模最大檔次最高業態最豐富的城市綜合體項目蘭州萬達廣場，項目位于蘭州市城關區雁灘片區，占地面積畝，匯集大型購物中心高級酒店高檔寫字樓時尚休閑娛樂商業步行街，融商業商務居住休閑于體，引入國內外知名商家和品牌，創造商業價值投資價值的最大化。二項目概況項目名稱稱蘭州萬達廣場項目二項目地址位于蘭州市城關區雁灘，項目地塊位于蘭州市南北主干道天水北路東側，南至雁灘路，北至規劃路，西至天水北路，東至規劃路。三總用地面積萬平方米。四總建筑面積萬平方米，其中地上建筑面積萬平方米，地下建筑面積萬平方米。五建設內容大型購物中心，寫字樓五星級酒店室外步行街底商超高層住宅等。六投資與收益概況該項目投資總額為，萬元該項目開發的室外步行街底商寫字樓用于銷售，百貨綜合樓娛樂樓超市室內步行街名店坊地下停車位部分將采用租賃的方式經商業地產卻片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。小結國家房地產調控政策劍指商品住宅市場，在商品住宅投資受阻的現實狀況下，以寫字樓和商業地產為主體的商務地產市場正在穩步漸進，將會有相當部分流動性資本在進入住宅受限之余轉向商業地產市場，這為本項目帶來巨大的機遇。二區域市場分析區域整體經濟運行狀況目錄調查人員聲明,第部分項目總論項目背景二項目概況項目名稱二項目地址三總用地面積四總建筑面積五建設內容六投資與收益概況三開發商概況四編制依據與研究范圍編制依據二研究范圍第二部分項目市場分析宏觀市場分析整體經濟運行狀況二房地產業發展狀況三房地產產業調整狀況及趨勢分析二區域市場分析區域整體經濟運行狀況二區域商業發展狀況三區域遠景規劃四區域房地產市場運行狀況五區域市場消費群體客層研究三項目開發方案核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳,項目地塊特性分析二氣候條件三外部配套條件四項目建設內容和規模五市場可類比項目市場調查分析六項目識別和評估二政策風險分析三市場風險分析四財務風險分析五自然環境風險分析六風險防范對策政策影響防范二市場風險防范三財務風險防范四自然環境風險防范第八部分結論附表第部分項目總論項目背景蘭州是甘肅省省會，位于祖國西部三大高原交匯處，是全省的政治文化經濟中心，地處黃河上游甘肅省中部及我國陸域版圖的幾何中心，是西隴海蘭新線經濟帶的主要支撐點和輻射源，也是新亞歐大陸橋通往中亞西亞和歐洲的國際大通道和陸路口岸，總面積萬平方公里，市區面積平方公里。蘭州深居大陸腹地，地處黃河上游，市區東西黃河穿城而過，南北群山環抱，屬中溫帶大陸性氣候，具有帶狀盆地城市的特征，冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均降水量，年平均氣溫，全年日照時數平均小時，無霜期天以上。蘭州是黃河流域唯黃河穿城而過的城市，市區依山傍水，山靜水動，形成了獨特而美麗的城市景觀。蘭州市近年來經濟發展速度很快，年上半年蘭州市生產總值達億元，同比增長。全社會固定資產投資完成額達億元，同比增長。社會消費品零售總額達億元，同比增長。人均可支配收入達元，同比增長。蘭州市作為西部重要的交通樞紐和西部大開定位方案市場競爭分析七項目分析第三部分項目工程技術方案概述二工程設計建筑設計二結構設計三無障礙設計三公用工程給排水系統二空調通風工程三強電工程四弱電和智能化設計工程五防雷六燃氣工程四環境保護項目環境影響分析二環境保護對策五節能與節水節能二節水六勞動安全衛生和消防安全與勞動保護二勞動衛生三安全保衛及消防設施七項目招標組織項目招標目的二招標原則及招投標方案八項目管理與建設進度計劃第四部分投資估算與融資方案投資估算投資估算相關說明二分項成本估算二融資方案項目融資主體二項目資金來源三融資方案分析第五部分財務評價財務評價基礎數據與參數選取二財務基本數據計算銷售收入估算二租金收入估算三酒店收入估算四開發成本估算五運營費用六財務費用七修理費用八稅金的估算九利潤及利潤分配估算三財務評價靜態獲利分析二動態獲利分析三償債能力分析三財務評價結論第六部分不確定性分析第七部分項目風險分析風險因素的司在中國商業地產行業內居于絕對領先地位，是中國商業地產的領軍企業。四編制依據與研究范圍編制依據根據中華人民共和國的有關法律法規和政策規定，結合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據主要有國家發改委與建設部聯合頒布的建設項目經濟評價方法與參數國家建設部頒布的房地產開發項目經濟評價方法工程建設相關法律法規及設計規范開發商提供的其他有關材料。二研究范圍本可行性研究報告的研究范圍包括總論項目市場分析建設條件分析項目的建設內容和規模投資估算與資金籌措財務基礎數據估算財務效益分析不確定性分析項目風險分析結論等在此基礎上，考察項目建設的必要性技術的可行性和經濟合理性，為政府有關部門審批項目建設單位進行投資決策和金融機構貸款提供比較可靠的依據。第二部分項目市場分析宏觀市場分析整體經濟運行狀況年前三季度，面對復雜多變的國內外環境和各種重大挑戰，經濟向好勢頭進步鞏固，繼續朝著宏觀調控的預期方向發展，據國家統計局發布的年前三季度國民經濟運行數據，前三季度國內生產總值近萬億元，按可比價格計算，同比增長，比上年同期加快個百分點。固定資產投資增長較快狀況及趨勢分析政策調整年月國務院出臺促進房地產市場平穩健康發展的通知國條，二套房貸首付不低于的房貸政策明確提出到保障性住房用地供應量的保障，專項整治囤地炒地行為，進步抑制房價新國十條堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，以差別化住房信貸政策嚴格抑制房價，出臺了對首套自住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低于，貸款利率不得低于基準利率倍的政策。年月日，針對房地產市場疾步回暖，國家再出重拳堅決遏制部分城市房價過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實國十條文件的實施細則。趨勢分析及前景預測商業地產將迅猛發展商業地產在我國相對來講，起步較晚，而經濟的持續增長城市化的快速推進，是商業地產存在并發展的推動力量。國家相關調控政策，主要是針對住宅市場，抑制房價過快增長，解決城市夾心層住房問題，商業地產依然蓬勃發展。城市的迅速發展，誕生了新的高端的寫字樓大型商業體綜合性專業商業中心，個城市發展程度的高低其商業水平是重要的評判標準之。受年系列調控政策影響，以濟南為代表的部分城市商品房住宅市場呈現冷清態勢，而未受到政策影響的，投資結構有所改善。全社會固定資產投資近萬億元，同比增長。其中，房地產開發投資萬億元，增長。城鄉居民收入繼續增長，城鎮居民人均可支配收入萬元，同比增長，扣除價格因素，實際增長。從前三季度的經濟運行數據可以看出，當前國民經濟繼續朝著宏觀調控的預期方向發展，經濟向好的勢頭進步鞏固。從實體經濟的表現和投資消費出口三大需求的表現來看，三季度中國經濟出現企穩的跡象?；趯嶓w經濟的較好表現，宏觀經濟重要先行指標制造業采購經理指數在度連續下滑后，最近兩個月都在攀升，三季度企業家信心和企業景氣指數也都出現上揚，這預示著未來經濟的較好表現。二房地產業發展狀況年前三季度，全國房地產行業產銷同旺，投資額同比增長，銷售面積和銷售額分別同比增長和，其中寫字樓銷售增長，商業經營性用房增長，表現在銷售額方面寫字樓與商業經營性用房增量遠大于商品住宅增量，達到和。從價格水平增幅看，在國家連續的政策干預下，房價在剛需市場和高品質產品的合推下，雖無大幅上揚的表現，但仍處在穩步增長階段，尤其表現在二三線城市，寫字樓及商業經營性用房更是表現為量價齊升的態勢。三房地產產業調整賃的方式經營。經測算，主要技術經濟指標見表。指標值指標值銷售部分指標投資利潤率全部投資稅前財務凈現值萬元投資利稅率財務內部收益率資本金凈利潤率投資回收期年個月全部投資稅后財務凈現值萬元自有資金稅后財務凈現值萬元財務內部收益率財務內部收益率投資回收期年個月償債指標年份利息備付率償債備付率表主要技術經濟指標表三開發商概況大連萬達集團股份有限公司成立于年，年改制為股份制企業，是東北首批股份制試點企業之。經過多年的發展，萬達集團已成為以商業地產高級酒店文化產業連鎖百貨為四大支柱的大型企業集團?？傎Y產達到億元，年銷售額億元，年納稅超過億元。商業地產是萬達集團的第支柱產業，在全國首創了訂單商業地產的全新商業模式，經過多年發展，萬達商業地產已從第代的單店第二代的組合店，發展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業地產的龍頭企業。萬達集團目前持有收租物業面積萬平方米，是亞洲排名第的不動產商。計劃到年開業個萬達廣場，持有收租物業面積萬平方米，年租金總收入超過億元，規模排名全球前四。文化產業是朝陽產業，也是萬達集團的支柱產業之。萬達集團連續多年成為全國文化產業領域投資最多的企業，形成了包括影視基地影視制作電影院線在內的完整影視文化產業鏈。萬達院線是中國排名第的院線，目標到年建成家以上多廳影城，銀幕總數超過塊，占有全國的市場份額，到年超過塊銀幕，占據全國左右的市場份額，成為全球排名前五的院線。連鎖百貨是萬達集團的新興支柱產業之，其旗下品牌萬千百貨，目前已在北京上海南京成都等地開業家百貨店，年將開業家店。計劃到年開業家店，營業面積萬平方米，年銷售額億元，成為中國流的連鎖百貨企業。大連萬達集團在創造經濟效益壯大自身實力的同時，也為社會公益事業做出了巨大貢獻，連續多年贊助大連國際服裝節，先后捐資興建高等院校小學幼兒園以及城市綠化建設，是大連市教育基金會大連市社會治安基金心產品是以萬達廣場命名的萬達城市