置本作業任務，主持內部評選會議，向總經理推薦首選方案。主辦崗位土建設計管理按時完成以下作業描述中各節點作業。緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續，取得地塊的規劃參數。作業描述編制工作進度計劃因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應立即與土地開發崗位起啟動土地投標工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應比投標截止日期提早至天，留有定的時間余地。委托概念方案設計主辦崗位按照項目的規模和特點從優秀設計師信息庫中選擇至名分屬不同設計單位的合適人選，并通過選中的設計師與其注冊的設計單位聯系委托設計事宜。向設計師提供地形圖復印件和規劃指標各份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。編寫設計任務書草稿詳見作業指導書編制設計任務書。此項作業應在概念方案設計階段內同時完成，其中主要內容應盡早與設計單位溝通。概念方案的設計成果必須嚴格遵照招標文件中的規劃成果要求和文本格式。通常的要求為規劃設計成果文本格式的規劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。規劃內容與深度規劃說明書包括現狀條件分析，規劃總體構思，規劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮用地平衡表，主要技術經濟指標總用地面積總建筑面積住宅建筑面積公建建筑面積容積率建筑密度綠地率集中綠地率等。還可根據方案構思的特點建議畫龍點睛的物業名稱。規劃總平面圖包括小區住宅建筑布局公建與市政設施設置建筑層數建筑間距綠化布局集中綠地面積道路布局停車泊位數量停車庫面積周邊情況反映比例尺指北針日照分析等。小區公建設施應按土地招標書相關要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內按城市居住區公共服務設施設置標準要求為小區配置。表達規劃設計意圖的效果圖如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。內部評選侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單以本公司和本系統的營銷策劃為主，分發會議通知，落實設計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經理批準。簽訂設計咨詢合同與內部批準方案的設計單位簽訂設計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充保密責任和知識產權歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規劃方案招投標。內部審核本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規劃參數，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的致性等。發現問題必須限定設計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內部評議的優化意見與設計單位溝通，由設計單位酌情修改。資料移交在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發崗位，作為技術標并入土地投標文件。保密責任本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復印資料的分發應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關人員透露投標方案的內容。旦查實有泄密現象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位的責任。土地狀況調研作業目的取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。作業依據公司年度開發計劃，土地招標書，地區地形圖，地區管線圖。主管崗位總經濟師熟悉現場內外環境情況，糾正調研報告中的。協管崗位總建筑師，總工程師熟悉現場內外環境情況及地質情況。主辦崗位土地開發負責現場調研的組織工作，編制調研報告。協辦崗位營銷策劃熟悉現場內外環境情況。緊前工作條件已獲取相關土地將要招標的信息。作業要求踏勘現場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據需要組織不同的專業人員，從以下內容中選擇調研項目。踏勘現場必須編制調研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質照相簿，也可以是電子相冊文件。報告經多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內容，在建筑方案招投標結束之前整理完成。本作業形成的調研報告的編制質量接受總經濟師的檢查和評價。作業描述調研外部環境生活環境包括地理位置周邊商業教衛公交娛樂設置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創建特色街區的可能。能源環境包括供電，供水，供燃氣等能源容量現狀和與本地塊最理想的接口位置。市政環境包括周邊道路級別，有否拓路計劃雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。建筑環境特別注意地塊南北兩側原有建筑的用途性質層數總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。對貼近規劃紅線的區外建筑還需調查其建造年代，結構穩固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。地質水文環境了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。調研內部環境地面障礙物動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹古樹水面建筑。如地形圖上沒有標記的應補上。對于基本平坦的地塊須粗估場地現狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊須向當地測繪部門申領標有等高線的地形圖?？罩姓系K物有否途經和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。地下障礙物對照地區管線圖，核實地塊內有否需要搬遷或改道的管線。本小區比較理想的出入口位置。對于流經本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。編制可行性研究報告作業目的項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發者還需進行更為詳憑證起保存。工程付款管理。本主辦崗位收到項目經理上報的工程用款申請表詳見附表二后，除仔細校對數據是否有計算，用款類別有否填錯，發票是否正規外，應核對以下內容并據此判定屬于正常用款或特殊用款正常用款的判定條件是施工單位編制的驗工月報已經投資監理和項目經理的審核申請用款的額度在合同約定范圍之內而且用款額度已列入本月資金計劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉報總會計師批準后交出納支付。出納在申請表的實付記錄欄填寫本次實付金額和出賬日期后復印份交還項目經理。由現場的成本控制崗位人員據此登錄在現場的工程撥款臺賬上。特殊用款的判定條件是如申請用款的額度不在合同約定范圍之內，需由項目經理附送補充合同，此補充合同須經原合同簽署人簽署，并經合同管理部門確認如申請用款的額度沒有列入本月資金計劃，項目經理需附送書面的陳述理由并經總經濟師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應根據付款依據是否充分本月資金計劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見，報總會計師批示?？倳嫀熑缬挟愖h，應和總經濟師再次協調，如不能取得致意見，可在申請表上簽署意見后報總經理最后批示。不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦崗位應于拒付，否則須承擔失職責任。如實際發生預算外付款的，本主辦崗位應隨即滾動調整項目的財務預算。本主辦崗位應在每月的固定日，向項目經理提供合同執行情況匯總表詳見附表三。與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數據的正確和致。工程竣工后的財務管理。項目竣工并取得大產證后，應及時將開發成本結轉至開發產品。有時因種種原因需要提前結轉的，應由總會計師與財稅或審計部門事先溝通協商。為能準確地計量開發成本，本主辦崗位需要做好以下工作合理測算預提成本費用本主辦崗位應會同項目經理和成本控制崗位人員清理所有尚未執行完畢的合同，對尚未支付包括尚未簽訂的合同的成本進行測算和預估。測算預提成本費用時務求合理，力爭精確，并須項目經理簽字確認。本主辦崗位據此將預提成本費用按對應的明細科目入賬，然后調整項目的目標總成本。預提成本費用必須設立臺賬詳見附表四預提成本費用明細表，并將實際發生的支付登記入賬。每月將此表復印交項目經理核對直至項目組撤消。預提成本費用如有節余，應劃轉至當期利潤。項目決算施工合同如是包干性質的，那么合同價加上合同外費用的審計價即為決算價施工合同為費用開口或暫定價性質的，則應以審計價為決算價。審計報告除應明列確定的直接費和所有合同規定的費率外還應對甲方代墊的如審計費，水電費，甲供建材設備的定額返回款等等所有墊付款進行清算確認。工程保修金按合同規定的決算價比例提留。在保修期內如需動用保修金，須附原項目經理的書面報告并獲總工程師的批準。待保修期滿，且物業管理單位蓋章確認無質量糾紛后由原項目經理書面報告，總工程師批準，將保修金余額退還施工單位。附表合同執行情況表合同編號本方簽約公司對方簽約單位合同標的金額決算價或審定價保修金比率合同有效期年月日至年月日合同約定的支付方式追加注記付款日期憑證號發票金額實付金額代墊金額累計已付登錄日期備注合計制表人附表二項目用款申請表合同編號工程名稱對方單位合同價萬元本月計劃余額萬元申請用款額萬元累計已付款萬元其中現金支付萬元甲供料抵充萬元申請說明經辦人項目經理年月日投資監理審核總經濟師批示財務部審核總會計師批示總經理批示本次實付傳票編號年月日年月日年月日年月日年月日年月日用款科目勘察設計費咨詢評審費可行性研究人防費公共配套設施費其他前期工程費大市政配套費室外上水工程費室外排水工程費變配電工程費室外燃氣工程費室外道路工程費園林環境工程費智能化系統土建工程費安裝工程費其他建安費監理費中介費工程管理費附表三項目合同執行情況匯總表編制單位金額元合同編號合同對方名稱合同摘要合同金額或預算價決算價或審定價累計已付款及代墊款累計付款比率質保金質保金比率應付未付款備注土地合同小計二前期工程合同小計三基礎設施合同小計四建筑安裝合同小計五公建配套合同小計六開發間接費小計總計注。非合同性成本可以參照合同