們主要依據大中規模住宅項目的基本規律，遵循最佳的市場對接時機與購買力適應，以及按基地的成熟條件漸進的原則。本項目經測算銷售值達萬元人民幣，從南寧樓市的發育及區域購買力，以及合理的市場占有率角度，我們暫定為開發經營時間為年，其中銷售期為年。根據項目基地及規模情況，在項目的開發的過程中以整體開發為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發的模式進行開發經營。建設方式。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監理，從而有效地控制項目的工期成本和質量。進度安排。項目擬用三年分三期進行見表根據南寧市可外協配套的設計施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下項目的設計及開工準備初步及施工圖設計三通平報建招標等個月住宅的主體建筑基礎主體外裝及設備個月室外環境配套道路管網環藝驗收等個月項目周期設定開發正式啟動的時間設定為項目規劃方案通過規劃部門審年下半年上半年下半年投資總額建設投資土地成本前期工程費建安工程費基礎設施費公建配套設施費開發期間稅費不可預見費管理費銷售費用貸款利息流動資金資金籌措自有資金借款銷售收入再投入貸款本金的償還及利息支付長期借款采用每年本金等額償還方案，最后年還清，從建設經營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。央行年月起執行的貸款利率表貸款還本付息結算表單位萬元高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分項目投資可行性研究報告第節建設項目的大體概況與投資經營方案高層住宅項目概述項目概況項目位于南寧市舊城區，南臨，北臨，西南面對，項目東側為，項目總用地，經南寧市規劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積，計容積率建筑面積率為平方米。表項目主要技術經濟指標內容指標內容指標建設地點南寧市區規劃總用地面積實際用地面積計容積率面積總建筑面積建筑容積率核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳,建筑密度綠地率住宅面積商業面積地下室面積居住總戶數戶根據上述規劃經濟指標，計容積率總建筑面積，其中住宅，商業部分，另外不計容積率之地下室建筑面積，共個車位，項目總建表自有資金年度投入表單位萬元第年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計萬元，占總投資從第年起到第二年止每年借筆。表銀行貸款年度投入表單位萬元第年第二年銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設經營期結束，上半年為整個銷售收入的，下半年為整個銷售收入的，總銷售收入再投入為萬元，占總投資的。表銷售收入再投入年度投入表單位萬元第三年上半年下半年第二節項目的建設工程規劃與安排略二商層住宅項目建設規劃及進度安排建設方案及規劃說明建設方案。經南寧市規劃管理局審定，本項目的建設方案如下略規劃目標。以建造具有當代先進水平的優質城市住宅為目標，滿足人們生活環境和居住條件的舒適性安全性和生態性的要求，為人們提供多樣化可選擇適應性強的住宅，創造具有良好居住環境有完善基礎設施的文明衛生的示范花園。依靠科技進步，推廣新材料新產品新技術，提高住宅功能質量水平和花園與住宅節能節地節材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。合理組織綠化交通體系完善公建布局和住宅分布，使整個花園具面積，擬建棟層商住樓。二項目投資方案投資組合方式在房地產開發中，大量的資金周轉使開發商很難單憑自身的經濟實力進行項目的開發，本項目總投資含貸款建設期利息為萬元，整個建設經營期為年，是個建設周期長資金投入量大的建設項目。所以，般采用投資的多種組合運用，方面可減低融資的壓力，有助資金的流通另方面可相對降低開發商的風險，使項目順利開發。本項目開發投資的資金來源有三個渠道是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下自有資金全部用于投資銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入計算此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發總投資含貸款利息共計萬元，自有資金萬元，占總投資的，銷售收入再投入用于投資合計萬元，另需貸款額合計萬元。二資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。自有資金整個項目的自有資金為萬元，占總投資的，分年投入。詳見表高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價單位萬元項目高層元平方米項目高層元平方米樁基礎土建工程電梯消防般水電安裝煤氣通訊公用天線普通裝修對講機系統地下室費用智能化設施高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價元平方米高層建安工程費萬元注其中為裙樓玻璃墻和中央空調的每平方建筑面積造價?；A設施費紅線內外工程費萬元，詳見表。表基礎設施費估算表單位萬元序號項目計算依據金額萬元供電工程萬元公項供水工程萬元公項電信工程萬元公項煤氣工程萬元公項綠化工程萬元公項道路工程萬元公項排水工程萬元公項合計注本項目是個高綠化花園小區，在原來的綠化成本內再增加萬建設中心花園公建配套設施費萬元，詳見表表公建配套設施費估算表單位萬元序號項目建筑面積平方米單價元平方米金額萬元幼兒園衛生院位于裙樓房內文化活動中心超市位于裙樓房內郵政支局位于裙樓房內電信營業所位于裙樓房內儲蓄所位于裙樓房內物業管理處位于裙樓房內會投資成本費用估算匯總表單位萬元成本項目總額萬元得房成本元平方米高層商鋪車位開發成本土地成本前期工程費建安工程費基礎設施費公建配套設施開發期間稅費不可預見費開發費用管理費用銷售費用財務費用合計注投資分攤的原則總原則所有的總投資均應分攤到可售可租的面積中去。細則按計算投資的各項成本來分攤各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤若不能按使用數量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤各種稅費中與工程有關的按同分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤與工程無關的分項按各功能面積比例分攤四資金籌措投資計劃及借款利息資金籌措與投資計劃本項目開發投資的資金來源有三個渠道是企業自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發商投入自有資金萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款萬元用于投資，剩余部分萬元由銷售房收入補充，總投資為萬元，其中萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。詳細投資見計劃與資金籌措表表表投資計劃與資金籌措表單位萬元序項合建設經營期號目計上半年下半年上半位于裙樓房內公廁垃圾壓縮站變電站煤氣調壓站合計開發期間稅費萬元，詳見表。表開發期間稅費覽表單位萬元序號類別計算依據交納稅額萬元配套設施建設費建安工程費稅率建筑工程質量安全監督費建安工程費稅率供水管網補償費住宅人，元商鋪平方米，元住宅商鋪供電用電負荷費住宅戶，商鋪百平方米，元住宅商鋪其他建安工程費稅率物業管理基金建安工程費稅率合計不可預見費。萬元，取上面項之和不可預見費稅率萬元注第項土地使用權出讓金為政府公布數據，不存在不可預見性開發成本。萬元，以上項小計開發成本二開發費用估算管理費用萬元，取上面項之和的稅率萬元銷售費用萬元，詳見表。表銷售費用估算表單位萬元序號項目計算依據計價萬元廣告宣傳及市場推廣費銷售收入稅率銷售代理費銷售收入稅率其他銷售費用銷售收入稅率合計財務費用萬元，詳見貸款還本付息表開發費用萬元，前面項之和三總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表表市可外協配套的設計施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下根據項目基地及規模情況，在開發建設中設清晰的分期，從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進，按總建設面積的左右為個工程流水節奏，間隔六個月季左右的動工時間，形成項目整體開發的形象及市場影響。分段周期設定開發正式啟動的時間設定為項目規劃方案通過規劃部門審批時，設此時間為項目開發周期的起始日。開發計劃安排。根據的規劃方案及開發總周期各主要分段工程周期的設定，本項目的開發粗略計劃擬定如下表以季度為單位。第三節項目投資估算及資金籌措計劃高層住宅項目投資與成本費用估算開發成本估算土地使用權出讓金土地征用及拆遷安臵補償及前期工程費的三通平各種稅費，共計投入資金萬元人民幣。前期工程費萬元，詳見本項目前期工程費估算表見表。表前期工程費估算表單位萬元序號項目計算依據計價萬元規劃設計費建安工程費稅率可行性研究費建安工程費稅率水文地質勘察費建安工程費稅率籌建開辦費建安工程費稅率合計建安工程費萬元。見表表高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價單位萬元項目高層元平方米項目高層元平方米樁基礎土建工程電梯消防般水電安裝煤氣通訊公用天線普通裝修對講機系統地下室費用智能化設施高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價元平方米高層建安工程費萬元注其中為裙樓玻璃墻和中央空調的每平方建筑面積造價?；A設施費紅線內外工程費萬元，詳見表。表基礎設施費估算表單位萬元序號項目計算依據金額萬元供電工程萬元公項供水工程萬元公項電信工程萬元公項煤氣工程萬元公項綠化工程萬元公項道路工程萬元公項排水工程萬元公項合計注本項目是個高綠化花園小區，在原來的綠化成本內再增加萬建設中心花園公建配套設施費萬元，詳見表表公建配套設施費估算表單位萬元序號項目建筑