應采取隔音措施。智能化配置安保智能化般可配置紅外線周界防越系統門禁可視對講系統小區巡更系統，電視監控系統車輛道匣管理系統室內緊急呼叫系統電梯內緊急呼叫系統居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。網絡智能化般可配置社區寬帶電子公告牌社區物業管理網絡平臺家電遠程控制系統。設備管理智能化般可配置公共照明管理系統停車庫管理系統電梯運行狀態管理系統消防管理系統配電及給排水管理系統家庭表具管理系統煤氣泄漏報警系統緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。智能化設備和技術應考慮技術先進性設備標準化網絡開放性系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。房屋單體屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應充分考慮到防水隔熱隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家規范。住宅分戶門宜采用統制作的安全防衛門。住宅外窗應考慮開啟方便，尺度安裝空調要求，隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。廚房設計應遵循洗切炒流線，操作面長度宜在米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房臥室起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。廚房衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。管道管線布局合理互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分般不少于，應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。底層地坪應充分考慮防潮措施。房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動敲墻再次分隔等。有上部屋面陽臺或管道可直接下至下層屋面陽臺時，應考慮防盜措施。陽臺欄桿或欄板高度合理般不少于，宜采用垂直桿件，桿件距小于，防止兒童攀爬。室內配置室內空調機位設置合理，應與家具布置并考慮。臥室內宜避免對床直吹。室外空調機位應考慮外墻美觀設置統機座安全隱蔽。室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施?？照{機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地米左右，向外傾斜度左右。當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。如使用小型中央空調，層高應大于，并留有室外機位置。室內各類插座開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。電視信息電話和數據插座宜在主臥起居書房分別設置，且不宜并行設置。聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。綠化配置綠化布局合理，喬木灌木花草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。綠化率集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養護，養護成本節約。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能如尾氣。主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。景觀配置景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。采用水景應考慮水系的水質清理保潔排泄補充養護。水系岸床設計應考慮防滲漏效果。不宜在小區內設置深度超過米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過米還應配置相應的救生設備設施。景觀裝飾應便于清潔養護，宜采用牢度較高不易污染損壞變型破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。公共空間應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。公共活動區域分布合理均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理般距離不大于。各類表具表箱設置合理，便于查看收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。公共空間的道路踏步坡道應考慮老人小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道樓梯過道便于家具搬運人員不易碰撞。生態環保住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。住宅區內污水處理排放符合國家規范。住宅區內無各類污染源。周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。宜采用對太陽能雨水綠化枝葉等的再次利用技術。垃圾收集宜采用有害有機無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。垃圾房及變電房煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。宜在住宅區內形成自然生態鏈。管理用房物業管理處管理中心功能經理室接待區資料室辦公區會議室衛生間中央監控。作業用房功能保安值勤室用具房維修清潔綠化工具房員工休息室員工生活用房?？偯娣e根據住宅區管理面積和功能配置。各地法規要求不樣般管理部用房面積住宅區總建筑面積位置住宅區中央，底層，管理本部產公司領導，并跟進問題整改落實情況。物業公司在項目施工階段介入應注意的要點了解委托項目各類機電設施設備配置或容量設施設備的安裝調試各類管線的分布走向隱蔽工程房屋結構等，并指出設計中缺陷遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度，注意完善相關設計規劃缺陷，包括各類開關空調位孔插座排水預留電源排煙道門的開啟方向等。地下室工程地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境，是滲漏問題的常發部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查砼攪攔時間不得少于分鐘用機械攪攔底板應盡量連續澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫后澆帶沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層可用卷材涂膜等預埋件的埋設應嚴格按規范施工養護時間和養護方式應嚴格監控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層，除按設計及規范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角剛性多層作法防水層宜連續施工，各層緊密貼合不留施工縫?；靥钔凉こ袒靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛鏌o地下室結構的外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用段時間后出現下沉損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份分層打夯厚度進行監控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。樓面屋面砼工程樓面屋面砼工程質量，通常是引發樓面屋面開裂的個主要原因，亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面屋面砼工程中應重點注意。鋼筋綁扎鋼筋綁扎是否按圖按規范施工，其開料長度綁扎位置搭樓位置排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊角位置懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。砼澆注除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外，鑒于物業常見質量問題，物業參與監理的人員應重點對廚房衛生間的地面澆注進行監理，有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題，通常會引發廚廁衛生間地面剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。砌筑工程建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿墻頂磚砌方式進行監督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。裝飾工程外墻面外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防無特別的防水層，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度外飾面粘貼層的飽滿無空鼓空殼抿縫飽滿等方面，應嚴格監督。內墻面及天花板內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。地面廚廁地面，作為濕區應重點監理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。門窗工程木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。給排水工程給水工程現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水試壓試驗。排水工程原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業管理公司維修困難管理費用增多，在可能的情況下建議改用水管。物業公司對竣工驗收階段介入物業公司組織相關技術人員組成驗收小組，協助地產完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發現設計規劃施工設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。驗收小組須制定統驗收標準詳見新建物業接管驗收指引驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現場做好詳細記錄，如房屋接管驗收表室內接管驗收遺留問題統計表公共配套設施接管驗收遺留問題統計表機電設備接管驗收表機電設備接管驗收遺留問題統計表物業公司應了解工程建設的各個環節，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計施工和設備質量等方面的問題結合各類統計表匯總后提交地產公司。萬科物業管理前期介入工作指引目的規范物業公司對新項目物業管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業管理業務的開展。范圍適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司以下簡稱地產物業。職責集團物業管理部負責編制發布和修訂本工作指引。各地物業公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業管理前期介入工作的順利完成。各地產公司應與物業保持良好的溝通，及時向物業提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業公司的前期介入工作給予必要的配合和協助。方法和過程控制物業管理前期介入的概念物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策規劃設計營銷策劃施工建設竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局功能規劃樓宇設計材料選用設備選型配套設施管線布置房屋租售施工質量竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入