建設中，開工面積在萬平方 米左右，是由政府組織實施的項目。

該項目上馬定會對金沙西墅居住區 造成定的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區域的商品房上市 量，這個樣項目會被推遲立項，不能馬上開發，由于政府政策的原因，該 項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據公司與當地政府的良好關 系，通過多方工作，應能解決立項問題。

三總體評價 該項目總體來講法律手續都相對簡單順暢，開拓臵業與土地方直接簽 訂土地開發協議，然后在市土地局辦理協議出讓，合同風險相對較低。

然 后該宗地擬規劃為商業居住用地，土地性質基本明確。

第三部分市場分析 年房地產市場的政策動向 從上半年全國整體市場來看，雖然在中央出臺新政后，全國各主要城 市前前后后地出臺了些地方細則，至今仍有部分城市未出臺新國十條 的執行細則，但無論地方政府是否出臺了地方細大， 增長情況和下降情況明顯。

年年，成都市房地產開發投資增速自年月高點 回調以來，已連續四個月回落，截止月，四川省房地產開發累計完 成投資億元，比去年同期增長。

分別和月回落 個個和個百分點。

從單月完成投資來看，月僅完成投資 億元，分別比和月減少億元億元和億元。

圖年年房地產開發投資增速走勢圖 第部分項目概況 宗地位臵 金沙云庭該宗地位于四川省成都市金沙遺址路，金沙派出所旁。

二宗地現狀 四至范圍東面是金沙西苑樓盤，西到蜀金璐，北達金沙遺址路，南面 至清江西路。

此處地勢平坦，與周邊地勢持平。

宗地內無水渠及較深的溝壑，無池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素。

該宗地位于金沙遺址路，被摸底河公園金沙遺址公園兩大公園環繞，距金 沙遺址博物館僅米。

是內金沙高尚住區內最后的可開發的低密度風景住 區。

三項目周邊的社區配套 交通狀況 公交車狀況公交路金沙遺址路站下路路金陽路站下路 金鳳路站下路青羊大道北站下 路金沙車站下。

公園金沙遺址公園兩大公園環繞，不論是對環境，還 是對空氣質量都是十分有利的。

五市政配套 道路現狀及規劃發展 目前為止，金沙云庭周邊的道路狀況十分良好，蜀金路金沙遺址 路清江西路金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好。

供水排水完整無破損，通訊有線電視電話網絡完全接入。

六規劃控制要點 該宗地總占地面積是平方米，建筑面積是平方米。

總 凈用地面積為畝，規劃設計條件中規定綠化率容積率， 建筑密度總，建筑高度米，此宗地為二類住宅用地可兼容商業 。

七土地價格 由成都市國土資源局查詢得知，該宗地編號 于年月日進行公開拍賣，起始價為萬元畝，成交的土地價 格為萬元畝。

則，該宗地總地價為萬元。

第二部分法律及政策性風險分析 土地法律性質評估 現狀 土地所有權歸屬國有建設用地 土地使用權歸屬開拓臵業 土地的用途商住混合用地 土地使用年限住宅從年月日至年月日，還剩 年零個 該宗地出行主要可以依靠公交和駕車，并不需要發展商自己解決。

該宗地位于規劃地鐵號線沿線，以后交通將更加便捷。

教育狀況 在教育狀況方面，則有以下多所學校 金沙幼兒園金沙小學石室聯合中學金沙西園分校青羊實驗中學實驗 外國語學校西南財經大學。

金沙云庭業主子女可優先錄取入讀石室聯合 核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳， 中學金沙西園分校。

醫療水平 在金沙云庭周圍，有多家醫院，包括成都金沙醫院成都婦女兒童醫 院西區醫院中醫附院四川省人民醫院滿地可醫院。

大型購物中心主要商場和菜市場 周邊商場包括西單商場歐尚麥德龍家樂福光華店和金沙大型室內菜市。

銀行 周邊銀行包括有中國銀行建設銀行農業銀行工商銀行成都商業銀 行交通銀行金沙支行興業銀行恒豐銀行。

其他 在金沙云庭周邊還包括有加油站中餐廳火鍋餐廳快餐酒吧 茶樓美容院洗浴健身中心等等。

四項目周邊環境 金沙云庭在金沙派出所旁邊，所以周邊治安很好，并無大事件發生。

然而該宗地被摸底得了定的抑制，保持現狀的效果。

二成都住宅市場分析 成都市房地產市場歷年市場狀況 成都市年到年房地產市場狀況 年成都市主城區商品房供應總量為萬，同比下降 減少萬，相較年同期下降減少萬 。

共計成交萬，同比增長增加萬，相 較年同期增長增加萬 供應量下降的原因是開發商存量房規模較大，為減少新開發量銷售存 量房，因而減緩了推出新盤的速度而經過了年年的市場調整， 年受到系列優惠購房政策和開發商調價的影響，市場的剛性需井噴和投 資客戶的重新入市，使得市場銷售量大幅增長，甚至超過了歷史同期最高 水平。

年以月為分水嶺，上半年成都市主城區商品房的供應與銷售 呈現出兩種不同走勢。

月以前，單月供應及銷售大體上呈現供銷同漲 的態勢。

而自月以來，供應與銷售量雙雙持續走低，供求比曲線處于下 降趨勢，近期市場總體表現供小于求。

表明供需雙方均明顯受到了調控政 策的影響。

供應與銷售量的持續下降，反映出市場各方對后市政策的導向 和市場發展的方向觀望情緒依然較大。

月成都主城區商品住宅供應量和 成交量雙雙下降，供需市場出現成都市歷年普通住宅投資增長情況分析 年年由于地價的上漲，規劃思路的變遷，將導致中高層 電梯公寓越來越多，迅速成為市民百姓的主要選擇。

戶型設計好通風采 光好的電梯公寓很有賣相。

圖投資增長比率走勢圖 投資增長比率走勢圖 年年年年年年年 總增長率 住宅增長率 數據來源成都統計局 年年，開發商的投資重點由年的住宅辦公樓和商 業地產齊頭并進，看重商業地產的態勢，改變為住宅投資的繼續加大，對商 業地產的投資明顯減少。

為滿足成都市旺盛的消費需求，增大房市供應，開 發商明顯增大了對住宅的投資，住宅完成投資突破億元，達到 億元，增長，比整個房地產開發投資增幅高個百分點，是推動 整個房地產開發投資持續攀升的主體動因。

當年成都住宅市場進入了 持續的低迷期，總體供應大幅增加的同時，銷售大幅下滑，相應地，住宅報 價與成交價也有定的回落。

供應量大幅增長的同時，銷售量急劇下降，使 得供求形勢出現逆轉，以往供不應求的格局變成了供給過剩。

成都市普通市場的開發投資與整個房地產業的開發投資樣，起伏倒走勢。

本周均價走低，新開樓盤價 格穩起月最后周成都新房成交量突破套，月主城區商品住宅 銷售量下滑嚴重，繼第周跌破千套創下近兩年來最低周成交量后， 日至日成交總量僅套，再創新低。

圖年月成都市商品住宅新增供應量 供應面積萬 數據來源成都市統計局 成都歷年住宅市場投資狀況 表成都市歷年普通住宅投資走勢表單位億元 單位億元年年年年年年年 投資完成額 住宅 數據來源成都市統計局 從年至年，成都市住宅的開發投資呈持續上升勢頭，年 到年投資勢頭有所回落。

年到年成都市住宅市場有較小的下滑，而整個房地產業發展呈 上升的勢頭。

年到年成都市住宅市場的發展基本保持與整個房地產業發展同 步，歷年來呈不斷上升的勢頭。

④年到年，房地產業繼續呈上升勢頭，但幅度較小。

年到年，住宅投資出現小幅下跌。

圖成都市普通住宅開發投資狀況圖 成都市普通住宅開發投資情況圖億元 年年年年年年年 投資完成額 住宅 數據來源成都統計局 方細則，各個房地產市場都同 樣地受到了政策的強烈沖擊，只是沖擊稍有差異而已。

全國各地目前的表 現基本致，主要是表現在銷售數量急劇下滑，但是由于價格表現并不明 顯，致使消費者仍然處于濃烈的觀望情緒中，這說明房地產新政策已經起 到定的效果。

新政局部奏效，市場快速觸底 抑需求初見成效新房成交跌至低谷首先見效的是需求被全面抑制。

隨著非基本需求被快速擠出，各地住宅成交量驟降。

從上半年各地成交的月 度走勢看，年初個月，在季節性因素和年底出臺的樓市降溫政策的 雙重影響下，成交冷淡。

然而，逼出供應量的目的暫未有效。

今年上半年， 各地政府通過提高土地供應面積，并對開發商海外融資網開面，希望加速 開發商現有項目的建設速度，以增加住宅市場的有效供應。

但從市場反應看， 土地供應量的增加，反而令開發商有較大選擇余地，激發了購地需求且目 前地價受政策調控已從高位回落，利于開發商加強土地儲備。

年上半 年，中原監測全國個城市居住用地成交公頃，同比上升。

在 政策調控下，盡管開發商拿地趨于理性，土地成交溢價率持續下降，但流標 率始終維持低位，土地市場供求仍較活躍。

基本需求穩定，支撐低位反彈 當前政策調控的重點，應該理解是為了擠出投資需求的泡沫，但對首套 購房等基本的購房需求仍然鼓勵，以令住宅恢復其原本的居住屬性。

因此， 基本需求的大小成為影響下步樓市走向的關鍵。

對各城市來說，由于城市 化進程的推進所帶來的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引發的購房 需求，是構成住宅基本需求的主體。

從第部分的相關經濟數據可以看出，樓市受新政的影響甚大，導致樓 市供求量的緊縮，說明了政策已經取得了定的抑制，保持現狀的效果。

二成都住宅市場分析 成都市房地產市場歷年市場狀況 成都市年到年房地產市場狀況 年成都市主城區商品房供應總量為萬，同比下降 減少萬，相較年同期下降減少萬 購房需求仍然鼓勵，以令住宅恢復其