國的房地產業正在經歷個價值回歸利潤回歸的過程，呈現出個健康穩定持續發展的良好趨勢。年以來，各地區各部門認真落實國務院關于進步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業持續快速發展，對拉動經濟增長推進城鎮化改善人民生活等，都發揮了重要作用。近幾年來，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了系列措施。嚴格房地產開發信貸和土地管理，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市拆遷規模。房地產市場調控取得了積極成效，房地產開發投資信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。在看到調控取得了定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區域性結構性問題還十分突出。主要表現是房地產市場發展及當前主要問題是市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況，已熱所可能導致的經濟通脹，又避免產能過剩所可能產生的經濟通縮。政府將盡力防止些地方可能出現部分爛尾樓房屋空置甚至階段性供大于求的局面出現。房地產市場是良性的健康的，房地產企業應該多著力于通過用心打造適應不同消費者需求的品質樓盤，合理確定銷售價格，不期望太高的利潤，為消費者提供全方位的優質服務，以應對房地產市場異變。第章申報單位及項目概況項目申請報告編制的依據中華人民共和國行政許可法中華人民共和國城市房地產管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國招標投標法城市房地產開發經營管理條例黑省房地產開發企業資質管理規定實施細則修訂國務院關于投資體制改革的決定國發號企業投資項目核準暫行辦法國家發改委令年第號黑省非政府性投資項目核準辦法省政府令年第號黑省政府核準的投資項目目錄年本黑發改投資號國家發展改革委關于發布項目申請報告通用文本的通知發改投資號關于印發建設項目經濟評價方法與參數的通知國家發展改革委建設部投資號包括關于建設項目經濟評價工作的若干規定小區等住宅綜合樓開發建設項目項，總建筑面積萬平方米，完成投資億元，上繳利稅千余萬元，工程質量合格率達到，并多次獲省市優質工程獎，年至年連續年工程優良品率達?，F有企業年開發建設能力為萬平方米。黑省鑫瑞房地產開發有限公司現有專業管理人員人，其中建筑結構房地產專業中級以上職稱的管理人員名，專職會計人員名，專職統計人員名。黑省鑫瑞房地產開發有限公司的發展宗旨是在房地產市場競爭激烈的情況下，堅持誠信經營客戶至上的經營理念，不斷創新，抓住機遇，以建筑精品，綠色環保，創最佳人居環境為目標。堅持以人為本，切為客戶著想，切讓業主滿意。項目概況項目名稱縣鄉村公寓開發建設項目項目負責人項目建設的背景房地產業是我國國民經濟的支柱產業，素有永遠的朝陽產業之稱，其關聯度高，帶動力強，在推動國民經濟增長方面起到了積極的作用，是擴大社會就業途徑促進投資和消費的多用利器。隨著改革開放的不斷深入，尤其是我國加入以后，經濟飛速發展，人民生活水平不斷提高，城鎮化速度加快，帶來了房地產需求的持續增長，此外，住宅貨幣化城市拆遷及外來人口的增加，都成為住宅需求旺建設項目經濟評價方法建設項目經濟評價參數國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知國發號國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知國土資發號國土資源部住房和城鄉建設部關于進步加強房地產用地和建設管理調控的通知國土資發號國務院辦公廳關于進步做好房地產市場調控工作有關問題的通知國辦發號縣人民政府辦公室關于印發縣支持鄉鎮所在地小城鎮建設暫行規定的通知龍政辦發號項目開發單位提供的有關技術資料項目申報單位概況縣鄉村公寓開發建設項目，是由黑省鑫瑞房地產開發有限公司開發建設的。黑省鑫瑞房地產開發有限公司住所在五大連池市青山鎮二道街農電局家屬樓下企業法人營業執照注冊號，主營業務是房地產開發經營。公司自年月日成立，即開始從事房地產開發經營業務。企業注冊資本萬元，資產總額萬元全部為流動資產。黑省鑫瑞房地產開發有限公司是國家二級資質房地產開發企業。主要工程有鑫瑞小區樓鑫瑞綜合樓鑫瑞小區樓鑫瑞嘉園期鑫瑞嘉園二期建嘉園小區鑫瑞嘉園三期牡丹園東城新天地程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型商住兩用房商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅二手房的房價將可能較大幅度下降。因此，房地產行業可能從暴利時代轉入微利時代或常利時代，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。市場競爭更趨激烈。房地產企業并購多發，房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資或外資背景開發商投資者含基金將加大力度加快速度進入市場或擴張。在運作方面，房地產開發企業將更重視以品牌服務獲得競爭優勢。房地產市場品牌化企業經營集團化項目開發規?；厔輰⒓訌?。從年月日開始生效的土地新政如果真能嚴格執行，土地利用將強化向適度密度空中發展的趨勢，些地塊可能被劃大為小。地塊規模的縮小將成為今后土地出讓的大趨勢，出現地王的比率相對要減少。同時，政府對市場秩序的監管整頓將加強，房地產市場廣告執法將加強，房地產市場含土地市場將進步得到規范。在產品品質與戶型設計方面，戶型適中品質較優設計合理功能實用環境較好物業服務較好祥和比較方便配套較好房價適當總休克的情況出現。同時，盡管市場總需求在定程度上被抑制，但廉租住房經濟適用住房等保障性住房和中低價位中小套型普通商品住房的需求依然較大。不過，由于些未來需求和房價上漲空間已被透支，房地產市場預期改變，市場觀望，保障性需求中的部分仍可能在短期內被抑制。別墅等高檔房需求在短期內可能受挫，自住普通商品房商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機性需求和商業地產升級換代需求被抑制的成分最大。投資性高檔住宅銷售周期延長，房主力圖盡快套現，異地投資客撤離等現象將有所增加。房價整體可能在定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型商住兩用房商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅二手房的房價下降幅度可能相對較大些。企業風險控制意識加強。由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產開發企業本來普遍資產負債率偏高多在以上，有的高達，這將促使房地產企業加強風險控制意識，越來越注重向外資或外資背景的開發商學習既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風險控制。宏觀調控既要避免由投資過價適當的品牌企業開發的中檔或中偏高檔產品將最受歡迎。不過，產品同質化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產企業強化包括應用技術設計項目策劃營銷推廣經營理念等方面的創新。市民消費沖動趨減。房地產市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長，銷控地位下降，房地產營銷回歸，企業將注重真正有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠概念銷控吃飯全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。在不少城市，炒房回報預期并不高，房價持續高位增長而支撐炒房獲得高回報預期的基礎不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構成對房地產市場整體的過大沖擊，但無疑對房價的變化構成不少的沖擊。因為，往往的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他的非炒房購房者追漲房價。同樣，旦的炒房者退出市場，甚至只要的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。而且，往往是，大部分消費者看跌時，房價下跌的速度遠要比上漲的速度快幅度大面要廣，更具有傳染性。因此，房市要當心提防階段性需求休克進而購買地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性結構性需求過度擴張。些地方拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。二是市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位中小套型住宅供應比例偏低。針對上以問題，國家采取了系列的宏觀調控政策，從年國八條算起，到后來的國六條限制外資政策增加個人所得稅增加二手房交易營業稅發行國債調低利息稅歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查加強住房保障，再到年央行和銀監會聯合出臺的房貸新政招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定國土資源部令年第號國土資源部關于認真貫徹國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進步加強土地供應調控的通知國土資發號，兩年多時間，調控政策出臺之密集數量之多時間持續之長措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。房地產市場預測宏觀調控得到落實執行。宏觀調控將進步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構房地產開發商未完工項目的繼續，使得各地市場熱點區域增多。國土資源部有關負責人就號令土地供應調控的相關政策向記者做進步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房經濟適用住房和中低價位中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排供應列入年度供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化合理化新政的影響將逐步體現，平米政策的小戶型低總價房屋產品供應將增加。在