變集體土地為國有土地后，以 有償轉讓土地使用權的方式提供給單位和個人進行建設。 用地政策和方式在實際中存在的問題 用地合理規劃問題 由于缺乏對城市化建設的科學認識，長期缺乏統合理科學的用 地規劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了 個利益空間，客觀上形成了土地征占越多財政利益越大的激勵機 制，結果造成多征多占土地的現象急劇上升，城市大量向外擴張和重 復建設大型園區的圈地現象日益增多，導致了大量土地閑置，大大 降低了農村土地的利用率。 征地補償的范圍和標準問題 第，在征地補償范圍上，我國土地管理法中明確規定了土 地征用的補償標準，即征用耕地的補償費用包括土地補償費安置 補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第二在征地補償標準上， 按照目前國家及各省市的有關規定，征用耕地的土地補償費，根據地 類的不同最高為該耕地被征用前三年平均年產值的十二倍。征用耕地 的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人 口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕 地的數量計算，并規定了安置補償費的最低標準。應該說，這種補償標準在原來的基礎上有所提高，但仍存在定的不足。它難以正確體 現地塊的區位差異及各地經濟發展水平，農民在獲得征地補償和拆遷 補償后，仍然難以維持現有生活水平，從而產生對城市化的抵觸情緒， 定程度上阻礙了城市化的建設。 征地補償分配和土地收益分配問題 部分省市按照當地的土地管理條例征償和被征地農民基本生活 保障試點辦法等規定，初步建立了被征地農民基本生活保障基金制 度，即把大部分土地補償費和全部的安置補助費均劃入同級財政在銀 行設立的被征地農民基本生活保障基金財政專戶，重塑。 通過加快城市建設步伐，以不斷完善城市綜合服務功能，創造個投 資者安心放心舒心的創業環境，真正把儋州市建設成為環境優美 生活舒適人盡其才物盡其用地盡其利的最適宜創業的現代化城 市。 因此，為了營造儋州市流的人居和創業環境，全力打造嶄新的 城市形象，促進全市經濟社會跨越式發展，瓊海市各級政府社會有 識之士應當審時度勢，面向新世紀迎接新挑戰謀求新發展。全力 推進瓊海市城市化進程步伐。 綜上所述，本項目建設是適時的，也是必要的。 目錄 第章項目總論 項目概況 可研報告編制依據 可行性研究報告結論及建議 第二章項目背景及建設必要性 項目背景 項目建設的必要性 第三章市場分析及建設規模 市場分析 建設規模 第四章項目選址及其建設條件 項目建設地點 項目建設條件 第五章建設方案 方案綜述 基礎設施建設 項目開發建設的基本要求 土地供應方案 第六章環境保護項目地址與環境現狀 項目建設對環境的影響 環境保護治理方案 環境影響評價結論 第七章工程招標 招標原則 招標范圍 招標組織形式 招標方式 第八章機構設置及勞動定員 組織機構與勞動定員 建設管理 第九章項目實施進度建議 第十章投資估算與資金籌措 投資估算 資金籌措 第十章財務分析 財務分析原則和方法 土地出讓金收入估算 成本的計算財務盈利能力分析 盈虧平衡分析 財務綜合評價 第十二章社會效益分析 土地儲備對土地利用的作用 土地儲備對土地市場及地價的影響分析 第十三章研究結論與建議 研究結論 提出建議 第章項目總論 項目概況 項目名稱 儋州市那大城區土地儲備項目 項目建設單位 儋州市城市建設投資有限公司 項目區域 儋州市那大城區 項目建設內容 本項目共收儲土地宗，園地路南側文化路東側兩宗地，宗 北靠西部中心醫院，面積畝宗北靠市人民廣場，面好的經濟效益，社會效益和生態效益。 建議 此項目的建設符合國家和海南省為拉動內需穩定經濟及促 進房地產市場發展的有關政策。因此，建議有關部門在資金和政策等 方面給予大力扶持，并且協調好土地規劃建設各方面的條件，以 使項目早日實施，發揮作用。 建設單位應加強風險意識，通過積極而有效的管理手段，控 制投資，規避投資方面的風險。 建設單位應從項目的建設期起，就應開展廣告宣傳工作，擴 大知名度，以降低和規避市場風險，保證儲備用地的銷售價格和銷售 率，創造較好的經濟和社會效益。 第二章項目背景及建設必要性 項目背景 衡量個區域城市化水平的指標主要有兩個是人口指標，即 城市人口占總人口的比重另個是用地指標，即非城市用地轉變為 城市用地的比率，這也是城市化反映在土地利用上的個顯著的指 標。土地作為人類生存發展的基礎和源泉，土地是有限和稀缺的，我 國正處在城市化的快速發展時期，土地供求關系之間矛盾日益突出， 而在企業自行招商和存量土地分散進入市場的情況下，城市土地市場 存在著土地供應總量失控土地價格扭曲尋租活動盛行等問題，因 此，通過土地儲備實現政府對土地級市場的調控，提高城市土地資 源配置效率，有利于推進與區域產業化經濟發展水平相互協調的城 市化建設，有利于區域可持續發展的實現。 城市化建設中土地利用的依據分析 我國土地管理法明確規定，城市市區的土地屬于國家所有 城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體 所有國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征 用。任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用 國有土地，但興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經 濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業 建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外農民集體所有的土 地的使用權不得出讓轉讓或出租用于非農建設。以上法律規定表明，在當前的用地政積畝 站前地區宗，面積畝共收儲面積畝。主要建設內容包 括畝土地征用與安置基礎設施建設五通平 道路給水排水電力通信場地平整。 項目投資及資金來源 本項目開發總投資額為人民幣萬元。其中征地安置補償 萬元，耕地占用稅萬元，耕地開墾費萬元， 基礎設施費用萬元企業管理費萬元不可預見費 萬元財務費用萬元?？裳袌蟾婢幹埔罁? 中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國土地管理法實施條例 國家投資土地開發整理項目管理暫行辦法 土地開發整理項目資金管理暫行辦法 儋州市土地利用總體規劃 儋州市國民經濟和社會發展第十個五年計劃及年遠景 目標綱要 國家和地方制定的其它與土地開發整理相關的法律和規章 儋州市城市主城區總體規劃 國家和海南省現行的技術規范和定額 建設單位提供的有關資料。 可行性研究報告結論及建議 主要結論 城市土地儲備制度是近幾年城市土地制度改革的項創新，也是 房地產領域的個熱點。目前，土地儲備制度已成為許多城市政府調 控城市土地市場的主要工具，儲備土地也成為各地以招標拍賣掛牌方 式供應土地的主要來源，亦是新的經濟增長點。本項目的建設提高儋 州市政府對土地市場的宏觀調控能力，實現中心城區土地資源的優化 配置，為城市建設提供建設用地和建設資金保障。本項目的建設，符合國家及海南省的產業政策，項目的選址也符 合儋州市城市規劃的要求。周邊環境優越，社會公共服務設施配套齊 全。項目的建設亦改善儋州市的投資環境增加地方財政收入，促進 儋州市房地產經濟的發展拉動相關產業發展擴大內需等宏觀效益 方面都產生積極的作用。 經財務分析表明全部投資內部收益率為，投資回收期為 年含建設期，項目盈利能力強。盈虧平衡點為，說明該 項目具有很強的抗風險能力。 綜上所述，本研究的結論為，項目建設符合規劃要求，市場前景 好，建設條件具備具有良場，市政府駐那大鎮。其是海南西部地區經濟交通通信和文 化中心，地處西部工業走廊核心區，位于境內的洋浦經濟開發區是海 南經濟開發建設的重點，中國熱帶農業科學院華南熱帶農業大學設 在市內。市內基礎設施及配套建設日臻完善新建和改造城區道路 萬平方米，排水給水電力電信燃氣管網消防等交 通便利，環島西線高速公路粵海鐵路西環線貫穿境內。 改革開放以來，富有開拓進取精神的儋州人，不斷解放思想，實 事求是，與時俱進，努力開創儋州發展新局面，全市的經濟和社會各 項事業建設取得了令人矚目的成就，綜合實力進步增強，先后獲得 了全國農業百強市全國衛生城市全國文明示范市 全國城市環境綜合治理優秀市中國優秀旅城市全國詩 詞之鄉中國楹聯之鄉和全國民間藝術之鄉全國園林 綠化先進市等榮譽稱號。年在全球經濟衰退的背景下，儋州 全市經濟發展較為平穩，全市生產總值完成億元，比上年增長 。其中第產業生產總值為億元，增長，增幅同比上升個百分點第二產業總值億元，減少工業增加 值億元，減少，增幅同比下降個百分點第三產業 總值為億元，增長，增幅同比上升個百分點。地方財 政般預算收入億元，增長城鎮居民人均可支配收入 元，增長農民人均純收入元，增長。 十五時期是海南發展的重要戰略機遇期，是壯大支柱產業 夯實經濟基礎增加經濟總量提升綜合實力凸顯體制創新特色 樹立開放新形象構建和諧海南的關鍵時期也是儋州向中等城市邁 進構建瓊西經濟文化中心實現跨躍式發展的重要階段。儋州市 國民經濟和社會發展第十個五年規劃綱要提出了今后年我市經 濟社會的發展思路指導原則戰略目標發展重點，明確了十 五時期儋州的功能定位主導產業和扶持政策。十五時期儋