也將轉型，接待能力及競爭力已不強，非星級賓館更是先天不足，只能接待部分特殊人群。

第三章項目選址與建設條件項目選址項目選址在市雙塔區鳳凰組團，根據鳳凰組團總體規劃，市規劃部門提出個場址選擇方案，各方案位置如下方案位于鳳凰組團南端，凌鳳大街以西，緊鄰大凌河水上公園，第道橡膠壩以南米方案位于鳳凰組團中部，凌鳳廣場和新華路以南，凌鳳街以東方案位于鳳凰組團南部，凌鳳大街以東。

以上三個方案經比較論證后，推薦方案，該方案的優點如下交通方便。

東有凌鳳大街相通，北有水上公園壩上路相連，向東可直達鳳凰山南出入口可利用面積較大。

該區域有多畝土面積可供利用緊鄰大凌河水上公園和鳳凰山風景區，可以形成生態賓館的氛圍市政府規劃的商業文化辦公用地。

二項目區自然條件和經濟發展狀況自然條件概況市位于西部，區域范圍為東經，北緯度，地理概貌為七山水二分田，屬低山丘陵區，東西跨度約公里，南北跨度約公里，邊界周長約公里，北與內蒙古自治區赤峰市及哲里盟接壤，南與葫蘆島市及河北省秦皇島市毗鄰，東與阜新市錦州市為鄰，西與河北省承德市秦皇島市交界。

轄建平喀左三縣，北票凌源二市，雙塔龍城二區。

全市總面積萬平方公里，其中耕地面積萬畝總人口萬，其中農村人口萬市中心城區面積萬平方公里，人口萬。

境內有漢蒙滿回朝鮮錫伯族等個民族。

市是居于北溫帶大陸性季風氣候區，盡管東南部受海洋暖濕氣候影響，但由于北部蒙古高原的干燥冷空氣經常侵入，形成了半干燥半濕潤易干燥地區，主要氣候特點為四季分明，雨熱同季，日照充足，日溫差較大，降水偏少，全年平均氣溫約在度至度之間，年均日照時數為小時，年降水量，無霜期天，春秋兩季多風易旱，風力般為級，冬季盛行西北風，風力較強。

市境內有大凌河小凌河青龍河六股河老哈河大水系，主要的大小河流條以及宮山嘴水庫馬道子水庫大中型水庫座，大水系流經市總長度公里。

市公路里程他服務中心商務中心貴賓室等平方米。

設室外展場處，占地，用于展出室外重型機械設備和舉辦大型慶典活動。

中心周邊設有的停車場及集裝箱場地。

六總平面布置布置原則按照各功能區之間的相互關系進行平面布置，根據運營使用管理等方面的要求，對建筑平面道路綠化和環境等進行綜合設計，并應符合下列要求。

功能分區合理。

布局緊湊管理方便。

第章總論項目名稱及承辦單位項目名稱凌鳳大酒店五星級建設工程項目項目承辦單位市外經委項目負責人二可行性研究報告編制依據國家計委委托編寫出版的投資項目可行性研究指南試用版市年國民經濟和社會事業發展規劃旅游賓館星級劃分及評定國家標準。

三項目概況項目擬建地點市雙塔區鳳凰組團凌河公園沿岸。

項目建設規模占地面積該項目以五星級酒店建設為主，以會展中心建設為輔，總占地面積合畝。

其中酒店用地面積，會展中心用地面積含室外展場，周邊停車場，配套工程用地面積，其它用地包括綠地及道路等建筑面積項目總建筑面積，其中酒店按五星級標準設計，總建筑面積為其中地上建筑面積，建筑高度米，層。

地下建筑，總體布局情況如下酒店建筑面積分區指標表區域功能建筑面積客房區客房及客房走廊，客房電梯廳占總面積公共功能區大堂餐飲娛樂會議內部交通占總面積內部管理區設備用房內部人員用房廚房后場用房占總面積包括地下車庫其它出租寫字樓占總面積會展中心總建筑面積為，高米，二層鋼架結構，總體布局如下中心大堂平方米占總面積的。

大小展廳平方米占總面積的。

會議區平方米。

占總面積的。

其它服務中心商務中心貴賓室等平方米。

占總面積的。

其它配套工程總建筑面積為。

主要建設內容酒店客房區客房間，其中套間標準客房間，雙套間標準客房間，三套間客房間酒店公共功能區設大堂個，設大型宴會廳個，就餐人數人，并設小型宴會廳和西餐廳酒吧咖啡廳等設大型多功能會議中心個，可容納人，并設座小型會議室個設游泳池保齡球館健身房洗浴中心等康樂娛樂設施。

設多功能廳個酒店內部管理區設備用房內部管理人員用房廚房后場用房地下車庫等。

④會展中心中心大堂大小展廳會議企業戶，實際利用外資萬美元，增長。

招商引資工作成效顯著，全市招商引資額十幾億元以上，新建了批大中小型企業，使市的經濟實力進步增強。

經濟發展和對外開放，使得與經貿往來人員迅速增加，我市現有賓館接待能力，特別是高水平接待能力已明顯不足，接待與服務功能有待增強，特別是入住賓館酒店的檔次標準及環境要求需進步改善，迫切需要建立處高等級賓館。

二是旅游事業迅速發展的需要市具有比較豐富的旅游資源，主要旅游景點有鳳凰山桃花山莊清風嶺大黑山佑順寺北塔喀左蒙古王陵古生物化石博物館槐樹洞牛河梁文化遺址關帝廟努魯兒虎山自然保護區鴿子洞紅石谷天成觀萬祥寺白石水庫大凌河人工湖燕山湖凌源熱水湯溫泉等主要民間藝術有皮影戲秧歌剪紙古箏絨繡等。

近幾年來，隨著旅游事業的發展，相繼成立了五洲旅行社金龍旅行社新時代旅行社大地旅行社等十幾個旅行社，為旅游者提供方便快捷的服務。

市委市政府把旅游業作為個重要的新興產業，年，市政府開始提出創建國家優秀旅游城市，決心花大力氣建設國家級優秀旅游城市。

為此必須大力發展酒店業旅游業，完善服務設施，提高服務質量和水平，吸引外地客人前來休閑娛樂觀光購物。

擬建項目地處凌河公園沿岸，是市旅游度假區的重點建設地段，環境優美，交通方便，能很好地帶動度假區的開發建設。

因此，項目建設是開發市旅游資源，滿足旅客餐飲住宿娛樂購物的需要。

必將推動旅游事業的迅速發展，隨著來旅游人數的增多，迫切需要建設高等級的賓館。

三是中心城市擴容提質的需求十五期間，市區按照沿河發展組團開發擴容提質完善功能的思路，啟動建設鳳凰組團基礎設施，高標準完成凌鳳大街改造按照擴容路先行的要求，啟動內環公路建設推進供排水供電設施配套建設，為凌鋼新區燕山湖發電廠中建無繩電話豪德物流中心建設提供強有力的支持保障。

建設體育館文化大廈和古生物化石地質公園標志性建筑，完成大凌河城區段三段改造和黃河路大橋等重點工程，市區要按照東進西拓南移適時北上的發展方針，以擴容為中心，以提質為重點，年中心城市總面積達到平方公里，人口達到萬人，中心城市提質擴容對高等級賓館建設提出了更迫切的要求。

從目前市區較高檔次賓館現狀看，還不適應市區長遠發展區。

其它服務中心商務中心貴賓室等。

室外展場平方米瀝青混凝土地面，周邊設停車場平方米瀝青混凝土地面。

其他配套工程鍋爐房配電室加壓泵房等。

設備配置臺套。

經營內容會議服務。

為國際國內不同規模的會議提供全方位全過程服務。

產品設計上考慮大中小會議中心。

會議類型具體包括商務會議技術交流與推廣會議學術會議④政務會議新聞發布會客房服務為短期國際國內游客服務標準客房為短期國際國內商務客人服務標準客房為短期國際國內政務人員服務標準客房④為短期國際國內事務人員服務標準客房為短期國際國內政要服務高級套房餐飲服務為住店客戶提供體化餐飲服務為過往客戶提供特色性餐飲服務經營主業中餐西餐咖啡廳大堂吧④特色經營風味廳食街等康體娛樂經營為住店客戶提供體化娛樂服務為過往客戶提供大眾化娛樂服務經營主業游泳垂釣網球壁球臺球健身棋牌卡拉電子游戲等④根據市場變化開展新奇性趣味性品味性刺激性的娛樂與健身服務。

如近期流行的沙壺球其他服務美容美法服務保健服務桑那按摩等商務中心④金融服務交通服務旅游代理會展服務現場服務展覽工程服務會議服務④廣告服務展商及其他服務經濟效益年實現營業收入萬元年實現利潤萬元稅前年上繳稅金萬元。

六項目總投資項目總投資萬元。

其中工程費用萬元含設備投資萬元，土建工程投資萬元，安裝工程費用萬元，工程建設其它費用萬元，預備費萬元。

七主要經濟技術指標主要經濟技術指標覽表序號名稱單位數量備注總占地面積合畝建筑面積購置設備臺套勞動定員人建設年限年總投資萬元營業收入萬元利潤萬元稅金萬元財務凈現值萬元財務內部收益率投資利潤率投資利稅率投資回收期年包括建設期年第二章項目建設的必要性是國民經濟發展的需要近幾年來，市國民經濟和社會事業得以迅速發展。

年全市完成地區生產總值億元，同比增長，冶金化工建材機械電子醫藥紡織輕工等行業形成了市的工業體系，汽車鋼材輪胎柴油機陶瓷農用車裝載機建材機械等，遠銷歐亞美等多個國家和地區。

對外開放水平進步提高，浪馬輪胎金達鉬業飛馬鑄造喀左利洲鵝業凌鋼等產品出口勢頭強勁，出口額完成億美元，增長，新批外資企業戶，增取得土地使用權。

行政事業性收費優惠政策五星級酒店項目應當比照市鼓勵域外投資若干規定第二章第六條所規定的基礎設施建設項目享受收費優惠政策在注冊登記和建設過程中，按下限收取有關工本費勞務費行政事業性收費，除上繳國家和省的部分外，市本級留成部分和市以下行政事業性收費免收。

財稅優惠政策雖然該項目不屬于生產加工類的新上項目，但考慮到該項目對于拉動我市旅游業發展增加就業等重要意義，建議比照生產加工新上項目，享受市鼓勵域外投資若干規定第二章第五條的資金扶持政策自投產之日起三年內，由受益財政按其新增財政收入地方所得的給予科技開發基金扶持。

根據東北老工業基地資產折舊及攤銷政策，可允許其按照財稅號文件規定按不高于比例縮短固定資產折舊年限和攤銷企業的無形資產。

除上述優惠政策外，我市也可以在本級政府的權限內給予該項目相應的扶持和政策傾斜，如保障部分客源。

目前來朝游客數量達到萬人次年，旅游總收入超過億元，其中，外籍游客含港澳臺數量超過人次，旅游外匯收入近萬美元。

可由市旅游主管部門協調安排部分旅游客源。

另外，由政府采購負擔的接待會議活動等支出超過萬元年，可由市政府接待辦協調安排部分給新上賓館。

第四章項目總體建設方案建設指導思想本項目設計主旨是為國內外度假旅游的具有高消費能力的高檔游客國內外考古專家會議團隊及其它社會高層機構和知名人士提供個高檔園林式的休閑度假酒店及商務住宿環境。

同時建設會展中心，為國內外客商市企事