測繪單位進行原始地貌測繪，為項目施工總平面規劃設計提供依據，也為今后土方分判施工及結算提供依據。地質勘察完成時間初步勘察在方案設計前詳細勘察在擴初設計前落實部門發管部或項目部委托勘察單位對項目地塊地質情況進行勘察配合部門項目部現場配合，如提供臨水臨電接駁等注意事項項目塊獲取后，就可以進行項目地質情況初步勘察，初步勘察最晚必須在項目規劃設計方案階段完成。通過初步勘察，可大致了解本項目地塊的基本地質情況及復雜性。規劃設計方案確定后，應立即根據規劃設計方案對本項目地塊地質情況進步進行詳細勘察。般來說，工程勘察費占項目開發總成本的比例很小，而地質情況勘察的準確性相當重要，對確定基礎選型及基坑支護方案影響極大，應嚴格按照規范勘察密度及勘探深度進行勘察，不宜為省勘察費而隨意減少勘探點及勘探深度。對于地形高低起伏大地質情況變化大地質情況復雜的項目，如初步勘察中反映出地質情況變化大或地質情況復雜的項目，在詳細勘察時應適當加密勘探點或加深勘探深度。這種情況下地質勘察結果的全面性及準確性對準確選取基礎形式及基坑支護方案尤其重要，在項目地質勘察階段對此如不高度重視，今后在施工中才發現地質勘察結果全面或不準確將可能引起不得不改變基礎形式改變基坑支護形式等重大變更，有些甚至已為時已晚而無法采取彌補措施，現場相當被動，對項目的影響將不可估量。周邊市政配套調查及方案優化完成時間方案設計前落實部門發管部項目部周邊市政配套調查設計部周邊市政配套與項目接駁方案優化配合部門項目部現場配合，如現場實地踏勘測量等注意事項發管部及項目部應在項目前期方案設計前對項目周邊市政配套情況進行實地踏勘及向有關市政部門收集相關資料的方式進行調查，并將調查情況提供給設計部發管部及設計院，供方案設計及方案優化時參考。供水重點調查項目所在片區的供水現狀是供水充裕還是供水緊張，調查供水水廠及管道網絡的建設現狀及近遠景規劃，調查水壓水量數據及周邊樓盤供水解決辦法。通過上述情況的調查分析，制定本項目臨時施工用水和正式供水的解決方案，為小區環路管道敷設方式小區要否二次加壓及地下水池容量主體建筑各樓層是利用市政壓力直接供水還是變頻供水等解決方案提供依據。供電通過對項目所在片區變電站及供電線路現狀及近遠景供電建設規劃的了解，調查分析周邊可靠的臨電電源接駁點，調查分析小區正式供電各種可能的外線解決方案，以最終找出最經濟可靠的供電方案。④電訊電訊工程包括有線電視固定電話移動通訊寬帶網絡等市政配套工程。通過前期的市場調查和經濟分析，需要確定由市有線電視臺還是由當地鎮辦電視臺的接入有線電視信號小區固話是采取電信還是網通的運營方案小區網絡是采取上網還是寬帶上網等電訊解決方案。燃氣由于燃氣管道建設進度往往跟不上項目所在片區的城市建設進度，故項目開發前期往往面臨著是依賴市政燃氣管道供氣還是小區自建瓶組站供氣的方案選擇。燃氣工程方案的確定需要綜合權衡項目所在片區燃氣配套建設的總體規劃本項目規劃方案設計如小區自建瓶組站，則燃氣瓶組站范圍內都不得有建筑物小區竣工入伙時間等方方面面情況來進行決策。排污隨著社會對節能環保政策的日益重視，政府對小區污水排放的審查也日趨嚴格。小區污水經過化糞池處理后能否直接排入市政污水管道不但決定于周邊污水處理廠的投運進度，而且還決定于小區于污水處理廠之間污水市政管道的建設情況。如小區污水不能在入伙時直接排入市政污水管道，則在項目開發前期考慮建設小區污水處理生化池，并需相應考慮生化池的建設用地建設成本運行維護費用等等問題。設備選型定位完成時間方案設計階段落實部門發管部設計部設備選型定位注意事項做好設備材料的選型定位工作當前建筑市場中材料品牌眾多，產品規格檔次不，產品質量也良莠不齊。同時，施工圖紙中般不給定材料品牌，有的連材質也不給定，需要根據樓盤的定位和設備參數來選用合適的材料產品。因此，做好設備材料的前期選型定位工作就尤為重要。在進行材料選型定位時，首先要對本項目所需采用的水電氣空調等各設備材料及常見品牌進行列舉盡量不要漏項，然后通過調查問卷廠家考察樓盤調研等方式對各種類的產品品牌進行調查研究，并按照各品牌的市場占有率生產供貨能力性價比等參數進行檔次劃分，最后根據本項目樓盤檔次定位來在同檔次的設備材料品牌中進行選擇。新材料新技術新工藝的運用相對土建專業的產品材料相對穩定而言，設備專業的新材料新技術新工藝變化較快發展迅速。例如年前還在大量使用的鑄鐵排水管現已基本被管普遍替代在短短兩三年間，小區對講已經歷了普通壁掛式或嵌入式對講黑白及彩色可視對講住宅智能化集成終端等幾代產品的更替。因此，在項目開發前期的設備材料選型定位工作中，要加強對各種新材料新技術新工藝的考察研究，按照施工樣板小規模試用大規模使用的步驟來謹慎持續地推進三新設備材料的運用。前期工程階段施工路口開設完成時間前期工程開始前完成，并盡可能在圍墻施工時與圍墻并考慮。落實部門發管部負責向城市管理部門報建項目部負責施工路口位臵選定及路口開設施工管理配合部門合約部負責委托施工單位施工注意事項施工路口位臵宜結合小區總平面設計正式路口位臵設臵。盡量結合主包單位標段劃分考慮每個主包單位都有的出入口，施工路口的數量應以滿足及方便現場施工管理需要為原則，不宜太多，也不宜太少同時也應兼顧不同施工階段或現場流水施工的需要。④施工路口應按城管文明施工需要設臵洗車臺及沉砂池等，并續銷售創造了舒適的看樓路線。設施配套也是大項目持續開發所必須及時完善的。國社項目建設開始就考慮到業主入托入學購物就醫等硬件設施的及時配套。項目開發到年低，在入伙后的很短時間內就先后建成并投用了外方和中方小學幼兒園農貿市場麥當勞餐廳室外泳池以及互惠超市等配套，第二個幼兒園和中學已開建。今年還將在年中開始修建大型購物街等大型公共建筑。應該說在配套建設方面，國際社區打的是有準備之仗。但電力配套建設方面，受政府辦事能力和服務意識方面的制約，到目前為止外部電源仍未建成通電，對項目后期開發產生較大阻力。目前公司正在盡最大努力尋求突破。品質投訴特點國社項目業主品質投訴具有持續性特點由于該項目系滾動持續開發，前期入伙業主由于配套不完善，周邊環境有待開發，還有較大部分投資型業主的原因，不急于入住，對房屋質量驗收不積極，甚至入伙時也不到現場。導致入伙后相當長段時間，陸續有業主接房驗收，造成集中入伙整改特征不明顯，變為持續整改。還有個品質要求高的特點由于該項目地處三環以外公里多，相對周邊樓盤來講房屋售價較高，受市場因素影響后期業主購房價格上漲較快，造成心理期望值偏高，不自覺地會對比前期樓盤，當發現在價格發生較大變化的同時，樓盤品質并未有明顯提升，自然而然地形成不平衡心態，提高質量標準，加大質量投訴率。量大面廣容易集結社會影響大，也是大項目質量投訴的重要特征就國際社區而言，各地塊業主甚至包含未入伙工程，很容易通過網絡等方式形成集結之勢，若有件小事處理不好或不當，極有可能在短時間內形成群訴事件，難以收拾。好在成都公司已經深刻地意識到這個問題，已經制定出多項應對策略和內部措施制度，已建立了套快速應對機制。當然，這套機制在實踐當中，還需不斷完善和修正④業主對居住配套期望值較高也是品質投訴的焦點之。在此又要提到項目整體發展思路和整體規劃方案的重要性。由于前期銷售對業主提出的有關配套投用和呈現時間解釋不清或說辭，造成業主與公司產生誤解，最終又沒能給出有說服力的答復，導致投訴升級。國際社區項目因整體發展計劃的變更和局部的規劃調整，也使銷售承諾引發了不少業主投訴?，F場工程管理的經驗和特點施工生活區辦公區實行提前規劃集中管理，對于提高如此大項目的管理效果水平以及辦事效率等起到了積極作用。當然，這樣做的前提是在大發展計劃地塊規劃明確的基礎之上的。在后期開發的地塊內設臵集中攪拌站，既節約了投資，也提高了工程進度，更明顯的是為項目物資供應的管控提供了有利條件。待開發土地的利用也關系到現場工程管理。國際社區項目在生活辦公區搭建攪拌站設臵可利用地材的堆存環境改造方面，以及地塊規劃展現方面，應該說是與物業過程介入管理息息相關的，簡單地說就是項目規劃和物業管理充分合作，合理分工，使待開發地塊的價值得到有效運用，既為銷售創造了條件，又降低了工程成本。④國際社區按規劃條件劃分為個地塊，平均每個地塊面積百多畝。前期工程家監理單位個監理部要同時監理三個地塊，從工作成效看，明顯感覺到力不從心。經過大量的同行交流，我們改變了監理分判模式，堅持個地塊不少于個監理部，且工程總監只承擔個地塊甚至半個地塊監理任務，這樣保證了現場大量繁雜的監理工作能夠在總監的領導下快速處理，效果很好。根據國際社區項目特點，在去年下半年對項目部進行了整合，其目的就在于統籌管理和突出重點。經整合，國際社區設項目二部和景觀市政部，由國際社區項目發展經理統協調。景觀市政部系針對國際社區大市政景觀專門成立的，目的是對景觀工程實行專業化管理，全力打造國社市場賣點，為后期樓盤持續旺銷提供硬件支持。統管理有利于人力資源和其他內外部資源有效共享，合理均衡地對大項目實施管理并對政府周邊關系形成更加密切的溝通渠道和協作關系。內外部協調事務繁多也是大項目管理的特點之在項目開發初期，項目部成立前后，我們就積極主動地收集各方信息，與政府相關部門，周邊農村街辦派出所等建立起了良好的溝通渠道，且直以來保持著良好的合作關系，對后續開發的順利推進排除了不利條。郭總還曾親自帶領項目部和公司相關部門負責人到政府政務中心拜訪過規劃建管等主要公務人員。對公司內各部門的配合，意識到主動和理解的重要性，在經常性地與各部門進行正式和非正式交流學習的同時，項目管理也得到了相關部門的理解和支持。公司各部門均能做到主動調整部門內分工，人員安排向大項目合理傾斜，適應國際社區整合后管理模式。本項目能夠得以如此快速的發展，與公司各部門的全力支持和配合密不可分?？傊?，大項目管理有著太多自身的特點，總的來說大致有以下幾個方面計劃為主，統籌至上各方介入，統協調市政先行，設施配套品質保證，科學創新?？傊湓?，全局意識是大項目成敗的關鍵,如何保證項目開發又好又快，是個難題，以上做法有的是成都公司近年來的經驗，有的則是出了問題后得到的教訓。效果如何，關鍵在于過程中的落實。這是項枯燥而漫長，需要細心和恒心的工作。我們清醒的認識到在目前的房地產市場形勢下，企業要保持行業領先地位，速度和品質二者缺不可。我們更有信心，通過我們的努力，在快速開發模式下，使已得到市場廣泛認可的中海地產品牌和流的樓盤品質得到保持和提升。萬科集團房地產開發項目工程管理流程指引對于普通的房地產開發項目而言，工程管理流程般如下項目部組建公司取得用地許可后，應盡早確定項目經理人選，盡快明確項目前期人員組成，以便有專門部門及人員開展及推動項目前期工作。完成時間取得用地許可證后落實部門公司項目部成立后，應著手研究各階段項目部各方面人員需求計劃及到位計劃，并通過公司人