地處北海銀灘中東區交匯處，上海路以東，金海岸大道以南新規劃的市行政文化中心以西，海景大道以北，包含了馮家江沿岸區域。項目總占地面積約畝，根據項目所在區域的建設用地規劃，本區域的定位是北海文化教育生態旅游區，因此就決定了本項目以旅游會展養生度假商務休閑旅游為體的綜合性項目。在明確的定位基礎上，預計北部灣都項目的建筑形態有國際會展中心高檔五星級主題文化酒店酒店式公寓或經濟型商務酒店高檔度假別墅影視文化拍攝及旅游基地以及其它配套的旅游文化建筑設施等。配套設施主要是億時代港啪健康會館海洋養殖和中試基地營養品加工區項目主要指標經綜合分析研究，確定本項目的主要經濟指標如下總投資萬元溫泉度假產品銷售收入萬元平均每建筑按元估算靜態投資回收期為年含建設期建設指標項目建設用地畝建筑容積率建筑密度④建筑高度北部灣都文化旅游項目概況行業發展背景二十世紀開始，黨旅游淡季的客流量。從區位上分析，北海銀灘國家度假區經過多年的開發，周遍各種配套設施齊全，因此具有良好的區位優勢。區內供給市場分析具有山水文化的桂林在各方面的條件上都處于相對優勢的地位，也是多數游客到桂旅游的首選。在市場調研的過程中，我們發現游客對東興的金灘的熱衷度也較高，這主要是因為同類性的產品在區內較少，雷同性小，且知名度高。本項目雖然有知名度但是目錄項目總論項目名稱項目單位項目概述項目主要指標北部灣都文化旅游項目概況行業發展背景基礎分析結論開發條件分析客源市場調查供給市場分析市場規模預測北部灣都文化旅游項目發展方向文化旅游博覽園與五星主題度假九店項目論證大勢所趨吻合旅游大發展戰略發展政策的支持市場分析開發條件優越區位交通優勢場地資源優勢,建設條件與園址選擇建設條件區位條件建設范圍項目選擇,總體規劃項目功能框架總體功能分區圖,項目總體規劃圖,項目分區介紹文化旅游博覽園度假村,康體休閑區核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳,溫礦泉老年療養區高檔度假區項目容量與設計參數日設計容量項目設計參數企業組織和勞動定員組織機構企業組織形式勞動年月日廣西壯族自治區人民政府批準北海市總體規劃及總平面圖北海中藥港集團與本項目相關的文件資料等文件匯編。項目名稱北部灣都健康文化旅游產業項目項目單位北海中藥港集團有限公司北海中藥港集團有限公司前身是北海藍光房地產發展有限公司年月日登記注冊，年月日北海市醫藥管理局批準成立北海中藥港集團有限公司籌備委員會，并于年正式將北海藍光房地產發展有限公司變更為北海中藥港集團有限公司。北海中藥港集團有限公司經過多年的研究，創立藍天和略戰略，通過藍天和略的實施，建立疏通集采集種植生產加工科研銷售教育康復療養健康旅游養生旅游地產為體的高水平產業鏈。藍天和略的實施，將營造良性的資本流人才流商品流信息流的集散地。北海中藥港集團融合國內外經營管理經驗和營銷策略，創建以香港為外港北海為內港對外貿易對內整合資源的國際性中藥大港。利用香港國際資本市場和信息，依靠西部豐富的資源，打造新型中醫藥健康文化產業鏈，以此推動以北海為龍頭的西南沿海青藏高原云桂山區川黔腹地的發展。項目概述這是個以挖掘中國傳統海洋文化創建集海洋養殖加工生態旅游健康養生會展休閑度假和文化定員項目實施進度安排項目總體進度計劃項目建設方式項目建設依據項目產品規格及質量標準項目組織管理開發第階段的詳細時間安排投資估算與資金籌措投資估算依據項目總投資估算資金籌措融資方式項目籌資方案項目籌資策略經濟效益研究和評價測算說明損益估算現金流量表資產負債表財務評價不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析國民經濟效益分析間接經濟效益生態環境效益社會效益理論社會效益對國家和社會貢獻水平的科學評價可行性研究結論與建議結論建議項目總論項目編制目的和依據編制目的根據廣西北部灣經濟區發展規劃中將北海定位于人居環境優美舒適的海濱城市，指出北海要大力開發濱海旅游和跨國旅游業，建設成為南中國濱海休閑度假基地。本項目所在的馮家江區域，正是北海市十五重點建設的生態旅游區之。本著貫徹落實國家和北海市的指示精神，加快推進馮家江生態旅游區的建設的需要，從而指導開展本項目報告的編制。編制依據國務院批準的廣西北部灣經濟區發展規劃北海市國民經濟和社會發展第十個五年規劃廣西壯族自治區人民政府關于同意北海銀灘國家度假區總體規劃的批復年月日北海市規劃局關于中國寰到集團開發北海銀灘國家度假區用地的批復，新石器時代已有先民生息，歷來是我國西南地區對外通商的重要口岸，是古海上絲綢之路始發港之。夜色銀灘，古港絲路，實景電影，漁家生活。亞熱帶綜合資源北海土地肥沃，陽光充足雨量充沛，適合亞熱帶農林經濟作物的種植，盛產糧食花生紅黃麻甘蔗蠶桑等。具有豐富的森林資源，全市現有森林面積萬公頃亞熱帶水果種類繁多，主要有柑桔龍眼荔枝樹菠蘿芒果香蕉等。物種繁多，海產資源豐富，是資源寶庫種質庫，作為旅游業，可供開展海濱休療旅游觀光旅游種考旅游科普旅游探險旅游等。人文資源豐富人文景觀北海市歷史悠久，新石器時代已有先民生息，歷來是我國西南地區對外通商的重要口岸，是古海上絲綢之路始發港之。夜色銀灘，古港絲路，實景電影，漁家生活。多年前北海就是我國西南地區對外通商的口岸，所以，北海不但有本土的民俗文化蛋家文化佛教道教文化，也有外來基督文化和資源養生文化等等社會公用設施調查北海銀灘是國家旅游度假區，電力供水和通訊都有保障?？驮词袌稣{查客源市場結構市場分級游客結構級市場外地到北海旅游的游客北海市民廣西自治區國內外自駕車愛好者二級市場外地到廣西除北海外旅游的游客廣西除北海外城鎮居民游接待能力的成熟，這市場量將逐年增加，是不可忽略的潛在客源市場。消費水平調查在廣西旅游的游客消費水平普遍較高，人均日消費在元之間，平均日消費高達元除城市間交通，但包括住宿費。供給市場分析國內同類型產品比較在資源上，以海南的亞龍灣?？谖骱０渡钲诘拇笮∶窞车鹊闹茸罡?。北海銀灘國家度假區雖在資源上稍次之，但是它有灘長平沙細白水溫凈浪柔軟無鯊魚的美稱和中國第灘的稱號，又處北部灣經濟圈的中心和龍頭城市的位置，所以在開發上也具備獨特的優勢。在項目上，多數海灘都有各自的特色，但是北海銀灘國家度假區的旅游項目和開發手段都較單，多以觀光度假項目為主，缺乏本土文化海洋文化的體驗式互動型內容。因此，北海北部灣都健康文化度假區以打造健康文化為依托，以海洋探索和文化體驗為主題的開發模式在同類型市場中將具有獨特的優勢。在客源上，常規度假北海是無法與海南的亞龍灣等競爭，北部灣都健康文化旅游項目只有走差異化的道路才有可能在旅游市場中找到突破口。北海生活成本比較底對我國北方和西北的游客有較大的吸引，同時利用與廣東接壤的便利條件，開發我國經濟最發達人口最密集交通最便利的東南地區的周末游和自駕車游，以此提升廣西旅游的主要客源為區外客源，其客源地主要為國內經濟發達地區，以長三角珠三角及渤海灣地區和西南地區為主，銀灘的主要客源為廣西主要客源市場的分流及北海市居民游客行為調查冬季是旺季，春節是旺中之旺，大多數游客都愿意選擇利用無固定假期來廣西旅游，其比例高達，游客隨意安排出游的傾向在增長游客的出行方式以旅游團隊為主，散客和自助游自駕車的游客比例在逐年上升，以家庭型伙伴型出游方式為主大多數游客來廣西旅游的時間安排為三天至周。廣西游平均停留時間為天，游客在北海停留的平均時間為天。北海已成為老年人的目標遷徙地。中老年人強調舒適休閑，除愿意在北海過冬之外，還希望了解這里的風土人情，游覽這里的大好河山，體驗熱帶農業，享受價位合理的康體娛樂及療養。游客偏好調查在市場調查中，有超過半的游客到過銀灘國家旅游度假區。愿意前往的游客比例高達游客偏好于民俗風情及自然風景類的產品，特色餐飲，農家餐飲深受來桂游客的歡迎和偏愛，從這里也可以看出，游客對有當地特色的產品興趣濃厚本次調研對象中歲以上老年人喜歡度假項目者比例高達，銀發遷徙大軍在北海停留時間長，但他們消費水平低。隨著老年人生活觀念的改變和遷徙旅觀這偉大戰略決策，度假旅游休閑是朝陽產業，被稱為無煙工業，在發展國民經濟中的重要作用日益凸顯。經過二十多年的發展積累，北海市旅游已經有了長足的發展，年取得了可喜的成績。年全市接待國內游客萬人次同比增長國內旅游收入億元，同比增長接待入境旅游者萬人次，同比增長旅游外匯收入萬美元，同比增長。緊緊圍繞旅游產業實現率先崛起的目標，以市場為導向，以改革為動力，大力優化產業結構，不斷配套完善基礎設施，強力開展宣傳促銷，持續推進區域合作，推動北海市旅游業的繁榮。在北海市十五規劃中明確提出實施旅游旺市戰略。按照整合資源形成合力聚旺人氣加快發展的思路，以資源整合為基礎，以建設南中國濱海休閑度假基地為方向，以重點旅游景點景區建設為突破口，大力推進與周邊城市和越南的旅游合作，全面構筑北部灣旅游經濟發展圈，提升北海市旅游業的核心競爭力，努力建設旅游經濟強市和中國旅游名城。這為北海的旅游業發展提供了強大的指導和推動力，加上北部灣經濟區大開發的帶動作用，在這種時代背景下，北部灣都健康文化旅游項目的開發和建設對于北海市新興服務業的發展有著重要意義?；A分析結論開發條件分析基礎條件優越北海市交通發達。市區由寬闊平直的主干道構成了井然的城市路網體系，構筑出恢宏的城市框架。北海港與世界個國家和地區的個港口有貿易往來北海機場年建成使用，是廣西三大機場之，目前正按級國際機場進行擴建欽北鐵路與欽防南昆黎湛鐵路相接，溝通了全國鐵路網南北二級公路年建成通車，桂林經南寧至北海的高速公路已全線通車。北海至湛江玉林的高等級公路建設正在籌備