案設備選型及設備安裝等事項，從方便今后物業管理的角度出發，給發展商提供合理化建議，供其參考。項目入伙前，由工程部提供分公司工程維修人員及工具配備的建議，并負責物業辦公室的布臵。同保安部的聯系組織保安部人員對新接項目進行考察，向發展商提出有關安全保衛消防監控及停車場管理的合理化建議。接管售樓處樣板間的項目，保安部負責為其配備保安人員，并對其進行上崗培訓，達到中海及發展商的管理要求。同清潔綠化部的聯系組織清潔綠化部人員對新接項目進行考察，向發展商提出有關清潔第頁，共頁前期部與相關部門的聯系編號前期部工作手冊版號修改狀態綠化管理的合理化建議。接管售樓處樣板間的項目，清潔綠化部負責為其配備保潔安人員，并對他們進行上崗培訓，達到中海及發展商的管理要求。同財務部的聯系對新接項目進行物業管理費的測算，并報市物價局審核批準。建立售樓處賬目，收取或支付所發生的費用。同質量管理部的聯系提供中海物業管理公司的對外宣傳資料，協助發展商及售樓人員了解中海物業的管理模式，需要時可為其培訓。同人事部的聯系為售樓處樣板間工作人員制作工牌。同辦公室的聯系負責提供合格供應商，及時印制評審后的入伙資料及其他宣傳資料。第頁，共頁前期部與發展商之間的聯系編號前期部工作手冊版號修改狀態市場部辦理移交手續后，前期部正式同發展商接洽，開始工作。向發展商提供前期介入工作安排表，雙方確定具體介入時間。根據發展商的要求，組織相關部門進行實地考察，提供合理化建議。起草房屋使用管理維修公約，協助發展商到市居住小區管理辦公室審批。起草售樓處樣板間管理協議及管理方案，經雙方認可后簽字生效。督促發展商安排好售樓處工作人員的日常生活起居，力爭為其創造良好的工作和生活環境。向發展商提供中海物業宣傳資料及入伙時所需要的資料樣本。協助發展商售樓，保證其順利入伙。分公司成立后，向發展商引見各部門管理人員，使他們順利交接，保持良好的工作關系。對發展商提出的其他要求，在力所能及的范圍內給予滿足或經雙方協商達成致意見。第頁，共頁售樓處樣板間接管程序編號前期部工作手冊版號修改狀態前期部同發展商簽定售樓處樣板間管理協議后，及時向保安部清潔綠化部經理發出聯絡單，根據實際需要配備人員，按時入場。人員進駐前，前期部應負責督促發展商提供必要的住宿條件，安排好日常生活條件，解除其后顧之憂。保安部清潔綠化部應將配備人員名單交前期部存檔。凡發生人員變動應書面通知前期部。項目派駐管理人員的，日常工作由管理人員安排管理人員無法解決的，報前期部或主管副總經理協助解決。無管理人員的項目，發生問題應及時向各自主管部門及前期部匯報，由上級領導協助解決。涉及保安員保潔員內部事宜，可直接與保安部清潔綠化部經理聯系，但事后要向本項目管理人員及前期部經理匯報情況。保安員保潔員工作標準嚴格按照保安部清潔綠化部工作手冊中的基本要求執行，并根據現場情況制定出符合實際的工作手冊?？蓞⒄障嚓P部門工作手冊保安部清潔綠化部負責對各自派遣的人員進行崗前培訓，保證其能滿足服務的要求，前期部負責監督檢查，對培訓不到位的人員進行調換。前期部管理人員每月至少對售樓處樣板間項目進行次抽查，填寫售樓處樣板間月檢記錄，發現問題及時糾正。若發生重大事件，前期部無法解決的，由公司主管副總經理出面解決。第頁，共頁售樓處樣板間管理人員的編號前期部工作手冊職權與職責版號修改狀態售樓處樣板間管理人員職權直接同售樓處甲方人員接洽，解決日常工作中出現的問題。對保安清潔人員進行日常管理，有權依照工作表現建議相關部門對其進行獎懲。有權批準員工天以內病事假。根據工作需要，對保安員保潔員可建議更換人員或調換工作班次。豐富在職員工的業余生活，舉辦各種活動，如節假日聯誼會技能培訓等。二售樓處樣板間管理人員職責對售樓處樣板間的保安工作進行監督指導，制訂保安員崗位職責，定期培訓，保證所管轄區域內的安全與秩序。對售樓處樣板間的保潔工作號前期部工作手冊版號修改狀態人員培訓參加公司人事部組織的全體員工培訓。參加各主管部門組織的專業技術培訓。參加服務項目的崗前培訓及實操培訓。二培訓內容企業工作宗旨工作精神職業道德教育。企業規章制度員工守則勞動紀律教育。崗位職責專業知識操作規程服務質量標準培訓。禮儀禮貌消防安全相關法律法規培訓。三考核與激勵措施所有人員均應通過培訓考核后方可上崗。各級領導應經常與員工交流，了解員工的思想動態，最大限度地發揮每個人的主觀能動性和創造性。對工作中有突出貢獻的員工應給予定的物質與精神獎勵。第頁，共頁前期介入期間的經營管理編號前期部工作手冊版號修改狀態建立健全經營管理機制，為每個前期項目建立收支賬目，嚴格按照公司財務部的規定進行借款和費用報銷。支出管理規定售樓處樣板間接管前，由前期部同發展商確定所需人員數量及費用，簽定管理協議。前期部按照中海標準確定售樓處工作人員所需日常生活必需品種類數量，編制采購計劃審批表，上報主管副總經理審批。采購計劃批準后，由前期部組織相關部門或售樓處管理人員進行采購，采購人員應對采購物品的質量和及時性負責。采購物品經前期部驗證后在報銷憑證背面簽字認可，再下發到該項目。采購前的借款手續和采購后的報銷手續由前期部負責，采購人員應上交完整的報銷憑證，并在憑證背面簽字。審批權限按公司財務部有關規定執行。對分包項目保安公司保潔公司的費用支付，由分包協議簽定部門按照協議中有關規定支付。售樓處工作人員的各項薪金福利等由前期部填寫工資福利發放通知單，交財務部統領取并發放。第頁共頁前期介入期間的經營管理編號前期部工作手冊版號修改狀態二收入管理規定按售樓處管理協議規定的收費時間，提前周向發展商發出繳款通知書，列出付款項目金額及時間。同發展商提前預約收款時間，到財務部準備好相同金額發票，按時到發展商出收取費用，及時交到財務部入賬。前期部應為每個發生費用的項目建立賬目，詳細記錄每筆收入和支出，掌握盈虧情況，制定轉虧為盈方案。第頁共頁入伙前資料的收集與準備編號前期部工作手冊版號修改狀態向發展商提供如下物業宣傳資料中海物業管理有限公司簡介，包括公司概況企業文化管理優勢業績回顧等內容。物業管理費測算明細表，幫助售樓人員向客戶解釋物業管理費的構成。中海物業管理服務內容覽表中海物業服務指南房屋裝修管理規定房屋裝修管理協議書裝修指引二協助發展商準備好以下入伙資料可為其提供樣本入伙通知書業主收樓指引驗樓指引業主入伙會簽單住宅質量保證書住宅質量說明書三物業公司準備入伙資料樓宇接管驗收記錄包括電氣土建水暖三種入伙收樓記錄四聯單入伙工作組織方案項目管理方案入伙物品采購計劃第頁，共頁分公司成立后的交接工作編號前期部工作手冊版號修改狀態項目入伙前個月開始組建分公司領導班子，準備項目的入伙工作。前期部負責協調分公司同發展商的聯系，幫助進行入伙策劃制定入伙工作方案，并辦理前期部與分公司執行總經理的交接手續。項目介紹編制項目介紹報告書，內容包括項目位臵特點入伙時間設施設備售樓情況等。發展商情況介紹公司名稱背景負責人及同物業公司聯系人聯系電話公司地址等。入期間同發展商洽談的主要問題包括已解決和遺留問題，今后管理中可能存在的問題等。二資料交接將物業管理委托合同復印件及其他有關資料移交給分公司執行總經理。三人員交接將前期介入人員名單及其在該項目中的工作表現等情況提交執行總經理。四資源交接將前期介入期間所購臵的物品清單提交執行總經理，注明費用收支情況。五將以上所有內容列入交接清單中，辦理正式交接手續，雙方簽字確認。第頁，共頁萬科集團物業項目前期部工作手冊目錄編號前期部工作手冊版號修改狀態編號標題前期部組織架構圖前期部職權與職責前期介入工作內容前期部與相關部門的聯系前期部與發展商之間的聯系售樓處樣板間接管程序售樓處樣板間管理人員職權與職責售樓處樣板間保安員崗位職責售樓處樣板間保潔員崗位職責售樓處樣板間資源配備售樓處人員培訓與考核前期介入期間的經營管理入伙前資料的收集與準備工作分公司成立后的交接工作物業入伙時間覽表前期介入工作安排表物業入伙資料清單入伙資料審批表第頁共頁目錄編號前期部工作手冊版號修改狀態編號標題售樓處樣板間管理協議評審表聯絡單售樓處樣板間月檢記錄前期介入意見征詢表前期部分公司交割單第頁共頁前期部組織架構圖編號前期部工作手冊版號修改狀態主管副總經理前期部經理售樓處管理人員保安員保潔員其他工作人員第頁，共頁前期部職權與職責編號前期部工作手冊版號修改狀態前期部職權物業管理委托合同簽定后，市場部移交相關資料，前期部代表物業管理公司同發展商進步接洽。組織保安部清潔綠化部工程部等相關部門對新接項目進行考察，提出合理化建議。同發展商洽談售樓處樣板間的接管方案，經主管副總經理同意公司評審后促使雙方總經理簽定管理協議。監督檢查保安員保潔員的崗位職責及其執行情況，對不合格者有權向主管部門提出更換人選。二前期部職責編制項目前期介入工作安排表，在不同階段組織相關部門對項目進行實地考察，匯總各部門意見，編制考察報告供發展商參考。配合發展商的售樓需要，向其提供物業管理公司的宣傳資料入伙資料及其他需提供的材料。為新接項目建立檔案，收集保管售樓期間的宣傳資料和前期介入資料。同發展商保持密切聯系，跟蹤項目進展情況并隨時向主管副總經理匯報。每季度向發展商征詢意見次，填寫前期介入意見征詢表第頁，共頁前期部職權與職責編號前期部工作手冊版號修改狀態起草售樓處樣板間管理協議，同發展商協商致，在進駐前簽定協議。對售樓處樣板間進行不定期巡查，檢查各項目的服務質量，填寫售樓處樣板間月檢記錄，對發現的問題及時處理。按時向發展商收取管理協議中規定的各項費用監督保安清潔部門按時發放員工的各項工資福利。項目入伙前協助分公司配備人員資源，同發展商確認物業辦公室的各項設施設備，保證能夠按時入駐。介紹分公司各部門人員同發展商認識，保持良好關系。領導交給的其他工作。第頁共頁前期介入工作內容編號前期部工作手冊版號修改狀態組織公司各部門對項目進行考察，提出整體管理建議。從外觀統和維修方便為出發點，對空調的安裝提出建議。對電梯的安裝設備機房的通風等要求提出建議。對消防系統的設臵施工和管理提出建議。對智能化系統的設臵進行了解并提出建議。對垃圾站的設臵清潔的方式提出建議。對園林綠化的設計方案提出建議。對物業管理用房提出合理要求，并確定有關裝修方案。參與工程竣工后的政府相關驗收或查收有關驗收證明資料。做好前期售樓期間的輔助宣傳工作。協助發展商到小區辦審批業主公約為財務部報批物業管理費提供必要的資料。協助分公司編制小區入伙方案報發展商通過。做好售樓處樣板間的保安清潔等項管理工作。協助發展商做好成品保護工作。督促發展商收集移交各種批文工程資料和設備資料。第頁共頁前期部與相關部門的聯系編號前期部工作手冊版號修改狀態同市場部的聯系市場部同發展商簽定物業管理委托協議后，應將物業管理合同復印件前期開辦費復印件各份交前期部存檔，并介紹該項目洽談情況和聯系人聯系方式等。參加市場部組織的招標項目及物業管理