基礎設施 區內基礎設施完善發達。

沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資 所需的水煤氣等供應充足。

工業用地上建筑必要的專用設備在數量 和質量上，居于沈陽市前列。

三居住條件 大東區是沈陽市最適合于居住的城區之，南北兩條運河流經全區，沿 岸花團錦簇樹木蔥榮景色優美，適合開發高檔住宅區特別是正在 建設的大東廣場，是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區適合建設金融保險高檔寫字樓等商貿服務設施。

除此之外，區內還擁有大片閑置的 工業倉儲及生活用地可供開發利用，房地產業發展潛力巨大。

四工業基礎 大東區是當前沈陽市最具競爭力的工業區。

區內聚集了眾多優勢企業， 如沈陽金杯客車制造有限公司沈陽黎明航發集團沈陽華潤壓縮機有 限公司沈陽三洋空調有限公司沈陽東芝電梯有限公司沈陽金杯通 用汽車有限公司沈海熱電廠等。

同時，還吸引了大批國外知名企業 到大東區投資，如美國通用公司德國寶馬汽車公司日本三菱自動車 工業株氏會社沃爾瑪中國有限公司美國泰克公司日本豐田通 商株氏會社三洋電機有限公司和美國吉列公司等。

大東區是沈陽民族工業的發祥地，經過近百年的發展，目前已形成以汽 車飛機發動機機械設備制造生物制藥儀器儀表和其它機械制造 業為主的龐大的產業群。

是全國最大的機械加工區，其境內所產輕型客 車占全國的市場份額達以上，航空發動機占全國以上。

大東區內可置換的與需重新盤活的工業用地有萬平方米，水煤 氣電等工業用基礎設施完備，有相當豐富的工業資源尚未得到充分利 用。

區內有所大學兩個國家級研究所以及眾多的工業企業，培養和 儲備了大量專業技術人才，以及支專業素質高技術精湛的產業工人 大軍。

五的因子 有交通流量公交站點密度公交線路數道路通達程度等。

個別因素 個別因素指具體影響宗寫字樓需求和價值的影響因素。

這類因素對房 地產市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業房地產的影響卻是 最直接最具體。

影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素 和交通便捷度。

資源因素 資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段地塊位置地塊規 模臨街寬度臨街深度容積率建筑密度建筑物面積層高層 數停車場狀況基礎設施狀況等。

核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳，總論 項目概況 項目情況 項目名稱順天大廈 項目地址沈陽市大東區 總建筑面積平方米。

其中公寓及寫字間約平方米，商 鋪約為平方米，地下停車場及設備用房約平方米。

建筑高度層含地下層 建設單位情況 建設單位沈陽市宏建房屋開發有限公司 法人代表王立祥 資質等級房地產開發企業資質三級 公司地址遼寧省沈陽市沈河區彩塔街號 項目建設的必要性 實踐大東區十五發展規劃的需要 在沈陽市大東區十五經濟和社會發展規劃中指出結合市府大路 沿線餐飲業較發達東陵西路汽車貿易漸成規模和地鐵號線出口處的 潛在商業資源優勢，規劃發展具有商務休閑金融中介特色餐飲購 物娛樂汽車品牌貿易為特色的商業功能東擴軸。

本項目處于地鐵 號線出口和內環線交匯口，項目的實施實現了相關規劃的建設要求協調大東區產業結構的需要 大東區是沈陽民族工業的發祥地，經過近百年的發展，目前已形成以汽 車飛機發動機機械設計制造生物制藥儀器儀表和其他機械制造 業為主的龐大的產業群，是中國著名的航空發動機制造基地數控機床 生產基地輕型汽車生產基地。

但是，大東區產業主要以制造業為主， 而經濟的發展趨勢是第三產業漸成主流，本項目的建設對于協調大東區 產業結構具有重要的意義。

實現大東區帶三圈規劃目標的需要 隨著沈陽地鐵控范圍之內，因此， 項目可行，值得投資。

項目選址及建設條件 項目所處區域 沈陽市概況 沈陽是東北地區最大的中心城市。

地處東北亞經濟圈和環渤海經濟圈的 中心，具有重要的戰略地位。

以沈陽為中心，半徑公里的范圍內， 分布著鋼鐵基地鞍山煤炭基地撫順化纖基地遼陽煤鐵基地本溪 石油基地盤錦煤糧基地鐵嶺電力基地阜新等座百萬人口以上的大 型工商業城市，構成了經濟聯系特別緊密市場容量巨大的城市群體， 不僅可為工業企業提供豐富的礦產資源，而且還是個購買力極強的產 品銷售市場。

沈陽市是中國交通最發達的地區之，也是東北地區最大的交通樞紐。

以沈陽為中心，至北京大連哈爾濱撫順丹東高速公路網已經建 成。

距營口港公里，距大連港公里，可與世界多個國家和 地區的港口通航。

連接山海關大連丹東長春哈爾濱等地條鐵 路干線匯集于此，并且與朝鮮蒙古俄羅斯直接相通。

沈陽桃仙國際 機場，是東北地區最大的樞紐機場，距大東區公里。

沈陽東站坐落在 區內，條鐵路專用線構成發達的貨運網絡。

圖沈陽市在遼寧省的位置 大東區概況 大東區位于沈陽市東部，是沈陽市市內五城區之。

面積平方公 里，人口萬，是沈陽市內面積最大的城區。

交通條件 大東區所在地沈陽是中國交通最發達地區之，也是東北地區最大的交 通樞紐，已形成陸?？樟Ⅲw交通網絡。

公路以沈陽為中心，沈陽至北京大連哈爾濱撫順丹東環五 射的高速公路網已經形成。

鐵路沈陽作為東北地區最大的鐵路樞紐，鐵路網密度居全國首位。

連 結山海關大連丹東長春哈爾濱等地條鐵路干線匯集沈陽，并 且與朝鮮蒙古俄羅斯直接相通。

海運從沈陽出發，小時可達營口港，小時可達大連港，可與世界 多個國家和地區的港口通航。

空運沈陽桃仙國際機場，是東北地區最大的樞紐機場。

從沈?，F代工 業示范區出發，分鐘可抵桃仙國際機場。

以桃仙國際機場為基地的北 方航空公司，已開通國內外航線多條，可直達中國號線進入大東區，圍繞在這里設立的個站位，大東區 將推出帶三圈的地鐵經濟發展框架。

其中帶指大東區新的 經濟隆起帶。

三圈指，在地鐵號線津橋站滂江站黎明文化宮站 站口的周邊，半徑米的范圍內，打造個經濟圈。

本項目處于 滂江站，依托環路靠近城市中心區，商業較發達居民密度較大收 入層次較高和交通便利的優勢，重點發展以行政辦公金融保險信息 產業商務和商貿為主的具有高科技含量的現代城市集群商業帶，拉 動和提升城市居民的生活消費水平和消費能級。

可行性研究報告編制依據 投資項目可行性研究指南國家計委以計辦投資號文件， 中國電力出版社 建設項目經濟評價方法與參數第三版中國計劃出版社 沈陽市國民經濟和社會發展十五計劃和遠景目標綱要 沈陽市城市總體規劃大綱年 國家遼寧省及沈陽市政府現行有關規定及文件 大東區第三產業發展規劃十五及年 房地產開發機構發布的工程建設方面的標準規范定額沈陽市及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料 投資項目方簽定的協議書或意向書 其他有關依據資料 項目批復文件 主要技術經濟指標與研究結論 表順天大廈項目主要技術經濟指標表 序號項目指標單位 建筑類 總建筑面積 占地面積 二投資類 項目投入總資金萬元 土地取得費用萬元 前期費用萬元 城市基礎設施配套費萬元 建筑安裝工程費萬元 園區配套費萬元 管理費用萬元 銷售費用萬元 財務費用萬元 預備費萬元 資金籌措萬元 項目資本金萬元 銀行借款萬元 銷售收入投入萬元 三財務類 凈現值稅后萬元 內部收益率稅后 靜態投資回收期稅后年 借款償還期年 順天大廈項目經測算，預計總投資為萬元，預計總銷售收 入為萬元，經計算，該項目的盈利水平較高償債能力較強， 而且銷售收入及建設投資等不確定性因素基本處于可數的高檔次寫字樓物業由專業的高素質 寫字樓物業管理公司接手，大部分都是發展商自己成立的附屬物業管理 公司或者市場上小規模的物業管理公司。

統業權寫字樓物業管理主要由開發商自營 可以認為統業權形式下發展商有在商務配套上投入更大成本的動機。

而統業權的寫字樓物業物業管理水平不顯著高于分散業權的寫字樓物 業。

實際上，在實地調查中筆者發現，統業權的寫字樓項目的物業大 多由發展商自己的物業管理公司接管。

如房地產大廈金廈廣場的金廈物 業，瑪麗蘭總統大廈的瑪麗蘭物業仲量聯行為合作方，東北電力開發的 光明大廈的東電物業，以及世鴻地產的三個統業權寫字樓項目均由世 鴻的鴻運物業接管。

實際上沈陽市寫字樓物業管理市場上高質量的專業物業管理公司較少，除了地王國際的凱賓斯基酒店管理，匯寶國際的世 邦魏理士，以及商貿國際的戴德梁行等少數幾個知名的寫字樓物業管理 公司，其余的都是沈陽市本地的小型的物業公司或附屬于發展商的物業 管理公司，管理水平參差不齊。

隨著更專業的寫字樓開發商進入沈陽市 寫字樓市場，更多符合現代商務活動要求的寫字樓也要求相應的高水平 的物業管理，將會有更多的專業的寫字樓物業管理公司出現。

沈陽市寫字樓市場分類研究 酒店連體項目 此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發商在開發酒店時將部分物 業作為商務目的的招租，并與酒店物業統管理，此類物業包括四星級 酒店高登國際大酒店的寫字樓項目，以及四星級酒店皇城酒店的寫字樓 項目。

開發商持有項目 房地產開發商開發并持有的中高檔寫字樓物業，包括華新國際開發的華 新國際大廈，瑪麗蘭房地產開發公司開發的總統大廈等。

另外還包括由 世鴻地產開發的并統持有的三個中檔寫字樓物業鴻洋大廈，東祥大廈， 鴻運大廈等。

非專業房地產企事業單位持有項目 這類是由大型非專業房地產企事業單位開發小部分自用，大部分出租的 寫字樓項目，比較具有代表性的是建筑面積萬平米的房產局開發的 房地產大廈金廈廣場，以體完成的。

在這過程中，人的心理因素對房地產需求 和價