業地下停車庫面積總地上建筑面積總地下建筑面積容積率建筑密度酒店式公寓戶數戶總停車數部酒店式公寓區停車數部商業區停車數部區域環境外部環境松江將在年初步建成個同緯度世界上最好的植物園辰山植物園，市政府每年撥款個億作為植物園擴建維護的專項資金。松江新城區將建成個超大型影城東方影城。與世貿集團也達成意向，將建設個世界上第二個地下五星級酒店。佘山月圓園還將建設個大型藝術品，計劃投資億元人民幣，這也將進步促使佘山地區的商業繁榮。松江區還將建設個大型現代的娛樂場所和個新的商業均月出租率百分比淡季平均月出租率百分比旺季目錄項目概況第頁地塊概況第頁區域環境第頁交通狀況第頁基地現狀第頁二市場環境及項目情況分析第頁酒店式公寓與商業街區的發展狀況第頁項目所在區域經濟社會環境概況第頁項目周邊情況第頁酒店式公寓項目分析第頁商業項目分析第頁三項目分析第頁優勢第頁劣勢盈利模式第頁七投資估算及資金籌措第頁投資估算第頁資金籌措估算第頁八經濟效益分析第頁總收入估算第頁總成本估算第頁利潤估算第頁風險分析第頁基本結論第頁附表項目開發費用明細估算表二項目投資分配表三損益測算表四現金流量表五貸款利息測算表項目概況地塊概況本項目位于松江區佘山鎮鎮中心區域，現在正處于動拆遷狀態。項目的南面為佘山鎮的主干道桃源路，東面為連接青浦區和松江區的主干道青松第頁機會第頁風險第頁四產品定位第頁整體定位第頁核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳,商業步行街定位第頁酒店公寓定位第頁五目標客戶分析第頁消費客戶分析第頁現有消費客戶分析第頁未來消費客戶分析年規劃第頁總結第頁投資客戶客戶組成第頁六項目經營與盈利分析第頁經營模式第，基本建成二縱三橫高速公路網和三縱四橫市域干線網。加之鎮區內的兩條發展軸線貫穿整個佘山鎮，使來佘山的旅游者和當地居民出入十分便捷?；噩F狀基地目前已完成部分拆遷，還不具備建設條件。根據初步的計劃，本地塊將建設座酒店式公寓商業裙房和水岸商鋪，這將使佘山鎮成為商業新亮點，帶動整個松江區商業街的改造，進步提升整個區域的商業氛圍。二市場環境及項目情況分析酒店式公寓與商業街區的發展狀況酒店式公寓近年上海產權酒店的供銷情況年單身公寓現身上海灘，年產權酒店領異標新，年房地產投資風喧囂時，小面積低總價的產權式酒店受到開發商和投資客熱炒，帶來了它發展的黃金時刻。風潮過后是思考，產權酒店經過熱炒被世市場發現它的經營性存在問題，怎么辦，怎么發展辦公延續了發展了產權酒店，成就了北京紅石，也使眾多開發商繼續涉及酒店產品，保證了年市場供應持續平穩億元，比上年增長。房地產以集鎮改造市政動遷和度假區新城區建設為契機，全年實現增加值萬元，比上年增長利稅萬元，比上年增長。完成商品房建設投資億元，比上年增長商品房施工面積萬平方米，比上年增長竣工銷售商品房面積萬平方米，比上年增長。憑借山林自然風光，更兼佘山月湖品牌優勢，佘山以其得天獨厚的地理條件，是海內外客商投資佘山發展房地產的興趣與日俱增。批頂級房產紫園佘山銀湖別墅等正次第崛起。項目周邊情況酒店式公寓項目分析目前地區酒店出租狀況分析表圖表顯示地區總量不大，僅有套，且目前出租情況不盡如人意，月均出租數僅有套。設施齊全住宿品質高的產品明顯出租率要更勝籌目前地區酒店價格分析表森林賓館蘭筍山莊松浦度假村江秋度假村總值房間數平均月租出房間數淡季平均月租出房間數旺季平保證了年業績沒有出現大幅下滑，使諸多產權酒店在經營上都變成辦公的概念如綠地的感性達利悅達國際大廈國際新時空等。但圖表的趨勢已說明酒店公寓走向沒落。商業街區目前房地產市場投資狀況于年始，國家通過銀行貸款，稅收等政策對房地產投資進行宏觀調控。這年多來，上海房地產市場投資狀況發生顯著變化，主要體現在投資客戶占購房客戶的比例越來越小，由年下降到目前的。房地產投資重點由商品房向商業地產轉變，商鋪，寫字樓等經營性產品成為投資重點。由于近期銀行貸款政策有所松動，政府宏觀調控有放松跡象，加上國際基金如摩根士丹利等海外基金大量收購上海商業地產對上海商業地產的投資更加推動了投資客對商業地產的關注。項目所在區域經濟社會環境概況年內稅收總額萬元，比上年增長。財政收入萬元，比上年增長支出萬元。人均年收入元，勞均年收入元。年末銀行儲蓄筑面積酒店式公寓建筑面積街道及水岸商業建筑面積酒店式公寓地下停車庫面積商業地下停車庫面積總地上建筑面積總地下建筑面積容積率建筑密度酒店式公寓戶數戶總停車數部酒店式公寓區停車數部商業區停車數部區域環境外部環境松江將在年初步建成個同緯度世界上最好的植物園辰山植物園，市政府每年撥款個億作為植物園擴建維護的專項資金。松江新城區將建成個超大型影城東方影城。與世貿集團也達成意向，將建設個世界上第二個地下五星級酒店。佘山月圓園還將建設個大型藝術品，計劃投資億元人民幣，這也將進步促使佘山地區的商業繁榮。松江區還將建設個大型現代的娛樂場所和個新的商業業態，成為亞洲最大的同類型商城。中部環境佘山鎮區內有兩條發展軸線貫穿整個佘山鎮。條是桃源路，條是青松路。桃源路發展軸桃源路是條橫貫佘山鎮的主要干路，是出入佘山鎮的門戶。該路自東向西依次規劃布置了旅游服務配套組團鎮區商業文化中心教育和醫療衛生組團等公共活動內容，是佘山鎮區的主要生活軸，也是東向西的商業景觀軸。青松路發展軸以西佘山風景區為景觀軸的開端沿線布置旅游服務配套組團鎮區商業文化中心三官塘濱水綠地以北部公園結束，是條綠地旅游景觀軸。該景觀軸充分體現了旅游城鎮的特色，是外來旅游者在鎮區內主要景觀旅游及配套服務線路。內部環境本項目作為佘山鎮區內的第個大型商業項目，在設計上充分體現了江南水鄉的特色，和佘山國家旅游風景區相呼應。本項目不僅給旅游者提供