房地產市場的競爭很大程度上取決于企業土地資源占有量的多少，招標拍賣和掛牌出讓是房地產開發用地的基本供應方式。在土地供應完全市場化的趨勢下，如何做好競投工作，根據市場的實際需求和企業的實際狀況合理報價，并最終以合理的價格獲得合適的土地，已經成為房地產開發企業的項核心競爭力。土地競投方案作為種投標報價文件，不僅影響土地使用權的獲取，而且影響項目的土地成本。土地競投方案內容項目建議書的主要內容及結論競投地塊概況位置四至規劃要點等市場調查與預測類似用途項目數量建設情況銷售價格等項目策劃，形成項目開發經營方案確定用途規模檔次開發時機經營方式規劃方案設計與比選競投報價的計算編制基本報表項目總成本估算表銷售收入預測表投資使用計劃表財務現金流量表形成報價方案可行性研究報告通用要求規定負責部門策劃銷售部參與部門規劃設計部工程部財務部評審部門規劃設計部工程部財務部公司經營層審批部門項目決策領導小組主要輸入信息部門策劃銷售部的市場調研報告項目建議書土地競投方案主要輸出信息部門策劃銷售部規劃設計部審算合約部財務部工程部信息有可行性研究報告目的用途可行性研究是對擬建項目技術上和經濟上是否可行進行科學的分析和論證，為項目決策提供科學依據，其根本目的是實現項目決策的科學化民主化，減少投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟社會和環境效益?？尚行匝芯康闹饕蝿帐峭ㄟ^多方案比較，提出評價意見，推薦最佳方案，在市場研究技術研究和經濟研究的基礎上，編寫可行性研究報告?？尚行匝芯康闹饕饔糜凶鳛轫椖客顿Y決策的依據作為編制設計任務書的依據作為籌集資金的依據作為與有關協作單位簽訂合同或協議的依據作為項目建設的基礎資料作為項目考核的依據等。編制依據國家和地區經濟建設的方針政策和長遠規劃批準的項目建議書和同等效力的文件國家批準的城市總體規劃詳細規劃交通等市政基礎設施等自然地理氣象水文地質經濟社會等基礎資料有關工程技術方面的標準規范指標要求等資料開發項目備選方案的土地利用條件規劃設計要點條件等。主要內容份正式報告包括封面摘要目錄正文附表和附圖個部分。封面要能反映項目的名稱為誰所作誰做的報告完成時間摘要用簡潔語言介紹項目所處地區的市場情況項目本身的情況和特點研究結論。摘要的閱讀對象通常為對項目決策起決定性作用的人，所以摘要的文字應字斟句酌，言簡意賅，言必達意，字數以不超過字為宜。目錄最好要有目錄，以使讀者能方便地了解研究報告所包括的具體內容，以及前后關系，使其能根據自己的興趣快速找到所要閱讀的部分。正文是研究報告的主體，般按邏輯順序，從總體到細節循序進行。通常包括對具體內容有項目總說明著重說明項目背景項目評估的目的報告編制依據等內容項目概況介紹項目所處地址項目擬建規模和標準項目建成后的銷售對象等投資環境分析按市場調研相關要求市場研究按市場調研相關要求項目地理環境和附近地區競爭性發展項目分析項目所處地理環境鄰里關系項目的用地現狀附近近期開工競爭性項目的情況等，按市場調研相關要求規劃方案及建設條件各種建設條件是否滿足項目建設需要，就項目的規模項目檔次建筑物的裝修標準功能面積分配等提出建議建設方式與進度安排建議發包方式，就建設進度安排物資供應主要建筑材料的需要量作出估計或估算投資估算及資金計劃就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排作出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。項目總投資估算，應包括項目投資概況估算依據估算范圍和估算結果，般估算結果匯總中應包括土地費用前期工程費用開發費用管理費用銷售費用財務費用不可預見費用等。項目評估基礎數據的預測和選定通常包括銷售收入測算成本及稅金和利潤等部分。項目經濟效益評價這是報告中最關鍵部分，需充分利用前述分析研究結果，對項目的經濟可行性進行分析，包括現金流量分析資金來源與運用等。風險分析般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，就項目面臨的主要風險如建造成本售價租金水平開發周期可建設面積對項目主要經濟評價指標如財務內部收益率財務凈現值和投資回收期等等影響程度進行定量分析，對當地政治經濟社會條件可能變化的影響進行定性分析?？尚行匝芯康慕Y論主要是說明項目的經濟評價結果，項目是否具有較理想到財務內部收益率是否有較好的資金自身平衡能力和較強調抗風險能力以及項目是否可行。如果該可行性研究報告用于向國家計劃管理部門申請辦理立項報批手續，還應包括環境分析能源消耗及節能措施項目組織機構等內容。附表對于正文中不便于插入的較大表格，為了便于閱讀，將其按順序后附于正文之后。般包括項目投資估算表投資計劃和資金籌措表項目銷售計劃表項目銷售收入測算表營業成本預測表營業利潤測算表財務現金流量表分全部投資只有資金資金來源和運用表貸款還本付息估算表和敏感性分析表，等可根據各職能部門常用表格進行修改確定。投資環境分析市場調研投資估算等表格也可以附表形式出現在報告中。附圖般包括項目位置示意圖項目規劃用地紅線圖建筑設計方案平面圖項目所在城市總體規劃示意圖與項目性質相關的土地利用規劃示意圖項目用地附近土地利用現狀圖和項目用地附近競爭性項目分布示意圖等。有時還應包括報告中的些數據分析圖，如直方圖餅圖曲線圖等。全程策劃書通用要求規定負責部門策劃銷售部參與部門規劃設計部工程部審算合約部評審部門公司經營層審批部門總經理主工程成本計劃含材料差價包括樁基礎土建工程費用水電安裝工程費用工程設備費用室外附屬工程費用發展新型墻體材料專項用費散裝水泥專項資金等附屬公共配套設施費計劃列入項目規劃圖規劃要點，列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用等公共基礎設施費用計劃包括開發項目內直接為商品房配套建設的道路供水供電供氣排污排洪照明綠化景觀環衛等公共基礎設施費用，以及結建人防經費教育地方附加費煤氣建設費消防設施建設費安防費等銷售費用計劃前五項累計管理費用計劃前六項累計財務費用計劃前六項累計利率時間項目的開發成本計劃表費用項目面積單價元總價萬元百分比土地及拆遷補償費用前期費用房屋建筑安裝工程費附屬公共配套設施費公共基礎設施費用銷售費用管理費用財務費用合計施工總體組織設計通用要求規定負責部門工程部項目部參與部門策劃銷售部規劃設計部評審部門工程部策劃銷售部規劃設計部審批部門工程總監主要輸入信息部門設計圖紙現場條件和信息規劃管理部門確定的規劃控制條件和用地紅線圖相關政府部門對環保防疫消防綠化人防地震等要求，其他專業部門對交警供水供電電訊污水路燈供氣供熱教育廣電市政道路等要求主要輸出信息部門工程部策劃銷售部規劃設計部輸出信息有施工總體組織設計內容施工現場總平面圖及四至關系工程項目分期開發和建設計劃施工現場總平面布置所有參與方的生產設施辦公設施生活設施等布置施工現場管線布置方案施工現場道路交通布置方案施工現場綠化布置方案施工現場圍墻及警衛等設置施工現場售樓處與營銷廣告布置施工現場土方平衡計算及方案施工現場組織架構部門設置及指揮系統甲方供應材料和設備計劃工程項目施工總進度控制與保證計劃工程項目質量控制與保證計劃工程項目成本控制與保證計劃物業管理計劃通用要求規定負責部門工程部項目部參與部門策劃銷售部評審部門公司經營層審批部門工程總監主要輸入信息部門竣工驗收報告質量保修書使用說明書物業管理招標文件范本物業管理委托合同范本合格物業公司名單主要輸出信息部門物業管理計劃選擇的物業公司物業管理委托合同物業管理方案策劃階段?物業管理的早期介入?制定物業管理方案確立管理檔次服務標準財務收支預算?選聘或組建物業管理企業前期準備階段?機構設置和人員編制?人員選聘和培訓?規章制度制定?物業租售代理啟動階段?物業的接管驗收?住戶入住?產權備案和檔案資料建立?首次業主大會和業主委員會成立日常運作階段?房屋修繕管理房屋維修修繕日常養護?房屋設備管理室內給水設備排水設備熱水供應設備供熱設備消防設備通風設備空調設備供電及照明設備弱電設備電梯設備防雷裝置等?綜合管理服務清掃保潔綠化與美化治安防范消防管理車輛管理等?經營性管理服務衣著飲食居住娛樂購物等物業管理招標文件項目規劃建設概況物業管理招標內容招標工作進度計劃招標文件組成投標文件組成投標要求開標評標與決標評標辦法和實施細則計分方法及定標原則有關說明附件授權委托書格式附件投標書格式附件項目總平面布置圖物業管理合同文本項目后評價通用要求規定負責部門財務部參與部門相關職能部門項目部評審部門公司經營層審批部門總經理主要輸入信息部門項目全過程信息計劃信息和實際信息主要輸出信息部門項目后評價報告目的用途所謂項目后評價，是指在項目建設銷售運營后，通過對此項目的前期工作項目設計項目施工項目銷售直至運營的綜合評估分析，確定有關項目預測和判斷是否正確并分析原因，從項目實施全過程中吸取經驗教訓，為今后改進提高項目決策管理等工作水平創造條件，并為提高項目投資效益提出切實可行的對策措施。它是在項目執行完成后，對項目目標的完成情況實施過程實施效果及影響所進行的系統的客觀公正的分析。項目后評價的作用主要表現為總結項目管理的經驗教訓，提高項目管理水平提高項目決策科學化水平對項目本身進行監督和改進可用來對各部門工作進行考核評價，并作為獎罰依據。內容對項目的背景目標實施過程和結果作簡單表述對項目目標完成情況作出評價，重點回答項目目標是否合理目標是否達到如未達到為什么在項目選定和準備階段預計到的不利條件是否已經消除減輕或改變如沒有，為什么項目實施的時間進度，實際進度與計劃進度的偏差及其原因在物資財務管理方面的問題及其產生的原因對項目作出的重大修改及修改的原因采購供應商及承包商等參與方的表現財務評價技術后評價經濟分析列出主要結論主要經驗教訓和有特點意義的問題。市場調研報告項目建議書土地競投方案