人群經常性的進駐度假休閑物業。

交通網絡的逐步完善消除了時間和距離的界限隨著交通網絡的不斷完善，高速高鐵航空等快速交通網絡逐漸縮短了城市和城市之間的距離，以往旅游需提前籌劃變成了現時的即時出發，度假休閑旅游成為現今主要的旅游形式，在他城市擁有處度假物業成為當今的消費時尚。

郴州旅游建設發展現狀結合對郴州地區旅游資源的分布和開發現狀，幾十個自然生態景點，但僅蘇仙嶺和東江湖具有定的知名度，旅游景點單且分散零亂差異化不明顯，無較明顯的景區特色，各景區開發不具備規模，缺乏市場競爭力本區域沒有個度假類龍頭旅游產品來帶動區域化的旅游產業鏈發展，旅客滯留的缺乏直接影響到本區域旅游經濟的活躍和關聯產業發展，無法形成高附加值的社會和經濟效益。

城市經濟是上去了，但品位與美譽度往往是負數，三國內典型泛旅游地產案例深圳東部華僑城項目形象項目總況該項目位于深圳市鹽田區大梅沙三洲田片區，占地面積近平方公里，距深圳市中心僅公里，小時車程范圍內可輻射深圳香港澳門東莞及珠江三角洲各城市。

投資億元，同時被列為深圳市政府年度重大大型綜合旅游項目。

預計年左右收回投資。

功能組合大俠谷大俠谷瀑布是東部華僑城的門戶。

瀑布長米，地形高差米，水面落差米，與山谷渾然體，宛若天成。

號稱中國濱海第瀑。

森林廣場可同時容納輛今社會，立足之本從來就在于創新。

旅游行業傳統的景區開發模式已趨于飽和，游客不再是簡單的游玩，吃住行游購娛信息環境度假休閑等構成了目前旅游發展的趨勢，符合上述旅游要素就需在規劃設計上形成旅游和房地產開發相結合的物業形態才能滿足需求，市場需求的變化使得不同時期的價值在不同的要素中轉移，產生著對旅游新產品開發和產品提升改造的需求。

郴州旅游業發展初期觀光產品的價值大如蘇仙嶺。

隨著游客選擇廣度和深度的蔓延，價值逐步由觀光產品向深度度假休閑產品或主題產品轉移，大規模的泛旅游地產的開發對于郴州已經不能回避了。

強調總體規劃分步實施，先做基礎旅居同步的原則目錄前言第部分項目背景含分析項目開展狀況及項目區域基本描述二郴州旅游建設及泛生態旅游產業開發現狀三國內典型泛旅游地產案例深圳東部華僑城四郴州泛旅游產業及本項目方向的出路思考五項目分析及對策第二部分項目戰略投資商及團隊第三部分項目商業模式項目三維探求運營模式二項目商業模式第四部分項目游憩模式選擇第五部分項目效益及產業聯動核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，第部分項目背景含分析項目開展狀況及項目區域基本描述項目戰略投資與發展主體結構項目名中國五蓋山生態經濟圈泛度假旅游集群產業園暫定名子項目郴州五蓋山戶外運動生態休閑主題公園及泛旅游產業基地已備案投資商已接受香港知名企業集團珠江和生控股并達成戰略投資協議發展商湖南元大投資有限公司全程策劃中國五蓋山泛旅游產業智業機構項目開展狀況目前，項發展前景城市化進程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎城市化進程加快，越來越多的城市人在實現住房購車等大額消費后，開始厭倦喧囂和煩躁，向往自由純樸的自然野趣生活，節假日旅游已成為眾望所歸。

旅游模式轉變，旅游消費支出比例增加當前我國城市居民對于旅游消費支出比例已不斷提高，單的觀光旅游產品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。

開發旅游度假產品順應國際旅游市場潮流和趨勢。

旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重健康時尚舒適身份個性，方面已形成了從傳統長線觀光型旅游開始定點轉向城市周邊度假休閑游商務游，另方面從臨時性隨意性度假轉變為有計劃的經常性度假休閑。

這就為開發泛旅游地產包括了休閑地產創造了最大的剛性市場條件。

臵業行為的不斷升級加快旅游臵業開發熱度越來越多的消費者在滿足城市公寓或近郊別墅等第居所后，開始越來越關注環境對居住品質的影響。

越來越多的遠郊區開始煥發新的生機與活力，他們借助名勝風景區和城市周邊的山水園林來作為開發的賣點和生活的愿望，從而開始形成度假泛第二居所甚至泛第三居所。

可支配時間增加，消費者休閑假期大幅增加我國實行每周個工作日制，并每年有五十長假，累計年將近天假期。

隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的泛旅游前景廣闊政府大力推動政策作用，刺激和拉動旅游及相關產業發展在當前旅游假日經濟持續增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當地旅游資源進行最大限度的整合包裝完善同時，政府還會制定各種補充政策，為旅游休閑度假區的開發建設提供良機。

信息通訊目已由發展商開展了兩年的實地查勘運動項目規劃設計公共事務土地流轉等基礎工作，基本完成了項目體系中運動子項目的可研初步概念規劃和項目備案等前期手續子項目可行性研究報告文件委托專業機構編制的郴州市五蓋山戶外運動生態休閑度假園及配套設施設備項目建設可行性研究報告等文件都已進入具體實施階段。

調整后首期子項目和生國際生態城和總項目概念性規劃圖示三個白色框標識為首期子項目中國際私家度假會所，是泛旅游長期化的吸引核。

總項目概念規劃運動子項目申請立項批復并備案文件根據郴發改號文件郴州市發展和改革委員會關于郴州市五蓋山戶外運動生態休閑度假園項目備案的通知，子項目已經于年月日獲得立項備案。

中共蘇仙區委區政府關于成立五蓋山戶外運動生態休閑主題公園暨亞洲賽車公園項目建設協調領導小組的通知等相關文件通過運營單位近兩年的市場化運作，子項目已進入郴州市蘇仙區年百億投資計劃唯在大市發改委備案的生態旅游建設項目，近期正在對項目進行整體定位及策劃招商工作，下階段即將實施和完善控股公司亮相總項目政府備案土地流轉項目立項項目整體規劃等工作。

該項目的建成，能破解五蓋山國際狩獵場等經營困境，將有效地提升郴州休閑度假目的地市場競爭力為把郴州建設成為中國生態休閑度假基地創造條件和促進作用。

該項目建成后，包含了會展娛樂棋藝戶外運動水上項目宗教人文生態農業種植養殖酒店會所等系列設施和復合業態，能提供數千人就業機會，對推進五蓋山區域經濟社會發展和就業有強大推進作用。

二郴州旅游建設及泛生態旅游開發現狀泛旅游產業性化，現階段房地產開發將越來越細分，隨著生活半徑擴大，泛旅游地產正成為種潮流。

頤和地產集團副總裁趙永爽如此說。

我們對郴州目標人士的專訪與多年對郴州的理解中，提出些對于當前郴州泛旅游產業市場含本項目出路的建設性看法。

保護和享受生態是種健康的生活方式，好的旅游產業開發并不會破壞生態。

生態并不只是說社區有多少綠化面積，種了多少樹，而是強調種太極的原理順其而為風尚向上。

不刻意地修剪樹枝，不刻意地設計如對稱的修剪過的花花草草，原本自然景觀即任其如何，無需刻意砍伐栽種。

郴州市及其本項目的生態地產的另層意思應是社區居民生活方式的生態，要培養出種健康生活氛圍，設想個文化文明畸形低級守舊甚至違法犯罪行為盛行城市，生活在其中的居民的生活是不陽光的，城市是骯臟的此需要郴州反思的。

郴州整體旅游產業和本項目均要追求特色和創新。

無知的發展商才會說追求規模的最大化和效益的最大化，結果從來沒有達到最大化。

要真正最大化必須要倚著高起點好定位和特色模式來創新發展。

如星河灣，其最大特色是建筑內部的細節差異化創新，而金地集團旅游房產品其特色就在于建筑的現代感和小資的定位。

而我們，則要凸現東南亞特色和復合非純湘南文化的多元素糅合。

梳理郴州及項目泛旅游產業開發的條件政策對旅游產業發展的支持為了落實把湖南省建設成旅游大省文化強省生態先進的目標，郴州市委市政府已把郴州的旅游業列入了繼能源工業后的全市又大戰略工程，使旅游業真正成為郴州經濟新的經濟增長點和第三產業的支柱產業之。

市委市政府提出把郴州市建設成為湖南最開放城市湘粵贛于以上旅游產品都屬于純景區開發，主要以門票和景觀瀏覽作為主要盈利模式，為流動游客如何保證游客的旅游持續性滯留關聯性回頭客源性。

消費長期性建設高品質度假休閑勝地是郴州旅游產品開發所面臨的關鍵性問題。

在這種環境下，泛旅游產業的開發模式和國際慣例的運營技術資本技術營銷技術等有效地解決這問題。

比如國內泛旅游地產開發較為突出的成都重慶等地近郊遠郊生態圈泛房地產，政府超強支持，借助天然資源優勢，旅游地產產品經上市即受到海內外市場的追捧，投資旅游三居所的度假相結合，完全達到了的效果。

在這種大的市場方向下，郴州乃至湖南直缺乏個能帶動旅游產業走向另個高度的泛旅游項目產品，結合五蓋山生態圈的旅游資源和地理條件，市場大好政策利好，開發泛旅游產業鏈萬事具備，只欠東風了。

郴州泛旅游產業開發的突破口及出路森林旅游資源利用程度低，許多可利用資源未得到有效開發郴州的生態旅游資源除五蓋山狩獵場動態旅游項目外，度假旅游尚未起步，豐富的旅游資源未得到充分的利用，這是泛旅游地產開發的必要但非充分條件。

政府對郴州整體旅游規劃定位可以考慮進行區別化調整依據市政府對郴州市旅游產業的定位，十五期間，需堅定不移地把旅游文化產業培育成郴州的支柱產業和服務業龍頭，拉動消費，實現產業轉型升級。

分析國內旅游市場，傳統單的旅游景區化已漸漸不能滿足當今市場尤其高端客群的需求，復合型的泛旅游度假會所產品才能提升更大的附加值，促進產業聯動，調整旅游產業規劃結構，有效與國際接軌，才是郴州真正的旅游產業發展的出路。

改變傳統旅游開發模式并非只是當省際區域中心城市，郴州的建設步伐更進步加快。

十五計劃末，使全市基本達到與湖南點線重點發展區域相均衡的經濟實力，形成與廣東相對應與世界接軌的外向型經濟格局，構筑起積聚力和輻射力明顯提高的城鎮體系。

研究利用歷年來本地區旅游數據并作為發展支撐十五期間，全市共接待國內外游客萬人次，年均遞增旅游綜合收入億元，年均遞增。

郴州市先后被授予中國優秀旅游城市中國溫泉之鄉等稱號，旅游業直接從業人員逾萬人。

年，全市接待各類游客超過萬人次，旅游綜合收入突破億元，均位居全省前列。

全市基本形成了