宮殿，五層裙樓作為產業發展基地，十三層酒店及服務公寓，項目基礎設施建設總投資約人民幣億元。文化創意產業投資估算荊州市關公文化傳播有限公司的國內首部高清動漫電影以及集高清動漫連續劇，總投資預計億元，擬通過公開發行播放，貼片廣告等形式收回投資，其定位定程度上契合本旅游與文化產業基地，上片中隱性宣傳本項目。并通過其形象特色衍生產業鏈獲得更大的收益。迷你三國動漫城旅游項目投資由德源集團部分自營投資部分招商進行，匯集中國東方歷史優秀兒童古代角色扮演教育概念，預期自營游樂項目投資費用約萬元。項目整體投資約億元。項目經濟指標明細項目經濟指標土地面積主體建筑物性質商業裙樓加小高層酒店公寓建筑容積率建筑覆蓋率車位約個總建筑面積計容積率建筑面積其中酒店公寓商業性質兒童文化基地車庫未計容積率項目開發手續荊州市關羽祠已辦理如下手續及批文◎立項批文關于下達關映企畫迷你三國動漫城等項目基建前期工作計劃的通知關于下達三國城配套商住樓等項目基建前期工作計劃的通知◎荊州市土地使用出讓合同◎補充協議注包括宗地附圖及紅線圖◎關于合作開發房地產協議◎荊州市建設用地規劃許可證可行性研究結論市場預測文化產業作為第三產業的新興力量，其表現出越來越強大的市場潛力，根城市帶來新的經濟增長點項目本身帶來開發價值與營運價值項目的開發建設，在體現了上述價值的實現，其本身的開發與商業性運營是健康且具備較高經濟價值，以下為項目的經濟分析表。項目經濟效益分析表序號項目基本方案占地面積預計開發總建筑面積項目總投資萬元項目物業收入萬元年項目產業經營收入萬元年營業稅及附加萬元年產業經營利潤總額萬元年所得稅萬元年物業租賃稅后利潤萬元年產業經營稅后利潤萬元年年平均投資利潤率動態投資回收期年由上表所列數據可知，項目建設各項經濟效益指標較好，利潤及收益率等指標在項目總論項目背景項目概況及背景項目名稱暫定關映企畫迷你三國動漫城成長樂園兒童文化產業基地項目地塊地塊編號位于荊州市荊州區新南門卸甲山遺址，地理位置十分優越。東鄰老南門關帝廟，南臨荊州名企四機廠社區，西面是新建規劃區域，北面為荊州長江大學文理學院，本項目用地面積約平方米，是發展旅游文博業的繁華黃金地帶。但原有部分建筑物業屬是年在古遺址上新建的關羽祠，受地域面積有限，旅游實用性差，嚴重制約了該用地的經濟效益。因此，按照荊州市政規劃的要求，我們將啟動新南門關羽祠對面的用地，規劃為迷你三國動漫城，項目含總建設用地面積達到平方米。項目所處位置為荊州新南門城南開發區，毗鄰荊州博物館，更處荊州古城墻核心文物保護區與護城河的聯系紐帶城南大道旁，隨著城市建設的步伐加速，新南門作為關公旅游文化發展的核心區域，未來商業旅游前景巨大，德源投資長體驗教育基地為企業責任，打造復合型兒童文化產業鏈，帶動區域經濟發展為方向，驅動產業健康良性發展。本項目開發商為關羽祠，作為荊州關公文化核心企業。關公文化發展公司將繼承關羽祠貫的誠信經營原則，秉承打造核心產業發展基地的中心思想，順應荊州城市發展需要，以對城市未來高度負責的態度，組織好人力物力，精心策劃，嚴謹施工，將關映企畫迷你三國動漫建成荊州的地標物業，嶄新的旅游名片，必將取得良好的社會效益與經濟效益。德源集團公司旗下將成立全新的運營管理公司關映企畫，以打造關公動漫產業集群為目標，以關映企畫迷你三國動漫城為啟動的載體，匯聚行業精英人才，塑造全新經營管理模式，以立足產業培育綜合運營的思路，著眼中國兒童的成長教育，并對配套服務設施進行配置管理，以商業化的運營方式壯大健全兒童旅游文化主題產業鏈，形成完整產業模塊。德源集團旗下荊州市關公文化傳播有限公司關羽祠，以倡導傳播兒童成長理念，塑造荊州關公動漫品牌為責任，致力于兒童德育文化產業創意組織執行引導，定位于中國兒童文化產業化理論執行者身份，引導社會關注兒童需求，樹立兒童正確心靈健康成長價值，以關映企畫迷你三國動漫城為平臺，探索兒童成長教育新思路，以期拉動兒童成長教育新思維。同時投資于文化影視項目開發經營動漫制作，是龍頭文化產業項目經營者。公司現有員工余人視關羽祠人數，其中具有高級職稱以上職工人，中級以上職稱人，大專及本科以上學歷員工達以上。公司無論從人力上與物力上，都已具備開發本項目的基礎條件。項目投資建團選擇此時啟動本項目，不但是積極響應中央政府提出荊州為南方唯的大遺址保護區，以投資拉動荊州旅游經濟的宏觀方針政策，更配合了荊州市委市政府全面開發荊州三國動漫文化的城市發展創新戰略規劃。德源投資集團通過長達兩年的前期調研與分析，結合荊州市的城市特點與區域優勢，決定本項目綜合定位為以兒童文化德育教育為主題的復合旅游型產業基地，并以中國東方楚文化特色的建筑造型與風格，其建成后不但將成為荊州的地標性物業核心的人文景觀，更是個全新產業的創意聚集基地。本項目作為兒童文化產業綜合培育與服務基地，僅為兒童成長樂園綜合旅游文化項目的部分，德源擬以高起點的規劃設想，在新南門打造個集戶外主題樂園兒童成長體驗基地配套綜合服務商貿的大型旅游文化產業園區，鍛造個具有國際先驅文化理念融城墻護城河景觀于體的兒童文化之都。投資商開發商運營商與品牌文化傳播公司本項目投資商為遼寧省德源燃氣集團有限公司，成立于年月，年來我公司秉承以信譽求發展，視客戶為上帝的理念，現在發展全國八個城市有分支網點，湖北武漢設置網點。設立廠房占地畝，員工二百余人，集耐火材料研發生產銷售于體的現代化企業。經過十余年的發展，從制造型企業逐步成長為個綜合性的實業公司，現以投資為主體，下轄多家分支企業，并擁有固定資產過億元。公司以慈善為己任，以奉獻社會，造福眾生為理念，在十余年的發展歷程中，不但為荊州的經濟發展與城市建設作出有益的貢獻，更為荊州的慈善事業上添磚加瓦，德源實業以投資本項目作起點，以為中國兒童提供智慧與心靈的項目綜合評價結論從市場角度分析。根據惠州市年國民經濟和社會發展統計公報信息，惠州市旅游與商品零售市場增長率超過，分別達到億元和億元，顯示出惠州旅游與商業發展的巨大潛力，按本增長速度，預期到年，二項市場規模將達到億元和億元以上?；葜菔新糜慰偸杖朐趶V東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發展由緩慢趨向顯著增長之態勢。具體表現如下從游客接待總量和游客結構判斷，惠州游客總量增加迅速，旅游發展速度加快見下圖。游客總量萬人國內游客萬人境外游客萬人惠州市年接待游客總量變化圖從旅游產品多樣化和質量判斷，惠州旅游處于快速發展的前期階段?；葜菔幸呀涢_發了多種產品，并擁有些代表性的精品。從旅游資源判斷，惠州市旅游發展前景十分廣闊。從旅游管理機構的變革歷程判斷，惠州旅游業年開始步入正軌。從旅游企業數量和結構判斷，惠州市旅游行業規模有待擴大，結構有待調整。綜合而言，惠州市旅游發展總體呈現以下幾個主要特點雖然惠州旅游業起步較晚，但增長快速，提前達到預期目標，成為廣東省主要旅游城市之國內外游客接待人數增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸擴大國內游客數量占據絕對比重，珠三角地區為主要客源地，境外游客則倚重于港澳地區旅游產品開發總體有待提升，產品體系有待深化各種旅游配套設施不斷完善，其規模檔次和結構處于調整和提升階段惠州具有良好的資源稟賦和區位優勢，其旅游發展前景看好投資商開始積極介入旅游業發展，正著手建設批上檔次，高質量的旅游產品?？v上所述，惠州市目前旅游內的廣泛關注，成為世界獨無二的兒童成長親子樂園，市場前景充分看好。本項目位于惠州市惠城區惠南大道三棟鎮段，鄰近省運會場館，隨著惠南大道的建成通車，南部新城的日漸繁華，根據市政規劃，未來五年內南部新城居住人口將達到萬人以上，本項目的的配套商業部分亦將成為南部新城最重要的商業服務區，輔以項目特色主題旅游的定位，以及本項目的規模效應，在年本項目如期建成的前提下，在沒有競爭對手的片區市場上，必將創造良好的社會效益與經濟效益。從價值與經濟效益角度分析。本項目的開發建設，其價值是多重性的，兼顧了社會價值環境價值與經濟價值的平衡與最大化，體現在以下幾個方面社會價值的最大化超前的主題概念導入國際視野，為城市發展帶來重大發展機遇加強城市文化的認同城市生活特色和城市向心力的再造改變城市區域區位傳統習慣認知，提升區域價值改變社會分工，創造社會分工的新認知與創想提升城市形象與區域形象，塑造城市新的品牌創造全新的成長樂園成長心智網絡成長概念與模式兒童教育的成長價值環境價值的最大化對當地生態環境景觀的最大價值挖掘人文建筑與自然景觀的有機交融，創造現代環境藝術觀念在當地自然氣候條件下，對惠城最宜人居的理念進行城市空間的實現環境城市區域共同可持續發展。經濟價值的最大化土地價值空間價值兒童產品價值兒童產業鏈價值品牌價值城市品牌項目品牌文化品牌產品品牌區域價值創造全新的復合旅游經濟模式，條龍的產業鏈為正處于初期向快速發展的過渡階段，各種旅游發展條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學合理的規劃將促進旅游業的全面發展。目前惠州旅游產業面臨的主要問題有惠州市旅游在廣東省旅游中的地位與城市旅游資源稟賦和經濟實力不匹配。區域交通網絡迅速改善并將繼續完善，為惠州市旅游發展帶來機遇的同時也帶來挑戰，惠州市旅游面臨如何吸引并留住游客，防止旅游過境化問題?；葜菔新糜蚊媾R針對細分市場的產品體系建設問題?；葜菔新糜卧谥槿侨晕葱纬山y品牌和概念，品牌乏力，認知度低?；葜菔新糜涡枰腺Y源，樹立內涵鮮明主題明確的市場形象?；葜菔薪鉀Q工業發展與旅游資源開發和保護的矛盾問題?；葜莸穆糜钨Y源多集中在縣區，惠城區著名的西湖景區，對多數廣東游客來說基本不再有新鮮的感覺，反而是周邊博羅龍門惠東等縣利用山海溫泉等自然資源的開發，成為惠