達到正負零年月日結構封頂年月日交付使用第二章市場調研及前景預測產權式酒店的概念產權式酒店由時權酒店演變而來。

它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權。

首創這概念的是瑞士的亞力山大奈特。

年，法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店首次進行了真正意義上的產權酒店，是買斷產權而不僅僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作為個帶有獨立產權的獨立單位，出售給客戶。

投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的定期限的免費入住權。

產權式酒店是種旅游業和房地產業有效結合的投資品種。

由于產權式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，給擁有定閑置資金既想獲得較高回報又不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，所以在全球范圍度假酒店有著良好的外部經濟環境，社全環境和地理位置。

這都是本項目面對的市場基礎。

二市場供求分析到目前為止，煙臺市還沒有家真正意義上的度假酒店，高端商務酒店也寥寥無幾，因此項目的建設是迫切需要的。

三項目比較分析項目地塊情況項目的地塊約，位于煙臺東端，東南面向黃海，北靠起伏的山嶺，西面毗鄰高爾夫球場，是塊優質的有專屬海域的線海景地。

用以開發度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的塊寶地。

市場定位煙臺度假酒店是設