望。項目按照城市規劃的要求，并結合擬建區的周圍環境進行布局，在擬建區的北側設有定規模的商業用房，使周圍的商業圈得到了延伸，并形成個整體在擬建區的東南側布置的高層住宅，與西面的住宅群連成片，為目前城市的最繁華地段增添了個新的亮點，同時也為西城河的沿河綠化提供了足夠的空間。因此，擬建市工程項目符合城市整體規劃的要求。擬建市工程項目是滿足不同消費群體消費需求的需要據有關資料表明市區部分較高收入家庭人均可支配收入已達定程度，對好區位高品位商品房的潛在需求正因此變為現實的購買力，中高檔商品房的建設也正成為新的經濟熱點，該項目地理位置優越，環境優美，建設的中高檔公寓房和住宅樓適合于有定經濟實力的中高收入群體。因此，擬建市工程項目可以滿足中高檔消費群體的消費需求。擬建工程項目是合理使用城市土地資源的需要良好的城市形象對內可增加凝聚力，對外可增加競爭力，能夠創造巨大的對外開放形式。因此，利用存量土地資源，可支配收入元，比上年同期增長人均消費性支出元，比上年同期增長。農民人均純收入元，比上年同期增長。由此可見，居民的生活質量進步提高，市民的消費能力不斷增強。七營銷策略房地產促銷策略隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多的企業發現僅靠降低價格是很難取勝的，講究促銷策略也關系到營銷的成敗。在國內外興起的房地產預售方式得以成功全靠廣告促銷的配合，使得房地產能在較短的時問內銷售出去，徹底改目錄第章總論項目背景二項目概況第二章市場需求預測房地產市場發展趨勢總體分析二房地產需求依然旺盛三年的政策取向與市場走勢四市區房地產業發展趨勢五市區范圍內商居消費分析六市區經濟狀況分析七營銷策略第三章建設條件場地地形地貌二地層巖性三場地工程地質條件四水文地質條件五場地地震效應六結論與建議七公共設施條件第四章設計方案方案設計理念二設計原則三總體布局核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳,四戶型設計五交通組織設計六景觀設計七結構設計八防雷與接地九人防工程建設十主要技術經濟指標第五章內部配套設施給排水設計二燃氣設計三電氣設計四通信系統五安全防范系統六有線電視七消防設計第六章建筑與電氣節能節能規劃二節能措施第七章環境影響評價及治理建設項目工程分析二施工期的主要環境污染三營運期金萬元。公司現有職工總數人，其中高中級技術人員人，初級人。公司下設經理室策劃部財務部工程部經營部等職能部門。三可行性研究報告編制依據市國民經濟和社會發展第十個五年規劃綱要市城市發展總體規劃年住宅設計規范省民用建筑熱環境與節能設計標準中國地震動參數區劃圖建筑物防雷設計規范建筑設計防火規范高層民用建筑設計防火規范汽車庫修車庫停車場設計防火規范火災自動報警系統設計規范中華人民共和國國家發展計劃委員會第九號令關于建設項目可行性研究報告增加招標投標內容以及核準招標事項暫行規定國家頒布的其它有關法規和規范要求項目單位提供的基礎數據和相關資料四項目提出的理由與過程項目提出的理由擬建市工程項目是適應新輪城市建設，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要根據市區兩級政府的要求，今后三年舊城改造的總體目標是年打基礎，二年見成效，三年出形象，經過近幾年的城市改造，原西倉路兩側的其他地塊都相繼進行了改造，面貌喚然新，但該地塊由于種種原因至今未能得到實施，破舊不堪的房屋與周圍的環境極不相稱，嚴重影響著該水污物的治理四環境影響分析第八章勞動安全與衛生防疫施工安全二衛生防疫第九章項目工程管理第十章項目進度安排建設工期二項目實施進度安排三項目實施進度表第十章工程招標投標第十二章物業管理物業管理的總體設想二物業的事前介入三物業的接管與驗收四物業的服務管理五業主委員會六社區居委會第十三章投資估算與資金籌措投資估算二資金籌措第十四章財務與社會評價財務評價二社會評價第十五章風險分析宏觀調控對項目的影響二金融政策對項目的影響三住房需求對項目的影響四新開工的商品房及經濟適用房對項目的影響五收入和成本對項目的影響六拆遷對項目的影響七項目的外部配套設施對項目的影響八項目的外部配套設施對項目的影響第十六章結論附件建設項目選址意見書發展和改革委員會關于同意區交通銀行西側地塊綜合開發項目開展前期工作的意見泰發改發號市區迎賓路北側地塊國有土地使用權出讓合同編建設項目環境影響報告表市中逸御景閣建筑設計方案總平面圖第章總論項目背景項目名稱市項目二承辦單位概況有限公司是為在市實施市項目而成立的家房地產開發公司，該公司成立于年月，專門從事房地產開發經營銷售，公司擁有房地產開發二級資質，注冊資法比擬的。投資性需求日益膨脹。投資性房地產需求存在的根本原因，是由于社會保障體系改革的滯后，醫療教育養老保險覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂而醫療教育等價格大幅上漲以及即將進行的電煤水氣等資源產品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產作為重要的保值增值手段。高品質商品房供給不足。由于原來大量的低品質存量房屋的存在，所以內生性大和被動性的住房消費升級帶來的需求數量巨大，遠遠超過現有的高品質商品房供應量。如果再考慮到投資性需求也往往青睞于高品質的商品房，那么提供高品質住房的空間就非?？陀^。三年的政策取向與市場走勢年，為實現房地產市場供求總量基本平衡結構基本合理價格基本穩定的宏觀調控目標，推動房地產市場的發展切實轉入科學發展的軌道，并以建設和諧社會節約型社會和著力解決關系人民群眾切身利益的問題為出發點鞏固宏觀調控成果，促進房地產行業健康發展調整住房供應結構，解決關系人民群眾切身利益的問題健全住房保障體系，保障中低收入家庭住房需求大力規范房地產市場秩序大力發展二級市場和租賃市場發展完善房地產金融，鞏固宏觀調控成果建設節約型社會，推動節地節能建筑。四市區房地產業發展趨勢地級市組建以來，是由于新輪城市建設的啟動，舊城改造的進程將會加快，拆遷地塊將會越來越多，拆遷居民戶購置商品房的需求也將會不斷增大。從目前市人均住房面積看，還不到全省平均水平，市區居民人均住房建筑面積約在平方米左右，低于全省平均水平。根據市十五規劃綱要，市的城鎮人均住房建筑面積達到平方米，因此，在十五期間，住房將有個快速增長階段，在年前，預計城區住房面積年需求量約在萬平方米，城區的住房市場前景較好。六市區經濟狀況分析根據有關資料表明市區各項經濟指標均高于全國平均水平，制造業在經濟規模的優勢得到了更快的發展，社會商品連續幾年平均增幅達以上，表現出良好的發展勢頭。從區經濟發展水平來看，年，全年實現地區生產總值億元，增長，其中，第產業增加值億元，與上年基本持平第二產業增加值億元，增長第三產業增加值億元，增長。完成財政收入億元，其中地方般預算收入億元，分別增長和。全社會固定資產投資億元，增長。年規模以上工業完成現價產值億元銷售收入億元利稅億元利潤億元，分別增長和。完成工業技改財務發生數億元，增長。這是園區基礎設施加大投入，創造良好投資環境的促進因素，為本項目的發展提供了堅實的基礎。人民生活水平不斷提高，年預計城鎮居民人均區已從建市初的平方公里擴大到目前的平方公里，市區常住人口從建市初的萬人，擴大到目前的萬人。市區的城市建設發生了翻天覆地的變化，城市面貌煥然新。根據有關資料，前五年房地產施工面積逐年遞增，年遞增率達，其中住宅年遞增率為房屋竣工面積年遞增率達，其中住宅年遞增率為空置商品房的增長率為年施工面積遞增率，房屋竣工面積下降空置房下降。其增長幅度遠遠低于房地產建筑面積增長幅度，究其原因早期年年空置房主要是由于購買能力及房價等因素造成的空置房，近幾年年年的空置房，主要是相當部分的房地產開發商考慮到房價上升因素追逐高額利潤而人為造成的空置房，年年由于房價的迅速上升而使空置房面積不斷減少。近幾年來，房產價格受全國大氣候的影響呈上升趨勢。房價平均水平從年每平方米多元上升至年的每平方米多元，增長了倍，年均遞增率為年至的房屋銷售價已近每平方米元，部分地區已突破元，年金通桃園的預定房價已達元以上。五市區范圍內商居消費分析根據房地產有關數據可推測，市今后幾年內的住宅需求量將持續增加，其原因主要有三方面，是隨著市區經濟的不斷發展人們生活水平的不斷提高，對住宅面積及環境的要求也將越來越高二是在外地的從業人員成功人士，回鄉購房的人數預計增幅較大土地市場的宏觀調控，優化配置土地資源，盤活土地資產，增加城市景觀，優化環境有極其重要的意義。項目提出的過程為了積極參與市房地產市場的競爭，在競爭中求生存，求發展，市有限公司根據自身的實際情況，經過市場調研，決定參與交通銀行西側地塊土地使用權的競拍，并于年月日以萬元的凈地出讓價從市土地儲備中心通過競價獲得出讓土地面積平方米，合同編號第號用于房地產開發，因此，提出了市工程的建設項目。二項目概況地理位置擬建的市項目位于市主城區，東至交通銀行，南至城河，西至西倉南小街，北至西倉路。建設規模與目標擬建幢層的公寓樓，幢層的住宅樓，層的裙樓?？傆玫孛娣e平方米，總建筑面積平方米，其中住宅面積平方米住宅樓平方米公寓樓平方米，商業面積平方米，地下建筑面積平方米，工程總投資約為，萬元。目標建成個具有時代氣息和鮮明個性集住宅公寓商業為體的綜合性建筑。第二章市場需求預測房地產市場發展趨勢總體分析近年來，隨著市國民經濟和社會的持續快速發展，在拉大城市框架，搞好舊城改造，優化投資居住環境，加快城市化進程及建設區域性中心城市的步伐，房地產業抓住機遇加快發展，進入了新輪快速發展時期。從宏觀經濟形勢看，目前乃至全國的經濟發展處經濟周期性波動的上升期，旺盛的經濟增長勢頭不可能在短期內逆轉。且從經濟社會穩定發展的大局出發，政府也不可能有急剎車的政策選擇。國家對房地產市場調控