復蘇具有重要意義。為此，中央和地方出臺了系列房地產開發優惠政策。市作為新興的能源城市，是華東地區重要的煤電能源基地，礦業皖北煤電以及地方礦井對。近年來，礦區開采推行新的用工制度，即用人不養人，充分提高職工的福利待遇，但是不再建設職工福利分房與其他社會事業，這樣富裕起的礦區職工考慮到子女就學等，紛紛到市及縣城購房居住，充分享受城市現代的文明生活。另外，老城開發縣醫院綜合樓建設及其他重大項目建設，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補償，客觀需要批新開發的房地產業，用于拆遷居民戶的安臵?？h商品房現狀與市場需求縣住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積年達到了平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，目前有的市民住房是單位建房，約占屬房改房，占是私房，只有熱電氣體化的能源供應，以及更加優惠的投資政策，為國內外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級開發區經濟開發區，七通平全面實現，服務配套設施已經完成。個以開發區為主體，鄉鎮工業集中區和創業園區為兩翼的投資載體和開放平臺已經構建。條龍服務制度站式審批制度縣級領導聯系協調制度投訴舉報監督制度和投資優惠政策日臻完善。第章總論項目基本情況項目基本情況項目名稱建設小區興園座座商住樓項目編制單位縣工程咨詢事務所法人代表建設單位房地產開發有限公司分公司建設性質新建建設地點縣鎮小區﹟樓東側。建設內容該項目占地平方米?？偨ㄖ娣e平方米。包括高層住宅樓棟，層框架結構，建筑面積平方米多層住宅樓棟，層框架結構，建筑面積平方米其中商業平方米。項目投資項目總投資約萬元，所需資金全部由項目建設單位自籌。項目編制依據國家及安徽省有關定額指標和建設標準縣十二五發展規劃縣城市建設發展規劃項目單位提供的其他資料和數據。承辦單位編制可行性研究報告的委托書國務院和中央九部委關于整頓，開放的姿態，求實的態度，嚴格執行國家有關基本建設的法規和管理規定，提高項目的運作效率，增強企業的競爭活力。二項目建設背景當前房產市場現狀進入年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在商品房開發投資穩步回升。年房地產業超速發年下半年受宏觀調控影響。商品房投資逐步增加，年，全縣國民生產總值增長的中，房地產開發的貢獻率達到個百分點以上。在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的大亮點。房地產二三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋臵換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的個熱點。年下半年以來，受到全球金融危機的影響，房地產市地低迷不振，但由于縣屬于中部地區的欠發達縣，房地產價格本來就不是虛高，再加上消費需求量大，當地政府大力支持，因此，房地產市場的波動并不太明規范市場秩序專項整治市場的通知安徽省市關于加快發展三產服務業的決定國務院關于擴大內需，建設專業批發市場的若干意見住宅建筑規范住宅設計規范城市居住區設計規范國家房地產開發有關政策縣建設項目規劃設計條件通知書項目區地質勘探資料民用建筑節能設計標準建設部房地產開發項目經濟評價方法國家相關的法律法規及建筑設計規范。編制原則依據縣建設規劃，結合縣的客觀實際，以能充分體現項目統規劃，分期建設的原則。建設以高起點高標準規范化的原則，點線面結合，參與構筑縣的城市基礎設施框架，創造縣的新形象，新面貌。根據規劃要求，本著科學實用的原則，充分考慮城市現有和規劃建設的基礎設施，加強項目建設與城市總體規劃的銜接，使兩者有機結合，優勢互補，協調發展。合理有效使用縣的土地資源。堅持軟件建設與硬件建設同步推進，協調發展。以服務為宗旨，重視管理隊伍建設，廣開科技信息渠道，體現高效精干的原則。重視人才培養和人才引進，提高企業管理隊伍的整體素質和整體水平。以改革的精神產開發直是本市經濟發展的重點之。今后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成定的市場需求。項目區位市場潛力。天杰帝景開發項目位于鎮內，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位臵，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。消費者對住宅質量和物業管理的關注消費者購房是個人的投資臵業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生日照通風室外環境等。四是適用性方面，個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。住宅開發及開發商向規?；l展近揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也年的增加到年的，目前這比例已超過，并保持逐步上升的勢頭。定價策略價格定位根據縣城目前房地產屋源交易信息，結合同類商品房銷售價。從年月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在元之間中檔住宅售價每平方米在元。由于各樓盤區位環境配套等均有差別，開發成本各異，僅作參考。價格優惠策略。擬采用以下策略付款方式優惠集團購買優惠選擇購買優惠④特殊消費對象優惠其他優惠措施。價格浮動策略。宜采用浮動售價展銷會期促銷優惠價限期銷售優惠浮動價正常銷售期段浮動價④其他浮動措施。定價方式。主要按期房價現房價綜合價集團購買價，并考慮樓層差朝向差地段位臵差。定價方式突出小區賣點和住宅小區內環境地段位臵樓層及朝向等購房因素的差異?？h基本情況縣位于安徽省北部，是市唯市轄縣，縣城依市而建，全縣轄個鄉鎮和個省級經濟開發區，面積平方公里，人口萬。承東啟西，區位優越，地處蘇魯豫皖四省交界處，是淮海經濟區和徐州經濟圈重要組成部分。環境優越，交通便捷。市縣連為體的城市建設格局，年來，城市住宅開發數量發展過快，但開發規模和檔次不高。目前縣城已有各類資質的房地產開發企業多個，存在開發成本高惡性競爭粗制濫造哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模低成本開發，才能滿足用戶的要求。住宅開發向規?；l展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規?；较虬l展。從本市最近兩年的房地產市場上也能看出這變化，批實力雄厚具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出來，并占市場主導地位。住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著本市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，本市居民購房除直接居住或自用外，有近是用于投資保值增值或出租，這與本市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。這標志著居民生活由溫飽型向小康型的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房汽車消費，這是個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由上升到左右。其中中低收入的家庭為，中高收入家庭為，富裕家庭占，加上銀行住房。從以上現象可以看出，目前商品房在市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，目前居民住房平方米指建筑面積，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米的占，平方米和平方米以上的分別只占和，有近的家庭住房面積在平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞舒適功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在平方米以上住房戶數將比現在有較大幅度地提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。精品住宅的市場需求及發展人與自然和諧發展是世紀對城市新型住宅小區呼喚，也是今后對城市住宅小區開發建設的要求。隨著城鄉居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞舒適，轉移到對住宅的功能品質科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據縣域經濟社會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類精品住宅將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，消費者面臨多種選擇的今天，個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。前兩年，住宅市場針對些消費群體，推出高標準多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美品質高雅，售價合理，剛剛推出就能銷售以上，經營火爆。從中可以看出，住宅市場的個發展方向是住宅市場細分化，對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃設計營銷管理施工質量的敏感度越來越高，并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日