德國的養老社區 特點老年住宅與養老院相結合 德國老年產業分為兩種體系社會住宅體系，養老院體系。

社會住宅體系內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。

養老院體系是種接近住宅形式的養老院。

項目分析 項目優勢與機遇 政策和領導優勢 黨的十七大報告提出加快推進以改善民生為重點的社會建設，老有所養是 改善民生的重要內容。

政府社會都在積極支持探索創新多元化的城市養老 模式，解決在創新養老模式中所遇到的各種問題，民政部保定市各級領導對 養老社區建設的高度重視也為項目的實施提供了強有力的政策和領導組織保障 支持。

區位優勢 盧莊村位于我市重點生態示范區北部新城中央腹地，西距植物園米，氧源全覆蓋，婦幼保健院建設中兒童醫院建設中環顧西北，項目周邊 配套成熟，宜建宜居，區位優勢明顯，具有得天獨厚的養老優勢。

劣勢與機會 建設大型養老生態社區的經驗不足 項目將最終將形成各項功能齊全，環境優美，完全實現市場運作的養老社 區。

如此模式的養老社區建設在保定市可借鑒經驗較少，這是項目開發者所面 臨的個嚴峻的挑戰。

老年社區的現狀與問題，給我們創造了機會 由于我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國范圍來看老年公寓的建設供不 應求老年公寓的布局不盡合理老年公寓的價位偏高和些老年公寓和養老 機構建筑老化，設施不全等這些問題都給了我們可借鑒的經驗，給我們的發展 創造了機會。

二項目總體定位 項目總體定位 保定首席養生養老綜合文化社區彰顯綠色生態的老年健康社區 在環北京經濟圈發展的大背景之下，依托保定市各級政府的支持，按照全 國老齡委民政部相關政策，與保定市愛心敬老協會密切合作。

發揮企業運營 優勢，聯合打造 國構均按度抗震設防。

新近堆積黃土狀亞粘土，輕亞粘土為高壓縮性土，本層厚度米，具有非 自重濕陷性Ⅲ級，允許承載力取。

黃土狀亞粘土厚度待定，具有非自重濕陷性Ⅲ級，允許承載力取。

黃土狀輕亞粘土，厚度米，具有非自重濕陷性，允許承載力取。

基礎處理及設計方案待地質勘察后再確定。

場區內所有建筑物均采用鋼筋混凝 土條形基礎。

結構選型 各建筑物結構選型見下表 序號名稱結構形式墻體樓屋面基礎 公寓樓磚混采用承重粘土多孔磚現澆鋼筋混凝土樓屋面鋼筋混凝土條形 基礎第章總論 項目名稱綠城頤樂養老社區項目 投資單位保定市宏嘉大有投資置業有限公司 項目地點保定市北市區韓莊鄉盧莊村，占地畝。

項目背景分析及必要性 項目背景分析 解決老齡化社會問題的需要。

據世界衛生組織的資料稱，個國家的老年人口系數達到以上歲 以上人口或歲以上人口時，標志著這個國家或地區進入老年型。

目 前，我國歲以上老年人口已達億多，占全世界人口的五分之，占全國 總人口的以上。

到世紀中葉將超過億，占全國總人口的，即每 個人中就有位老年人又預測我國歲以上老年人數將從年的億 占總人口的增加到年的億占總人口的，我國已 成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。

有關資料顯示，我國現有多 萬老年人獨守空巢。

隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為個世界 問題，同樣是我國面臨的個嚴峻問題。

保定和全國樣老齡化程度為以上。

新建綠城頤樂養老社區，也是解決老齡化社會問題的需要。

構建和諧社會的需要 黨中央國務院發出構建和諧社會的號召，保定市委政府也提出建設和 諧社會的要求。

如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。

尊 老愛幼是我們中華民族的優良傳統，新建綠城頤樂養老社區項目，將為保定弱 勢老人孤兒等提供了個老有所養老有所學老有所為老有所樂的 好場所，不僅使老年人的晚年生活豐富多彩快樂幸福，也為孤兒等困難弱勢群體提 老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要 經營模式。

自住型老年公寓， 陪助型老年公寓， 特護型老年公寓， 經典案例法國老年公寓特點酒店式公寓 人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，法國也是歐洲人口老齡化國 家的典型。

特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模 式。

在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據老年人的需要設計，如防滑設施和無障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據自己 的需要選擇長住或短住。

老年住宅社區 養老社區是在傳統養老模式的基礎上產生的種創新型的養老模式，它 是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛星城性質的全齡化 服務型養老社區，實現了人性與專業親情與服務的完美結合。

經典案例臺灣長庚養生文化村 特點配套齊全，建設社區 以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，建成了全球最大的銀發地產區。

是社 區，又像醫院是醫院，又像社區，這就是臺灣最新推出的房地產概念養 生文化村。

集養老醫療生活娛樂等功能于體。

養老產業發展趨勢 養老設施功能全齡復合化 我國傳統的養老設施功能單，僅能滿足老年人生活的基本需要。

隨著社 會的不斷發展和人們生活水平的日益提高，老年人對養老設施的要求也日漸提 高，因此，養老設施的功能也必然向著養老醫療康體休閑娛樂等復合功 能方向發展。

為老年人提供健康，舒適的社區大環境，實現真正意義上的老 有所養，老有所為，老有所樂，老有所醫。

而配套服務設施的大量出現，也使 社區發展呈現全齡化趨向。

經典案例英國老年社區 特點配套設施齊全的全齡化大型老年社區 英國的老年社區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過種以上。

具有完善的配套設施與功能區劃分，是集合了居住， 商業服務，度假療養為體的大型綜合社區。

養老院與養供個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成 長。

這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。

加快社會養老事業發展的需要 綠城頤樂養老社區項目實施后，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊環境較 差等這現狀，將擴大收養收治規模，完善服務功能，亮化美化生活環境， 更好地履行上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁的服務宗旨。

項目建設的必要性 保定市老年人口結構和未來五年發展趨勢，從年齡結構和城鄉分布情況看， 保定市老齡人口結構有以下幾個特點 是老年人口比例高。

截至年底，全市人口約萬人，其中周歲以上老年人為 萬人，占全市總人口的。

其中男性萬人，女性萬人。

高于 全國老齡人口的平均水平，老齡化趨勢十分明顯。

是農村老年人比重大。

截至年底，市區周歲老年人有萬人，占市區人口的， 占全市歲以上老年人口的農村周歲以上老年人有萬人， 占全市農村人口的，占全市歲以上老年人口的。

是低齡老人數量多。

全市周歲以上老年人中，周歲老年人口為萬人， 周歲老年人口為萬人，周歲老年人口為萬人，周歲 老年人口為人，歲以上老年人口為人。

其中歲的老年人占 老年人口總數的。

按照全國老年人口的遞增速度國家公布的平均數據和保定市總 人口的自然增長率為從市計生委得到的數據測算，我市老年人口比例 將持續提高，到年，預計全市老年人口將達到萬人，占總人口的 。

養老產業發展趨勢 養老設施產業化 長期以來，我國的養老產業直是民政機構社會福利的部分，近年來雖 逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。

近年來，隨著社會經 濟的不斷發展，和我國老齡化的不斷加快，養老產業逐漸成為民間投資關注的 新領域。

因此，如何借鑒國外先進的產業發展模式，找出條多元化發展的新 途徑，是保證在市場經濟條件下，我國養老產業發能夠快速健康發展的重要任 務。

打破傳統的單養老模式，實行家養老為主，社會機構養老為輔的復合型 養老模式。

老年公寓加大，便于坐凳或坐輪椅使用 老人容易失禁，衛生間應靠近臥室，并設長明燈 開關門鈴和門窗把手應適當降低安裝位置。

地面和浴池底都應防滑，浴池廁所樓梯及走廊兩側應設扶手，改變方向 和高度的地方應用明顯色彩 提高房間照明度，并抑制眩光，據日本分析，照明度需提高倍 老人體溫低于常人，采暖地區應考慮提高供暖溫度 廁所宜用推拉門，不用平開門老人聽力降低，應提高報警響，各種設施上的文字說明應加大，以利老 人識別。

三經濟測算 序號名稱單位數量 總建筑面積 其 中 養老護理用房 綜合服務設施 綜合管理樓 綜合服務設施 康復保健用房 醫護及體檢用房 營養配餐與食療用房 后勤服務用房 接待服務用房 老年護理業務培訓用房 配套設施 員工宿舍 設備用房規劃建設用地面積 綠化率 容積率 三綠城頤樂養老社區的盈利模式 國內目前對于老年產品的物業管理還停留在養老院敬老院的管理模式 上，對于市場化的管理老年社區的模式，還處在起步探索階段。

老年住宅物業管理的收入結構盈利預測 收入結構 盈利預測 由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設施的使用率將大大高于普通 社區。

如果經營得當，其盈利能力將高于普通住宅如下例。

老年住宅與普通住宅的會所收益比較 普通社區會所收入萬元 老年社區會所收入萬元 注以居住人口為人的社區為例，普通住宅的會所使用率為，老年住宅為，會所費用元人年。

由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因此，經營收益將高于普通社區，同時經營成本也較普通住宅低。

常規物業管理 服務收入 老年社區物 業管理收入 結構 針對老人的 專項服務收 入老年社區服務的供應及收費方式 社區服務內容 參照國內外現有老年住宅的社區服務內容，針對老年人生心理特征的老年服 務應包括下