的商貿城進行集散。 從宏觀背景來看，建設中瑞商城是順應社會發展潮流符合 國家方針政策和發展戰略的，具有極大的發展前景。 微觀背景 城市居民消費觀念和方式的深刻變化，迫切要求對城市 農貿市場進行改造提升。城鄉居民生活消費水平迅速提高，消費 觀念和方式發生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴格。 同時，城市農貿市場開始暴露出諸多弊端，其進貨渠道廣而雜， 規范管理難度大，環境臟秩序亂服務差產品劣價格貴以 及偷稅漏稅等問題逐步顯現出來。在超市消費異軍突起的形勢下， 原有城市農貿市場再也無法養尊處優，其改造和提升已擺上 議事日程。 大型跨國商貿流通企業的經營業態及理念，對城市農貿 市場提出了挑戰。近年來，華聯沃爾瑪家樂福等大型跨國和 跨地區商貿流通企業，新的經營業態和經營理念推動了現代服務 業的快速發展，特別是生鮮農副產品進入超市，生鮮農副產品超 市化營銷方面占據了相當的市場份額，對城市農貿市場形成了 擠壓另方面，這種消費方式較好地滿足了人們生活節奏加快的要求和對消費安全的關注，以及對優質服務和良好消費環 境改善的企望，深受廣大市民的歡迎。這些新的經營業態經營 理念和城市居民新的消費觀念，都對原有城市農貿市場形成巨大 沖擊。城市農貿市場按照超市化改造，已逐漸成為發展的必然趨 勢和迫切要求。 項目建設的必要性與意義 規劃發展的需要 由于淮北市縣地理位置優越，幾年來經濟發展水平超過全 國平均水平，城區不斷地擴展，市區人口也在不斷增加，年 月，淮北調整行政區劃，全縣人口萬人，城區人口萬人， 近年來外來人口的增加數量較快。在擴展新區的同時，舊城改造 的力度也很大。另外，淮北市的城區規劃近幾年有了很大變化， 人口居住的分布也發生了變補性，加強雙方的經濟合作。國內在農產品加工方面顯示了非常 強的比較優勢。例如，肉類制品和蔬菜制品顯示出農產品深加工具 有的潛力。所以，應突破性地發展具有比較優勢的蔬菜畜產品 水產品及特色產品等農副產品的深加工產業，依靠科學技術，提高 產品的科技含量和附加值，提高農產品的市場競爭能力。 建設規模與建設內容 項目總占地，畝。商鋪建筑面積，層， 框架結構街道下水道路燈等。容積率， 建筑密度，綠地率。商貿城交易額預計達到億元。 第四章建設條件與場址第章總論 項目名稱及承辦單位 項目名稱孫疃鎮楊柳商業街項目 承辦單位安徽省房產綜合集團公司公司 項目擬建地點楊柳村東 項目負責人 依據與范圍 依據 農村商貿城建設與管理指南農市發號 淮北市縣總體規劃 淮北市縣國民經濟和社會發展十二五規劃草 農產品商貿市場發展規劃 項目可研報告委托書 建設單位提供的基礎資料 相關法律法規政策標準 研究范圍 本可研報告的研究工作范圍包括論述項目提出的背景，分 析項目建設的必要性和緊迫性，并對農產品市場未來發展的需求 進行分析，根據農產品市場需求和建設條件擬定建設規模，根據 淮北市縣總體規劃和項目特點選擇場址，擬定工程技術方案 節能環境保護消防勞動保護與安全防護，企業組織與勞動定員等方案，估算項目總投資，評價項目的財務效益，并進行國 民經濟評價及風險分析。 市場發展前景與服務范圍 淮北市縣位于安徽省北部，蘇魯豫皖四省交界，按照國家 主體功能區劃分，屬于黃淮海農產品主產區。在安徽省加快皖北 地區經濟發展的過程中，在加快東部產業轉移的過程中，位居 淮北平原腹地，承東啟西連接南北，物流樞紐，承接東部產業 轉移的前沿，將面臨巨大的商機巨大的人流物流信息流， 成為淮海經濟圈核心地區，因此孫疃鎮楊柳商業街項目的建設具 有良好的發展前景。 商業街服務范圍改造現 有農產品商貿城，發展經紀人代理農產品拍賣網上交易等方 式，增強交易功能。加快建設以冷藏和低溫倉儲運輸為主的農產 品冷鏈系統。加強農業信息化建設。加強對農業的服務。各地要 加快開通整車運輸鮮活農產品的綠色通道，抓緊落實降低或免交 車輛通行費的有關規定，并盡快實現省際互通。積極推進農業標 準化。要加強農產品檢驗檢測基礎設施建設，提高進出境檢驗檢 疫裝備和檢測技術水平，增強防范和處理外來有害生物入侵的能 力。加強農產品質量安全工作，實施農產品認證認可，禁止生產 銷售和使用高毒高殘留農藥，加快農產品質量安全立法。近幾年來，國家及各地方人民政府先后出臺了系列優惠扶持政策 和辦法，為農業產業化發展提供了良好的宏觀環境。 從我國社會發展形勢及國家政策等宏觀方面顯示，農產品倉 儲流通交易等方面將面臨個全新的轉型和發展的機會。因 此，本項目的提出是符合國家有關農業農村經濟發展的產業政 策。 三農問題牽動著社會各界，解決三農問題，已 是迫在眉睫刻不容緩的大事。而解決三農問題，農業的產 業化進程對其影響極大。建立大型農產品商貿城，可以對農業生 產者的生產有指導和引導意義，對推動農業產業化意義極大。在 這樣的背景支持下，全國各地對建設大型農產品商貿城非常重視， 并且已有成功的先例。深圳布吉山東壽光河南商丘等地已建 立起了大型農產品批發流通市場，對當地乃至國內各地的農產品 流通起到了積極的意義，對三農問題的解決極有幫助。 加快皖北地區經濟發展的戰略決策，使面臨巨大的發 展機會，作為重點支持的皖北三市七縣之，隨著中部崛起戰略 的深入，要成為真正意義上的皖北率先崛起，在農產品流通方 面，目前縣并不具有整個皖北的農產品集散功能和輻射整個黃 淮海經濟圈的大型農產品商貿城的能力。本項目的建設和投入運 營，將填補這個空白，為縣確立其加快皖北經濟發展戰略中的 樞紐地位起到推動作用。隨著的過渡期的結束，市場流通領擬輻射整個乃至黃淮海經濟圈，與國內 外大中型農產品商貿城形成銷售網絡，是個集交易集散中心 價格形成中心信息傳播中心冷鏈物流中心為體的現代化商 貿市場，且具有理貨生產基地儲藏加工配送結算科 學管理和配套服務的現代化商貿城和物流基地。 項目概況 建設規模與建設內容 項目總占地，畝。商鋪建筑面積， 層，框架結構街道下水道路燈等。容積率 ，建筑密度，綠地率。商貿城交易額預計達到 億元。 選址該工程選址位于楊柳村東側，用地呈矩形狀，面積為 平方米。周邊基礎設施較完善，商業和交通便利，各種配套較齊 全方便，具有極其優越的區位優勢。 項目總投資 項目總投資為萬元，其中固定資產投資萬元，鋪 底流動資金萬元。 項目實施進度計劃 根據建設規模和資金籌措方案，本項目計劃在個月內建成。 主要技術經濟指標 序 號指標 單 位數量備注 年交易量億元 總建筑面積 項目投資萬元 固定資產投資萬元 鋪底流動資金萬元 勞動定員人 全年經營天數天 年均總成本萬元 年經營收入萬元 年均利潤總額萬元 年稅金額萬元 投資利稅率 投資利潤率 全部投資回收期年含建設期 盈虧平衡點 營業能 力利用 率第二章項目背景和發展概況 項目提出的背景 宏觀背景 隨著農產品生產及加工得到長足發展，農產品流通已成 為人民安居社會穩定及經濟發展的重要產業。中共中央國務院 發布文件中共中央國務院關于進步加強農村工作提高農業 綜合生產能力若干政策的意見中發號對搞好集貿市 場和商貿城的建設農產品流通及現代物流等方面作出了積極的 指示，農產品的拍賣網上交易等新型流通方式開始被明確提出， 農產品倉儲設施的建設也有了各種優惠政策。 連續多年的中央號文件，明確指出在繼續搞好集貿市場 和商貿城建設的同時，注重發揮期貨市場的引導作用，鼓勵發展 現代物流連鎖經營電子商務等新型業態和流通方式度低對大市場大流通不適應封 閉落后的經營觀念對市場開放化和競爭化不適應。 淮北市集貿市場概況 經過改革開放以來的發展，淮北的集貿市場已形成面向全國 市場的較為成熟的產業。在流通方式和渠道上呈現出多樣性靈 活性等特點。從總體來看，淮北的集貿市場貨源充足價格平穩， 各類農副產品的成交量成交額平穩增長。年全市農貿集市 商品成交額億元，增長，其中，市區集市農產品成 效額億元，增長，全市工業消費品市場商品成交額 億元，增長。 縣及周邊地區農產品資源現狀 縣作為傳統的農業大縣，農產品資源十分豐富，全縣耕地 面積萬畝，人口萬，全縣糧食播種面積萬畝，糧 食總產量萬噸，比上年分別增長和，其中小麥產 量萬噸，大豆產量萬噸，玉米產量萬噸。棉花總 產量噸，同比下降，油料產量噸，同比下降。 畜牧業較快增長。全年牧業總產值為億元，同比增長。 全年出欄肉豬萬頭，出欄牛頭，家禽出籠萬只， 與去年基本持平肉類總產量噸，增長，禽蛋總產量 噸，同比增長，水產品產量噸，同比增長。林 業生產平穩發展。全年實現林業產值億元，比上年增長。全年造林面積公頃，零星植樹萬株，育苗面積公頃， 木材采伐萬立方米。 縣周邊地區包括皖北蘇北豫東魯西南，均為黃淮海 經濟圈糧食主產區，農作物種植面積萬畝，糧食總產萬 噸，其中特色雜糧產量萬噸，蔬菜產量萬噸，水果產量 萬噸，肉類產量萬噸，水產品產量萬噸。 項目所在地經濟社會發展狀況 年經濟總量快速增長，產業結構進步優化。全縣實現 地區生產總值億元，按可比價格計算，比上年增長。其 中，第產業實現增加值億元，增長，第二產業實現增加 值億元，增長，第三產業實現增加值億元，增長。 經濟結構進步優化。三次產業的比重由上年的 調整為∶∶。規模工業總量突破億大關，比上年 增長財政收入占