為山地含低山丘陵火山及玄武巖臺地， 比重為。

面積 齊齊哈爾是黑龍江省第二大城市和省直轄市，我國北緯以北的最大城市，國家重要的工業基地 商品糧基地和畜牧業基地，是黑龍江省西部地區的政治經濟科技文化教育商貿中心和重要的交通 樞紐，也是國務院批準的全國十三個較大城市之。

齊齊哈爾轄區縣市，人口萬，其中市區人 口萬，幅員面積平方千米，耕地萬畝，草原萬畝，葦塘萬畝，水面萬畝，大 小河流條。

氣候 齊齊哈爾市屬溫帶大陸性季風氣候，四季特點十分明顯春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季暫短霜 早，冬季干冷漫長。

齊齊哈爾南部屬溫暖干旱農業氣候區，中部屬溫和半干旱農業氣候區，北部屬溫涼半 濕潤農業氣候區。

齊齊哈爾市年平均氣溫在至攝氏度之間，南北相差攝氏度左右。

年平均無霜期至 天。

年日照時數在至小時，生長期五至九月日照時數為至小時。

年降水量在 至毫米之間，生長期降水量般在至毫米之間，占年降水量的以上。

齊齊哈爾市有利的 氣候條件是輻射充裕，雨熱同季，不利的氣候條件是旱澇低溫早霜風等。

人口及人文 人口 齊齊哈爾市總人口萬，市區萬項目地所處市中心區人口約萬人。

齊齊哈爾市是多民族的城市，少數民族有滿族朝鮮族蒙古族回族達斡爾族鄂溫克族柯費與收入的比例略有變化。

季度消費支出占可支配收入的，比上年提高個 百分點， 消費支出的增幅高于可支配收入的增幅個百分點。

居民消費心理正在悄然轉變，類似住房按揭貸款 的超前消費形勢已經為人們接受。

服務性消費增幅較大，消費觀念轉變。

季度，城鎮居民人均服務性消費支出元，同比增長， 高于人均消費性支出的增幅，其中，人均在外飲食家庭服務交通與通信服務居民服務等消 費支出都有較大幅度的增長。

在滿足基本的衣食住行需求后，城鎮居民開始注重生活質量的提高，在健 身強體便利交通通訊改善居住條件提高生活檔次等方面，成為人們生活中追求的目標。

序言 年初到年月初，中鐵二十三局集團第二工程有限公司營銷部門深入齊齊哈爾市房地產 市場繼續調查，我們分門別類，采取宏觀普查分類立項普查重點調查入戶訪問隨機抽樣調查分 類抽樣等方式，對齊齊哈爾市商業和住宅房地產市場進行了全面的調查研究，并形成初步的調研報告。

在 對大量的調查數據調查信息統計基礎上，形成了本可行性研究報告。

本可行性研究報告從項目的產品組 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳， 合招商定位產品定位建筑規劃工程設計營銷策劃物業管理角度提出建議，為集團公司領導提 供即時有效的建議和決策依據。

由于該項目的市場調研屬于動態式調研，在以后的項目運作過程中，我們將會繼續跟蹤市場，為項 目的運作提供即時有效的決策依據和建議 策劃的目標 ?地標創立齊齊哈爾市新的商業地標，并使其含營 不是每個開發商的開發初衷，目前，國內眾多的商業地產開發的多數項目，基本都是這樣的結局，這些 失敗的教訓希望能得到公司決策者的關注。

?如何達到發展商的戰略目的與短期戰術目的 ?怎樣做出正確的市場定位 ?怎樣規劃才能更好地表達產品，發揮產品的優越性 ?現金流如何實現。

政府優惠政策 同意拍地款次性先預交全款的二分之，另二分之款額需交作為抵押金，此款以現金形式拍 地上繳。

項目建設背景 根據局集團公司產業結構調整的要求，結合二公司的實際，經二公司黨政領導班子聯席會議研究決定， 由我公司下屬子公司齊齊哈爾萬通房地產開發有限責任公司，開發齊齊哈爾市勞動湖南擴用地 地塊商品住宅及商業小區。

公司將以高品質的開發建設，優美的居住環境和流的物業管理為宗旨，建設 齊齊哈爾流的高品位，具有較深文化底蘊的住宅及商業小區。

為創建新型城市住宅及商業小區，我公 司經過全面認真的市場調研，根據目前房地產市場現狀與發展趨勢，對項目區位環境及經濟效益預測作出 如下分析。

第篇齊齊哈爾市房地產市場概況簡析 齊齊哈爾市基本情況概述 自然概況 區位 齊齊哈爾市位于中國東北松嫩平原，地處東經至度北緯至度，東臨大慶市和綏化地 區，南接吉林省白城地區，西靠內蒙古呼倫貝爾盟，北與黑河大興安嶺接壤，距省會哈爾濱市公里， 距綏化市公里，距白城市公里，距海拉爾公里，距黑河市公里。

全市總面積，平 方公里，其中市區面積，平方公里，海拔高度般在至米之間。

齊齊哈爾西北有核心競爭力 ?典范使項目開發與周邊各物業形成良好的互動，形成齊齊哈爾花園式小區住宅典范 ?現金流產品以最短的營銷周期快速資金回籠保證公司的現金流。

基本策劃思路 ?在對項目進行研究分析的基礎上，確立項目的戰略切入定位和實施營運的前提效益條件 ?從外部和內部視角把握項目的核心利益契合點，提出構筑體化價值轉換體系啟動并整 合多個營銷推廣概念，筑巢引鳳速戰速決的戰略思路 ?做足前置營銷準備。

大膽假設，小心求證，為項目審慎擬定總體定位，包括主題功能等 ?對項目的整體建設提出規劃設計指導性建議，并對開發計劃做出部署。

本策劃需解決的問題 本項目不能單純從建筑面積的單層面出發，應從項目自身的產品組合業態設置，從所處區域，從 鶴城城市發展態勢乃至城市對省乃至整個東北的城市占位級，應高屋建瓴的，以城市運營的高度對待。

城市升級與產業格局調整成為主旋律。

城市運營的時代，這是開發商必須深度認知的更高級能量從地 產開發到更為進步的生活方式的開發和城市文明的開發。

今天，地產營銷本質是為更進步的生活文明開發 與城市運營的復合價值增值體同時引導城市升級擴展，同時。

做為地產開發企業，建筑規劃必須保證日后 該物業的正常經營需求，產品涉及開發商投資者經營者三個主體層面中，開發商在種意義上是提供 服務的主體，要保證自己開發的產品能得到投資者經營者的支持，首先須保證產品能滿足市場的基本需 求。

任何脫離市場規律的開發理念，最后的結局是開發商被動的成為房東，成為經營的主體，被動的中用于購買食物的支出所占比例就越大，隨著國家的富裕，這個比例呈下降趨勢。

恩格爾定律 的公式 食物支出變動百分比 食物支出對總支出的比率 總支出變動百分比 國際上常常用恩格爾系數來衡量個國家和地區人民生活水平的狀況。

根據聯合國糧農組織提出的標 準，恩格爾系數在以上為貧困，為溫飽，為小康，為富裕，低于為最富裕。

歷史文化分析 齊齊哈爾市是座歷史悠久的文化古城，有三百多年的歷史，項目地東北側有天主教堂，以西有龍沙 公園，龍沙公園是齊市歷史文化悠久的見證。

年清政府移吉林水師駐齊齊哈爾。

年定齊齊哈爾為 水師營制。

年于齊齊哈爾設火器營。

年齊齊哈爾建城。

年黑龍江的副都統和將軍先 后由墨爾根移駐齊齊哈爾。

年在齊齊哈爾設黑水廳。

年齊齊哈爾為黑龍江省省會。

年齊齊 哈爾實行市制。

新中國成立后，齊齊哈爾先后為嫩江省黑嫩省黑龍江省的省會，年黑龍江省與松 江省合并，省會設在哈爾濱市，齊齊哈爾改為省轄市。

經濟發展概況 生產總值全市實現生產總值億元，比上年增長。

第產業增加值億元，增長 第二產業增加值億元，增長 第三產業增加值億元，增長。

三次產業結構為。

第二三產業對的貢獻率分別為和。

人均地區生產總值 元，增長。

建筑業固定資產投資和房地產業 全年建筑業企業實現增加值億元，按可比價格計算比上年增長。

資質等級三級 及以上的建筑業企業指總承包及專業承包企業，不包括勞務市城鎮居民人均可支配收入元，比上年增長 全年實現社會消費品零售總額億元，比上年增長 全年在崗職工平均工資元增長。

城市居民人均建筑面積平方米。

恩格爾系數 居住價格指數上漲。

固定資產投資完成億元，比上年增長 相關指標 外貿進出口總額完成萬美元，下降出口萬美元，增長。

全市金融機構各項存款余額年末億元，比年初增長。

其中，單位存款 億元，增長城鄉居民儲蓄存款億元，增長。

元，按可比口徑比年初增加 億元，同比增長。

全市財政總收入完成億元，比上年下降。

地方財政收入完成億元，下降。

其中，公共財政預算收入億 元，下降。

全市財政總支出億元，增長。

其中，公共財政預算支出 億元，增長。

全年規模以上工業經濟效益綜合指數，提高點。

實現主營業務收入億元，增 長。

實現利稅總額億元，增長。

其中，實現利潤億元，增長實現 稅金億元，增長。

消費增長的主要特點今年季度 收入三升降，工薪收入的增長占主導地位 人均可支配收入構成中，工薪收入扣除個人所得稅個人社會保障金等同比增長人均經營 凈收入同比增長倍人均財產性收入同比增長倍轉移性收入下降。

工薪收入的增長是去年底和 今年初行政事業單位職工增加工資和企業發放效益工資及獎金所致。

二是隨著國企改革的深入進行，部分 改制成功企業，生產強勁恢復，職工的收入較改制前普遍大幅提高。

說明計劃經濟帶給了市民穩定的收入增 長。

消費支出快速增長，特征各異 消費傾向消分包企業實現利潤億元，比上年 齊齊哈爾市各產業總值圖 億元 億元 億元 第產業第二產業第三產業 增長，完成房屋建筑施工面積萬平方米，增長，其中實行投標承包的房屋建筑施工 面積占。

全市固定資產投資億元，比上年增長。

在投資中，民間投資億元，增 長國有及國有控股投資億元，增長外商及港澳臺投資億元，增長。

裝備食品兩大主導產業完成投資億元，增長，占工業投資的。

億元以上建設項 目共個，比上年增加個，完成投資億元，增長。

新增固定資產億元，增長 。

全市房地產開發投資完成億元，增長商品房銷售面積萬平方