。必須要求發展商提供所有合同副本技術資料使用說明書維修保養手冊調試檢測報告及竣工圖紙竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。必須清楚了解所有工程系統及設備之保修期起止日期保修內容以及保修責任人及其聯系方式，并制定承建商供貨商保修聯系表備查。必須收齊所有由發展商承建商供貨商等提供之備品備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。工程接管驗收程序發展商協調承包商調試系統并試運行物業工程部進行檢查檢查清點備品備件入庫三設備維修制度預防性維護保養所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應年度季度月度保養計劃及保養項目。相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目，以便盡可能延長系統設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。各系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經理審閱保養檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。進行正常系統維修保養及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須提前發展商提供相關政府文件副本及相關技術資料竣工圖紙等文件記錄拍照發文發現問題發展商提供保修合約及保修責任人聯系表出具清單并由各方簽字提交檢查報告建立技術檔案檢查完畢接管驗收完畢三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發出通告，確定檢修起止日期及時間須盡可能減少對客戶之影響范圍，以便使受影響之客戶做好充分準備。緊急維修必須進行緊急維修時，須立即通知經理，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。如發生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因處理方法更換零配件之名稱規格及數量品牌等處理結果事故發生時間恢復正常時間等向主管報告，并提交經理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。設備的更新及系統改造出于技術更新提高效率安全運行減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現有設備做出更新或改造之建議。設備更新及改造建議，必須向物業總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統運行之安全性及可靠性。由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。設備正常維修程序主管制訂保養計劃檢修項目及相應表格經理審批確定時間影響客戶設備緊急搶修程序通知提前通知客戶服務部安排執行時間確定客戶影響領班安排工作并填寫相關記錄主管檢查維修完畢，恢復運行相關記錄交工程助理客服部向受影響客戶發出緊急通告經理審閱經理安排人員現場檢查發現系統故障通知電話或書面通知四報告制度各系統操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業領班所轄設備非正常操作的開停及開停時間。所轄設備除正常操作外的調整。所轄設備發生故障或停臺檢修。零部件更新代換或加工修理。運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。運行人員請假換班加班倒休等。各系統維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班執行維修保養計劃時，發現設備存在重大故障隱患。核實因緊急搶修所需關閉之系統或設備及其影響范圍，確定搶修完成時間根據現場情況安排搶修工作搶修完成，系統恢復運行客服部客服部發出系統恢復運行通告重要零部件的更換代替或加工修理。系統巡檢時發現的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。維修人員請假加班倒休等。各專業領班在下列情況下必須書面報告本主管重點設備除正常操作外的調整。變更運行方式。主要設備發生故障或停臺檢修。系統故障或正常檢修。零部件更新改造或加工修理。領用工具備件材料文具及勞保用品。加班換班倒休病假事假等。須與外班組或外部門外單位聯系。主管在下列情況下必須以書面形式報告經理重點設備發生故障或停臺檢修。因正常檢修必須停止系統正常運行而影響客戶使用。應急搶修及正常檢修后的維修總結。系統運行方式有較大改變。影響本物業運行如停電停水?？照{停電話等之任何施工及檢修。重要設備主要零部件的更新代換或加工維修。系統及設備的技術改造移位安裝增改工程及外部施工。人員調度及班組重大組織結構調整。所屬人員請假換班倒休加班等。對外部門外單位聯系協調。領用工具備件材料文具及勞保用品等。維修保養計劃及工作計劃的變更或調整。月度工作總結報告。除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發生或發現重大故障及隱患，可以越級匯報。五工具管理制度本部工具分為公用工具各專業自用工具及個人工具三部分，公用工具及專業自用工具由領班負責保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具，每月次，以保證各類機具的正常使用。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具不愛護工具者，將被扣除當月獎金及工資人民幣元至元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當月工資元人民幣。公用工具的借用，必須執行公用工作，般室內溫度以不超過度為宜。檢查電纜坑有無積水，如發現積水應及時清除。配電室每月吸塵次，保持室內清潔干凈。有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。五空調設備維護保養規程新風柜月巡檢清洗空氣過濾器次更換破損,過濾器檢查出風口避震軟連接，如有破損則更換。年度保養查軸承是否良好，若磨損嚴重，則進行更換檢查機殼及附屬設備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現損壞，則應用優質防銹漆重新油漆清洗風機葉輪和軸，若軸上有銹斑，則用砂皮將其磨光檢查接水盤中有無淤泥或其他外來物，若有應清除，以保證排水暢通檢查附屬閥門包括風閘是否工作正常，如有損壞，則更換檢查管系是否漏氣漏水清洗翅片，拆卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間，浸潤數分鐘，再用清水沖洗干凈。檢查電機絕緣電阻，相間及相地間都應大于兆歐姆。冷卻水塔月巡檢運轉時是否有異響和振動塔內水流及水位是否正常每周檢查皮帶張緊度，當標尺頭距彈簧平面達毫米，應調整到尺頭與彈簧頭平齊。半年保養檢查電機減速器及風扇聯接器上的螺絲及銷子是否堅固更換齒輪箱減速器內的潤滑油更換電機風扇聯接器內的潤滑油檢查水盆灑水系統是否漏水浮球及其他閥門的工作是否正常。冷水機組日保養每小時按操作規程中運行檢查所列項目對主機進行檢查每班檢查集中總管壓差裝置的工作狀況，記錄壓力表讀數每周清理機組外表及主機環境。外包保養更換潤滑油及油過濾器檢查所有控制及安全裝置的設置及運行是否正常檢查是否出現制冷劑泄漏檢查啟動接觸器的磨損情況，需要時更換新的檢查電機繞組的絕緣清洗冷凝器銅管內壁清洗蒸發器銅管內壁檢查管系是否漏水，各閥門運轉是否正常，水流開關工作是否正常檢查保溫層完好度?？照{水泵日巡視保養水泵電機軸承溫度及運轉有否異響及振動壓力表讀數是否正常聯軸器有否異響跳動及漏油閥門開關位置是否正常排除不正常漏水現象每周清理泵組外及機房環境。年度保養檢查水泵電機軸承軸套等運動部件磨損情況，若磨損嚴重，則應更換查密封件的密封情況，更換密封效果差的部件檢查泵葉泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉泵殼的內外表面校對軸線，檢查鍵磨損情況，若磨損嚴重，應予以更換檢查電機繞組的絕緣檢查管系是否漏水，各閥門是否工作正常給控制系統除塵，各閥門是否工作正常給控制系統除塵，檢查電路動作的可靠性。第五章工程部人員調配流程編號版本日常情況下，按工程部的組織架構圖，負責各自的職責范圍，完成自身的班組工作。當發生突發事件時，需要班組之間協助解決，由主管可協商調配人力工具，解決問題。經理有權根據工作情況，臨時調配人力工具。當發生危及人身安全危及設備安全時，工程部的每位員工應根據自己的能力，首先處理問題，可不顧工種專業的限制。第六章工程部工作單流程編號版本各種維修單均應統送達，由工程部助理文員統接單。維修單上內容必須填寫清楚并記錄接單時間。工程部助理文員根據輕重緩急和工種不同，將維修單派往各專業領班或主管，由各專業主管或領班安排實施。維修人員接單后準備相應工具進行修理。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給專業領班。各專業領班審核后交還工程部助理文員備案，并向有關部門返單。工程部般情況下不接受電話報修，如有特殊情況，事后應補工作單。所有正常的維修保養計劃，應根據各專業領班或主管的指示填寫工作單后方可進行。工作單按如下順序分列優先安排人身安全消防安全。與客戶有關。設備故障影響到客人。般維修。正常計劃維修保養。主管和經理應經常檢查或抽查工作單的執行情況。文員每月匯總次工作單，向經理匯報。工作單流程示意圖通填返投知寫回訴抽工工工程作作報查部單單修發審出核工存單檔下簽處達匯字管理處經理助理文員經理客戶設備專業主管理任報認問務可題材料注工程部般情況下不接受客戶和任何電話報修，切報修均要填寫工作單。特殊情況，緊急情況可先進行維修，但必須后補報工作單。第七章工程部設備節能辦法編號版本重視節能的重要性，讓每位員工都了解節能是工程管理之重要內容。工程部各專業管理人員要了解主要用電設備的數量運行情況。了解各種能源的收費標準。指派專人負責節能工作的檢查督促。推廣節能觀念意識和方法。不斷對用電用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析調查，使之不斷完善。應用物業自動化控制進行管理，根據季節時間變化，時刻調整。加強保溫材料的維護保養?？照{風量根據季節時間客人感覺隨時調整。照明線路的布置及調整。班組技工庫房燈具的選擇節能燈日光燈帶功率補償器。升降梯電扶梯的智能管理。采用節能開關控制照明聲控開關光控開關時間控制開關延時控制開關合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率，例如變壓器最合理的工作負載是，這時它各方面的利用率最佳。使設備保持良好的運行狀態。潤滑密封等采用節能水龍頭。物業管理工程維修部運行手冊編制審核批準物業管理有限公司二零零五年二月目錄第章工程部人員架構圖第二章工程部管理范圍第三章工程部規章制度第節第節公共部分第二節第二節強電專業第三節第三節空調專業第四節第四節弱電專業第四章工程部維修保養流程第五章工程部人員調配流程第六章工程部工作單流程第七章設備節能辦法第章第二章第章工程部人員結構圖部門經理維修主管維修主管班班電工班第三章第二章工程部管理范圍工程部負責的日常工作有對建筑物及所有機電設備的日常運行管理及維護保養。對物業未盡人意之處提出整改方案。對客戶的裝修工程方案審核，對施工進行監督管理。對客戶進行有償服務。為物業管理提供有關工程詢問。公司及物業管理處領導交辦的其它工作。強電專業負責整個物業變配電系統的日常運行管理及維