和社區福利服務機構，憑市級民政部門核發的社會福利機構設置批準證書，享受有關優惠政策。在經費方面，各級財政部門將切實保障國有社會福利機構的日常經費。在建設方面，社會福利機構的建設用地將劃撥供地或在土地有償使用費收取標準上適當降低。新建社會福利建設項目，市政基礎設施配套建設將酌情減免，并免交城市污水處理費。新增用電容量，按國家計委新規定的標準減半征收貼費。社會福利機構用水用電用氣，將按居民生活用水用電用氣的價格收費等。在稅收方面，社會福利機構的社會福利服務所取得的收入免征營業稅，并按照現行國家稅法規定，享受有關稅收優惠政策等。十二五規劃及地方對養老機構各方面的優惠政策，給養老機構的興辦提供了良好的產業政策環境。二國際國內老年人現狀分析據世界衛生組織發布的份最新報告，在世界各國中，歲以上老年人在總人口中所占比例以意大利為最高，達，其次為希臘的和日本的，再次是德國的和瑞典的。不過該組織預測，盡管以老人在全國總人口中所占比例為標準統計出的幾個老人大國都是發達國家，但目前全世界的老年人有半以上的老人生活在發展中國家。根據聯合國提供的最新統計數字，年全世界歲以上的老人為億，占世界人口總數的。到年，老人人數將猛增到億人，占世界總人口的，平均每年增長萬。所關注。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。老年人住宅在京滬兩地倍受熱寵北京和上海直是中國房地產市場的前沿，最早的老年公寓就出現在這里。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的些房地產商在吸取上海老年公寓的成功開發經驗后，并結合本地區老年人生活習性，從競爭激烈和風險較高的商品房開發轉向老年公寓的投資建設，均取得了良好的經濟效益和社會效益。第章總論項目名稱項目名稱江油市養老院連鎖經營新建項目二承辦單位概況承辦單位四川投資管理有限公司住所江油市江岸區法定代表人注冊資本人民幣萬元整企業類型有限責任公司經營范圍三擬建地點本項目擬建地點為江油市區辦事處鎮及辦事處。首期建設地點為辦事處。四建設內容與規模項目建設內容為在江油市區辦事處鎮及辦事處興建養老院。首期項目建設規模為征地畝，房屋建筑物面積平方米，床位數個。五建設年限首期項目建設年限為年。六慨算投資核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳,首期概算投資總額為億元人民幣。七效益分析靜態投資回收期年不含年建設期動態投資回收期年不含年建設期財務內部收益率累計財務凈現值萬元年平均利潤總額萬元投資利潤率八項目建議書編制依據本項目建議體系?；窘⑾鄬ν晟频睦淆g法律法規政策體系，健全與人口老齡化相適應的更加協調高效的老齡工作體制積極推進方便老年人生活的基礎設施建設，建立健全適應家庭養老和社會養老相結合的為老服務網絡，滿足老年人特殊需求的老年用品市場。進步營造敬老養老助老和代際和諧的良好氛圍，為實現老有所養老有所醫老有所教老有所為老有所學老有所樂的目標創造更為有利的社會條件在十二五期間，中國具體采取些指標化的要求，新增城鎮孤寡老人集中供養的床位萬張，來緩解孤老安置床位緊張的局面，同時開展以生活不能自理和半自理老年人為對象的愛心護理工程試點和示范工作，在大中城市建立批愛心護理院。規劃提出，要把老齡產業納入國民經濟發展總體規劃，列入國家扶持行業目錄。制定引導老齡產業發展的稅收信貸投資等政策，采取稅收優惠減免費用信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產業，積極鼓勵引導和規范個體私營和外資等非公有資本參與老齡產業的發展，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養老服務機構，引導企業生產滿足老年人各種需求的門類齊全品種多樣經濟適用的老年用品。規劃要求，逐步加大老齡事業投入。各級財政要根據老齡事業發展需要，逐步增加對老年服務設施建設老年文化教育老齡科學研究和老年活動等方面的投入。在彩票公益金中要有定比例用于老齡事業。充分發揮各級老年基金會和其他組織的作用，積極引導民營資本和國外資金投入老齡事業，逐步形成多元化的老齡事業投入機制。十二五期間，四川出臺項優惠政策，加快社會福利社書編制的主要依據是中國老齡事業發展十二五規劃國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見國辦發號四川省人民政府關于加快實現社會福利社會化的決定年月日川政發號四川省社會福利機構管理實施細則試行川民政發號年月日江油市社會養老機構管理實施辦法財政部國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收問題的通知中華人民共和國國家標準城鎮老齡設施規劃設計規范江油市城市總體規劃年建設工程工程量清單計價規范四川省建筑工程消耗量定額及統基價表四川省裝飾裝修工程消耗量定額及統基價表川建造價號四川省建筑裝飾裝修安裝工程消耗量定額及統基價表單位估價表川建號四川省建筑安裝工程費用定額川建號江油市建設工程造價管理站市造價管理站關于發布四川地區建筑安裝工程二四年二季度造價指數的通知武建價字號江油市房屋重置價格標準。第二章項目建設的必要性產業政策分析十二五期間是中國全面應對人口老齡化的關鍵時期，中國將積極引導民營資本和國外資本投入到老齡事業，逐步形成多元化的老齡事業的投入機制。中國老齡事業發展十二五規劃提出了十二五期間老齡事業發展的總體目標繼續增加財政對社會保障的投入，多渠道籌措老年社會保障基金，逐步建立廣泛覆蓋持續發展與經濟社會相適應與其他保障制度相銜接的老年社會保障在接受調查的老年人中，也有近的老年人不想靠子女希望獨立生活。持有這種想法的大多是住房經濟收入條件較好或與子女關系有嚴重問題的老人。同個問題在年輕人中，態度的差異是相當大的。調查發現，如果父母身體住房條件允許，有以上的青年夫婦希望與父母分開住，但住的地方不要太遠，最好是走動方便。這些年輕人認為，分開居住不但不分離更能增進兩代人之間的感情，提高家庭生活的質量。在位與子女分開居住的老年人家庭中，以上每個星期至少同子女聚會次。這表明，青年人并不是回避贍養老人的責任，而是在盡人子之責全力贍養老人的同時，也想避開些無謂的摩擦。事實證明，這樣的家庭，上下輩的關系更融洽。城市老年人絕大多數有離退休金，在位接受調查的老年人中，靠子女供養的僅占。家庭是城市老年人養老的主要場所，在家養老是城市老年人養老的主要形式。但隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立，城市老年人在家養老也呈現出了些新的特點養老的內容發生了根本轉變，家庭養老功能日趨弱化。城市社會由于社會養老保障制度的不斷完善，老年人的物質生活基本上有了保障。傳統的柴米油鹽式的物質供養內容已被精神方面的需求生活方面的照料所取代。但是由于人的平均壽命延長子女數量減少核心家庭不斷增多職業流動和地域流動加快等，子女社會生活和家庭負擔都較重，家庭養老功能有外移和弱化的趨勢。當代老年人的養老觀念正在發生變化，處在個轉型口。傳統的道德觀認為老年人最理想的是幾代同堂享有權威含飴弄孫的生活模式。但實際上，由于工業化和現代化的沖擊，的數據，全國要為萬到萬的老人修建老年住宅，投資總額在億到億元。年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀十年代末，中國退休勞動者生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進步增長。由此可見老年人市場是個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年人住宅產業是個極待開發的產業。老年人養老逐步向養老院轉移受傳統觀念的影響他們認為那些所謂的養老院是些沒兒沒女的孤寡老人的安身之地，國內老年人養老講究三代同堂，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，方面下代與老代分居現象不斷增加，另方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上分而不離，離而不遠的特點，因此老年人不堪忍受空巢的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。家庭因素催生老年人住宅的產生和發展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，三口之家現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的代溝，由此引起了系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會家庭規模日益縮小，生活節奏不斷加快，有些老年人已經對上代仍具有較重的孝養責任，而對下代則不定有同等的孝養要求。在生活服務方面，有的老年人希望能夠盡量不打擾子女的創業生活而自行料理。城市家庭在養老方面存在著許多實際困難。從以上分析可以看出，在當前城市家庭中，老年人對家庭生活抱有很大的期望，但實際上子女在承擔養老責任方面又力不從心，方面是要求更高時間更長，另方面是時間相對減少精力相對有限，也存在著專門經驗不足知識缺乏的問題。據統計，我市歲以上的老年人已經達到了萬人，占全市總人口的。而全市社會福利機構僅有所，床位多張，平均每百名老人只有張床位，養老機構床位供需矛盾日益突出。第三章市場分析與預測國內老年住宅市場的現狀分析老年人住宅市場潛力巨大中國的養老設施傳統上是民政機構社會福利的部分，最初以為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當的重點放在原有社會福利機構走向自負盈虧方